3. Комплекси як об’єкти права

3.1. Найчастіше дискутується питання щодо складеної нерухомої речі, яка розглядається як певний комплекс Так, згідно зі ст. 191 ЦК України підприємство є єдиним майновим комплексом; відповідно до ст. 1 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» багатоквартирний житловий будинок є комплексом нерухомості. Фактично, комплексом є й садиба. Існує ще чимало комплексів, наприклад котельні, паркові, технопарки тощо.

3.2. Поняття складної нерухомої речі, сукупності речей і комплексу, окрім схожості, мають і розбіжності.

По-перше, складна нерухома річ (як комплекс) містить у своєму складі іншу нерухомість.

По-друге, складна нерухома річ та нерухомість в її складі є відносно самостійними об’єктами цивільних прав. Кожна з них вільно обертається, не будучи зв’язаною юридично з іншими речами, які перебувають разом з нею у складі комплексу (складної нерухомої речі). Принаймні сьогодні українське законодавство таким чином регулює їхній оборот і не містить заборон щодо вільного обороту складових.

По-третє, розглядають два рівні зв’язків між складовою та складною нерухомою річчю. Перший – пасивний, що допускає певний рівень автономності між складовою та складною річчю, завдяки чому стає можливим відокремлений оборот складових. Другий, навпаки, досить міцний, принаймні для закріплення взаємозалежності всіх складових, чим забезпечується єдність сприйняття складної речі у відносинах з третіми особами, коли вона виступає як єдине ціле. Цей рівень припускає підсилення зв’язків між складовими та визначає юридичне панування складної речі над об’єктом у її складі.

3.3. Складні речі і комплекси нерухомого майна слід розрізняти за такими напрямами.

По-перше, складна річ включає інші речі. Інших складових, крім речей, складна річ не містить. Майновий комплекс, окрім речей, об’єднує права, зокрема право на частку в спільному майні, право користування спільним майном тощо. Єдиний майновий комплекс (підприємство) відповідно до ст. 191 ЦК України включає також права вимоги, борги, права інтелектуальної власності та ін.

По-друге, якісно відрізняється характер структурних зв’язків елементів складної речі і майнового комплексу. Якщо складна річ – це проста сума інших речей (рухомих і нерухомих, однорідних і різнорідних тощо), то майновий комплекс – сукупність функціональна. Отже, складна річ – це сума речей, а майновий комплекс – їх взаємодія.

Звідси можна вивести ще одну відмінність складної речі і майнового комплексу: якщо складна річ може мати як природне походження, так і бути створеною людиною, то майновий комплекс – завжди результат усвідомленої людської діяльності в тій чи іншій сфері.

Розмежування складних нерухомих речей і майнових комплексів ускладнено неможливістю заперечення того, що і складна нерухома річ, і майновий комплекс мають один організаційний центр — земельну ділянку, на якій вони розташовані. Зв’язок об’єкта із земельною ділянкою може бути як безпосереднім, так і опосередкованим, ступінь абсолютності цього зв’язку може відрізнятися, однак нехтувати цим зв’язком неможливо. Уявляється, що складні нерухомі речі (особливо ті, що утворені природно) безпосередньо пов’язані з землею, тоді як для майнових комплексів цей зв’язок носить опосередкований характер,

І по-третє, відповідно до ч. 1 ст. 188 ЦК України, якщо кілька речей утворюють єдине ціле, що дає змогу використовувати його за призначенням, вони вважаються однією річчю. Отже, у цій нормі закладено юридичну фікцію — кілька речей вважаються однією річчю за наявності передбачених умов. Насправді, ці кілька речей не є однією річчю, тобто законодавець визнав просту суму речей однією річчю для цілей правового регулювання.

Увага! Майнові комплекси взагалі не є речами, а тому вони не можуть вважатися й складними речами. Таким чином, за майновими комплексами слід визнати самостійне місце в системі об’єктів.

Однак самостійне значення майнових комплексів вимагає окремого правового регулювання, пильної уваги з боку законодавця, чого зазвичай не спостерігається. Варто зазначити, що окреслення певних правових рамок допущення майнових комплексів до цивільного обороту, не кажучи вже про детальну законодавчу регламентацію їх обороту, не відноситься до категорії простих завдань.

3.4. Найважливіша проблема, що споконвічно вимагає принципового розв’язання, полягає у визначенні сутності нерухомості, у «складі» якої виділяється самостійний нерухомий об’єкт – приміщення. Ця ситуація досить поширена в практиці майнового обороту, наприклад власник будинку відчужує одне або кілька приміщень іншій особі. При цьому спостерігається схожість із продажем квартири в багатоквартирному будинку, однак питання набагато складніше, оскільки квартира вважається окремим об’єктом, і право на неї зареєстроване за її власником. Дещо інша ситуація складається при продажу частини будинку, яка ні де-факто, ні де-юре не вважалася окремим об’єктом.

Увага! У складі нерухомого об’єкта може бути сформована інша нерухома річ, але (і це досить принципово) право на таку річ має бути відповідним чином попередньо зареєстровано, як і відповідні зміни складної нерухомої речі.

Власник будинку після продажу приміщення (кількох приміщень) залишається власником будинку, тим часом як покупець приміщення володіє, користується й розпоряджається виключно придбаним майном, «погоджуючи» свої правомочності з правомочностями власника будинку.

Стаття 189. Продукція, плоди та доходи

1. Продукцією, плодами та доходами є все те, що виробляється, добувається, одержується з речі або приноситься річчю.

2. Продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом.