6. Будівлі, будинки, споруди. Приміщення: квартири, нежитлові, допоміжні

6.1. Законодавство оперує поняттями будинків, будівель та споруд, які є схожими, але водночас між ними є й відмінності.

Схожість цих об’єктів полягає в тому, що всі вони є різновидом нерухомих речей. Усі вони фундаментально зв’язані з земельною ділянкою, на якій вони зведені, тому їх називають капітальними будівлями. Відповідно до них не відносяться тимчасові переносні будівлі полегшеного збірно-розбірного типу, в яких немає фундаменту (павільйони, кіоски, ятки та ін.). Конструктивно будівлі та споруди розраховані на довгий строк експлуатації. Вони не рухаються в просторі і не призначені для цього (хоча за наявності певних потреб, як зазначалося вище, їх можна пересувати, якщо це буде визнано технічно можливим). Вони можуть бути розташовані як на землі, так і під землею. Всі вони мають такі індивідуальні характеристики й ознаки, які дозволяють їх ідентифікувати та включати до цивільного обороту. Вони створюються шляхом будівельної діяльності, як правило, на підставі договору підряду, результатом виконання якого є завершений будівництвом об’єкт. Об’єкт, будівництво якого не завершено, не може вважатися ані будинком, ані будівлею, ані спорудою, але за наявності певних умов він може стати об’єктом права, про що йтиметься нижче.

6.2. Хоча до споруди відносяться будівлі капітального типу, слід ураховувати й важливість призначення цих об’єктів: якщо в будівлях люди можуть постійно перебувати для проживання або роботи, то споруди мають насамперед технічні цілі існування, в яких люди знаходяться тимчасово або, взагалі, перебувати не можуть (міст, тунель, станція метро и т.д.). До споруд також відносять гідроелектростанції, порти, трубопроводи, оранжереї, трансформатори та інші інженерні споруди. Спірним є віднесення до споруд доріг, адже вони є складовою земельної ділянки, а не окремою річчю — спорудою.

6.3. Використовується також поняття «приміщення», під яким розуміються складові будівлі або споруди, призначені для тривалого перебування в них людей.

Розрізняють як житлові, так і нежитлові приміщення, яким часто називається «частина будинку». Нежитлові приміщення можуть бути частиною як житлового, так і нежитлового (виробничого, офісного та ін.) будинку.

6.4. Житлові будинки можуть бути багатоповерховими, багатоквартирними та призначеними для проживання однієї сім’ї, тобто без поділу на квартири.

До складу такого об’єкта, як багатоквартирний житловий будинок, входять інші об’єкти - квартири, нежитлові та допоміжні приміщення:

- квартирами згідно зі ст. 382 ЦК України є ізольовані приміщення в житловому будинку, призначені та придатні для постійного в них проживання;

- нежитлові приміщення належать до житлового комплексу, але не відносяться до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин;

- допоміжними приміщеннями відповідно до ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» є приміщення багатоквартирного будинку, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

У зв’язку з тим, що приміщення входить до складу будинку, будівлі або споруди, повинно йтися про функціональну самостійність його використання, але жодним чином не про конструктивну. Тому такі приміщення хоча і є складовою частиною єдиного багатоквартирного житлового будинку, однак являють собою окремі об’єкта права. Так, квартири належать фізичним особам на праві власності⁶⁰, нежитлові приміщення можуть бути як у комунальній власності, так і в приватній. А допоміжні приміщення перебувають у спільній власності всіх власників квартир.

Однак виникає питання про те, що є нерухомою річчю - будинок у цілому чи приміщення в ньому?

Увага! Ураховуючи складну ситуацію з розумінням нерухомих речей в Україні, очевидно, що до впорядкування законодавства з цього питання слід вимушено вважати, що має місце одна складна нерухома річ – будинок або багатоквартирний житловий будинок, усередині якого розташована інша нерухома річ - приміщення⁶¹ (квартира, допоміжні й нежитлові приміщення).

6.5. Регулювання правового режиму будинків, особливо житлових, і приміщень у них здійснюється не тільки цивільним, але й житловим законодавством, законодавством про приватизацію, містобудування.

Такі об’єкти нерухомості, як будинки, житлові будинки й приміщення в багатоквартирних будинках, мають значення для відносин купівлі-продажу й укладення інших договорів про придбання цих речей у власність, про їхнє використання на підставі договорів найму й оренди, при спадкуванні.

6.6. Окремо слід сказати про будинки й споруди, які становлять значну художню цінність (пам’ятки історії, культури і т.д.). Згідно зі ст. 2 Закону України «Про охорону культурної спадщини» спорудами (витворами) є, зокрема, твори архітектури. А нерухомим об’єктом культурної спадщини цей Закон визначає об’єкт культурної спадщини, який не може бути перенесений на інше місце без втрати його цінності з археологічного, естетичного, етнологічного, історичного, архітектурного, мистецького, наукового чи художнього погляду та збереження своєї автентичності. Тобто наявною є певна відмінність такого об’єкта від звичайного поняття нерухомої речі.