5. Земельна ділянка та те, що знаходиться на ній та під нею

5.1. Частина 3 ст. 373 ЦК України визначає, що право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об’єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Отже, крім поверхневого (ґрунтового) шару, до земельної ділянки відносяться всі природні об’єкти, що є на ній (водні, рослинні), та повітряний простір над ній, а також простір, що під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

При цьому слід звернути увагу на те, що згідно зі ст. 1 Повітряного кодексу України повний і виключний суверенітет над повітряним простором України належить Україні та є частиною її території. Повітряним простором України є частина повітряної сфери, розташована над суходолом і водною територією України, у тому числі над її територіальними водами (територіальним морем).

Увага! Як повітряний простір, так і простір під поверхнею земельної ділянки, обіймаються поняттям земельної ділянки в цивілістичному аспекті для її використання при забудові настільки, наскільки це необхідно для зведення будинку або споруди за відповідно затвердженим проектом.

5.2. Не виключаються ситуації, коли під земельною ділянкою виявлено корисні копалини, у видобутку яких зацікавлене суспільство. Тоді постає питання про такий об’єкт права, як надра.

Згідно зі ст. 1 Кодексу України «Про надра» надра - це частина земної кори, що розташована під поверхнею суші та дном водоймищ і простягається до глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. А згідно зі ст. 4 цього Кодексу надра є виключною власністю народу України і надаються тільки в користування. Вони не можуть бути визнані об’єктом нерухомості, оскільки нерухомість – завжди індивідуально визначена річ. Якщо вести мову про ділянку надр, яка в принципі повинна мати індивідуально визначені характеристики і визначається ст. 17 Кодексу України «Про надра» як гірничий відвід, що надається користувачам для промислової розробки родовищ корисних копалин, то він не здійснюється в натурі, що, по суті, виключає «ідентифікацію і визначеність такої нерухомої речі, розмиваючи її характеристики умовними геометричними величинами і орієнтовним об’ємом корисних копалин, що видобуваються, власне які (а не ділянка надр) і є метою надрокористування»⁵⁹.

5.3. Природно, що на земельній ділянці ростуть різноманітні рослини. Вони можуть бути як посадженими людиною, тоді говорять про них як про насадження, так і такими, що ростуть самі по собі – нерукотворно.

При цьому інтерес викликають насамперед багаторічні насадження, тобто такі, що існують більше двох років, а іноді 100, 500, 1000 і більше років. Вони тісно пов’язані з земельною ділянкою і не можуть без неї існувати. Більше того, іноді їх пересадження є неможливим. Тобто наявні ті ознаки, які перелічені в ст. 181 ЦК України. Однак вважати такі рослини нерухомістю навряд чи доцільно. Тим більше, що недоречно вести мову про державну реєстрацію прав на кожну з цих рослин в державному реєстрі як об’єкта нерухомості поряд з будівлями, будинками, земельними ділянками. Хоча не виключається й постановка питання про можливість їхньої реєстрації в складі земельної ділянки, що в дійсності не робиться, але питання з такими рослинами, які повністю відповідають визначенню нерухомої речі, можна розцінити як такі, що законодавцем залишені в забутті.

Що стосується природних (нерукотворних) рослин, то вони визнаються частиною земельної ділянки як нерухомості самі по собі.

Навпаки, врожай, тобто речі що є результатом щорічної праці та культивації, особливо ті, які кожного року поновлюються та збираються як злакові культури тощо, є речами рухомими. Втім, навіть вони іноді за певних обставин можуть визнаватися частиною нерухомості, наприклад, коли врожай, що росте, переходитиме разом із переданням прав на земельну ділянку, якщо її продавець не обумовить те, що він залишає врожай за собою.

5.4. Особливе місце серед рослин посідають ліси, які можуть перебувати в державній, комунальній та приватній власності (ст. 7 Лісового кодексу України). Лісовий кодекс оперує також поняттями «лісова ділянка», якою вважається ділянка лісового фонду України з визначеними межами, виділена для ведення лісового господарства та використання лісових ресурсів без вилучення її у землекористувача або власника землі, а також «земельна лісова ділянка» - земельна ділянка лісового фонду України з визначеними межами, яка надається або вилучається в землекористувача чи власника земельної ділянки для ведення лісового господарства або інших суспільних потреб відповідно до земельного законодавства.

Отже, нерухомими речами є не самі ліси, а земельні ділянки, на яких вони розташовані.

5.5. Розглядаючи правову природу відокремлених водних об’єктів, слід відмітити, що об’єктом нерухомості також виступає земельна ділянка, на якій розташований водний об’єкт. Усі водні об’єкти становлять водний фонд, який перебуває у власності народу України. Відповідно до ст. 4 Водного кодексу України до земель водного фонду належать землі, зайняті: морями, річками, озерами, водосховищами, іншими водоймами, болотами, а також островами; прибережними захисними смугами вздовж морів, річок та навколо водойм; гідротехнічними, іншими водогосподарськими спорудами та каналами, а також землі, виділені під смуги відведення для них; береговими смугами водних шляхів.

Очевидно, що оскільки дані природні ресурси представляють собою природну приналежність земельної ділянки, її якісну характеристику, вони не можуть визначатися як самостійні об’єкти цивільного права.

Увага! Багаторічні насадження, відокремлені водні об’єкти відповідно до свого природного походження і природного та невід’ємного зв’язку з земельною ділянкою не мають визнаватися нерухомими речами як самостійними об’єктами права. Вони є складовою земельної ділянки та визначають її якісні характеристики.