1. Визначення понять «нерухомість», «нерухомі речі», «нерухоме майно»

1.1. У коментованій статті міститься розподіл речей на нерухомі й рухомі, пропонується характеристика нерухомості й перелік об’єктів, що відносяться до нерухомості.

Класифікація речей на рухомі й нерухомі, що існувала з часів римського права і яка мала місце і в нашому законодавстві до 1917 року, після відомих подій була відкинута радянським правом з його принципово новим підходом про перебування всього, що раніше розумілося нерухомістю (землі, її надр, вод і лісів, а також будинків і споруд) виключно в державній власності. За відсутності необхідності встановлення правового режиму нерухомості, пов’язаного з практично не існуючим її оборотом (крім житлових будинків, що належали громадянам на праві особистої власності), не було потреби і в класифікації речей на нерухомі та рухомі.

Однак з реформуванням власності наприкінці 80-х і особливо на початку 90-х років минулого сторіччя та виникненням приватної власності, у тому числі на земельні ділянки, з’явилася необхідність в особливому регулюванні прав на нерухомість. Ці питання вирішувалися з перемінним успіхом до 2004 року, а з набранням чинності новим ЦК, у якому уже чітко встановлено наявність принципово різних речей – нерухомих і рухомих, деякі питання втратили актуальність, а деякі - набули.

У ст. 181 ЦК України нерухома річ визначена не зовсім зрозуміло, що викликає труднощі на практиці й спори в теорії щодо критеріїв віднесення речей до нерухомих. Підхід, застосований законодавцем у цій статті, де як нерухомість називаються земельні ділянки й інші об’єкти, досить різнорідні за своїми характеристиками і використанням, швидше за все, можна вважати недоліком, а не чимось позитивним. Адже в коментованій статті відсутнє не тільки чітке визначення кожного виду нерухомого майна, а й єдиний підхід, який би дозволяв однозначно віднести річ до нерухомих.

Разом з тим це має досить важливе значення для цивільного обороту. Так, нерухомі речі не можуть бути об’єктами деяких правочинів, наприклад предметом договору комісії. Існує складний механізм відчуження нерухомості.

1.2. Вимагає оцінки й прирівнювання термінів «нерухомість», «нерухомі речі», «нерухоме майно». З одного боку, український законодавець часто ототожнює речі й майно³⁰, і в цьому аспекті нерухома річ є одним з випадків такого ототожнення. З іншого ж боку, все виявляється не так просто, якщо виходити з того, що майно являє собою сукупність не тільки речей, а й прав і обов’язків. Відтак нерухомою річчю (нерухомим майном) може бути й комплекс, до складу якого входять не тільки нерухомі, а й інші речі, а також права й обов’язки. Звідси один крок до того, щоб прирівняти майнове право й нерухому річ або принаймні допустити таку можливість, що іноді й робиться як у законодавстві, так і в наукових працях³¹.

Так, у ст. 191 ЦК України підприємство, що визнається нерухомістю, є єдиним майновим комплексом, до складу якого входять різні категорії майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будинки, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права, вимоги, борги, виключні права. Більш послідовним виглядає визначення житлового комплексу як єдиного комплексу нерухомого майна (ст. 1 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Інтерес викликає й ст. 5 Закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», в якій встановлюється, що предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено. Очевидно, це право на одержання квартири (тобто право вимоги, яка виникла за відповідним договором, що укладається особою з управителем). При всій складності схеми зрозуміло, що такого об’єкта права, як нерухомість, ще не існує, він лише виникне після закінчення будівництва житлового будинку. А іпотекою відповідно до ст. 1 Закону «Про іпотеку» є вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, тобто іпотекою є застава нерухомості. Водночас у ст. 5 цього ж Закону зазначається, що предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору. Таким чином, дотримуючись правил формальної логіки, можна зробити висновок, що нерухомість і майнові права зрівнюються, що навряд чи можна визнати вірним і послідовним підходом законодавця.

Примітно, що в дореволюційному російському праві нерухомі речі не вважалися навіть «товаром» у розумінні об’єкта будь-яких торговельних угод. З погляду права вираз «товар» був застосовний не до всіх, а лише до рухомих речей³², тим більше він не стосувався майна.

Увага! Слід вести мову не про нерухоме майно, а про нерухомі речі. Що стосується терміна «нерухомість», то він повинен сприйматися як аналог нерухомих речей.

1.3. Правовий аспект нерухомої речі має істотне значення, оскільки в деяких юридичних конструкціях фігурують лише певні об’єкти. Так, окремі договори можуть укладатися тільки стосовно нерухомої речі, тобто саме вона визначає предмет і вид договору. Наприклад, предметом іпотеки може виступати тільки нерухоме майно.

Необхідно також підкреслити, що й правовий режим різних нерухомих речей не є однаковим. Так, має певні відмінності регулювання сільськогосподарських земель.