3. Земля як природна нерухомість

3.1. Насамперед необхідно відмежувати цивільно-правове поняття земельної ділянки від близьких до нього понять, що вживаються в екологічному, земельному, аграрному законодавстві та ін.: землі як природного об’єкта, природного ресурсу й компонента навколишнього середовища, територіальних й інших зон, сільськогосподарських та інших угідь і т.д., а також землі як об’єкта права власності Українського народу. Та й в частинах 1 та 2 ст. 373 ЦК України досить розпливчасто визначається право власності на землю.

3.2. Визначення земельної ділянки ЦК України не містить, хоча регулює право власності на неї (ч. 3 ст. 373). Відповідно до ч. 1 ст. 79 ЗК України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

3.3. Особливістю земельних ділянок як об’єктів цивільних прав, як нерухомості є їхня багатофункціональність, абсолютна непереміщуваність⁴⁰, а також специфіка індивідуалізації.

Крім того, найважливішими характеристиками земельних ділянок, що значно впливають на їхній цивільно-правовий режим, є цільове призначення й дозвільне використання земельних ділянок, зміст яких розкривається в земельному законодавстві та в законодавстві про містобудівну діяльність.

3.4. Стосовно такої характеристики земельної ділянки, як площа, то слід мати на увазі, що існують фізична й геодезична площі земельної ділянки, які можуть різнитися. Під фізичною площею земельної ділянки розуміється площа земної поверхні в межах ділянки з урахуванням нерівностей фізичної поверхні землі (схилів, ярів, обривів і т.д.), тобто те, що можна обміряти в натурі. Геодезична площа - це площа проекції межі ділянки на площину проекції, і визначається вона за координатами кутів поворотів межі.

3.5. Важливою характеристикою земельної ділянки як об’єкта права, особливо при вчиненні з ним правочинів, є її місце розташування. Вбачається, що крім адреси й інших географічних прив’язок (область, район, місцевість і т.п.) до місця розташування можуть відноситися й інші параметри (близькість до населених пунктів, транспортних магістралей, інженерних мереж, джерел водопостачання й т.п.). Слід зазначити, що на відміну від вимог до місця розташування будинків, будівель, для яких досить вказівки адреси, для земельних ділянок необхідно просторове відображення місця їх розташування на картографічній основі.

3.6. Важливо враховувати, що спосіб індивідуалізації земельної ділянки повинен бути порівнянним з вартістю землі. При її невисокій вартості досить мати недорогі механізми визначення меж (наприклад, використання природних меж на місцевості). Земельні ділянки, що мають більш високу вартість, вимагають більш точних і дорогих методів установлення меж. Невипадково найбільш високі вимоги до точності даних про земельні ділянки пред’являються в економічно розвинених країнах, вартість земельних ділянок у яких висока, а вільні просторові ресурси практично вичерпані (у Німеччині, Австрії, Швеції та ін.).

3.7. Індивідуалізація земельної ділянки як об’єкта прав здійснюється фізично і юридично. При цьому одне від іншого не віддільне за своєю сутністю.

Державний земельний кадастр можна вважати «фізичним кадастром», записи в якому відображають земельні ділянки як фізично існуючі об’єкти, а основний принцип його ведення можна визначити як «один кадастровий номер - одна річ». Згідно з діючим законодавством державний кадастровий облік земельної ділянки - це момент її фактичного виникнення. Адже встановлення меж (поряд з місцем розташування) є не тільки засобом індивідуалізації земельної ділянки, але й способом створення самого об’єкта права⁴¹. Згідно ж з ч. 2 ст. 377 ЦК України розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків).

Ведення кадастру має відбуватися в єдиній системі державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру, що однак на сьогодні не цілком реалізовано.

Юридична індивідуалізація земельної ділянки пов’язана з державною реєстрацією прав на неї. Вона має здійснюватися відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 11.02.2010 р., що визначає правові, економічні, організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за цим Законом, та їх обтяжень.

У ст.12 названого Закону встановлюється, що картографічні (графічні) дані Державного реєстру прав включають індексні кадастрові карти і кадастрові плани земельних ділянок. Ці дані призначені для ідентифікації нерухомого майна, відображення взаєморозташування об’єктів нерухомого майна, організації управління інформацією та контролю за проведенням державної реєстрації прав.

Отже, юридично земельна ділянка виникає з моменту державної реєстрації права власності й інших прав на неї.

Увага! Створення (формування) земельної ділянки як об’єкта нерухомості являє собою складну формалізовану публічну процедуру, що включає визначення її меж, розмірів і складу, відображення місця розташування нерухомого майна на картографічній основі, присвоєння йому індивідуального кадастрового номера, а також державну реєстрацію права власності на земельну ділянку й інших передбачених законом прав. При цьому частина землі може бути залучена в цивільний оборот і набуває правового режиму нерухомості лише після послідовного проходження всіх трьох етапів.