Российская федерация

Федеральный закон

О государственной регистрации прав

На недвижимое имущество и сделок с ним

Статья 2. Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрационная деятельность. Принципы осуществления.

1. Открытость регистрационных сведений, за исключением персональных данных.

2. Платность регистрационной деятельности. Плата - государственная пошлина, обязательный неналоговый платеж (Гл. 25.3 Налогового кодекса).

3. Осуществление федеральными органами исполнительной власти.

4. Осуществление на государственном языке Российской Федерации.

5. Юридическое значение регистрации имеет внесение данных в государственный реестр, регистр или кадастр. Правоудостоверяющий документ самостоятельного правового значения не имеет.

6. Регистрация осуществляется в режиме «реального времени», т.е. по состоянию на текущий момент.

7. В результате государственной регистрации возникает юридическая презумпция существования зарегистрированного факта или права.

Государственная регистрация – это юридически значимое действие, подтверждающее (признающее) обстоятельство, с которым закон связывает возникновение правовых последствий.

В литературе убедительно демонстрируется процессуальная несостоятельность заявлений об оспаривании государственной регистрациибез оспаривания самого зарегистрированного права

Сергеева И.В. О некоторых проблемах, связанных с оспариванием государственной регистрации права

Белов с.А.:

Вопрос – будет ли регистрация как юридически-значимое действие предметом оспаривания?

Если признавать гос.регистрацию частью сложного юридического состава, к чему склоняется цивилистическая доктрина, то тогда можно оспаривать регистрацию, т.к. любое действие, влекущее правовые последствия в силу своего совершения, может быть оспорено. Если признавать, что регистрация лишь подтверждает право, но не является основанием возникновения права, то перед нами будет лишь юридически-значимое действие, которое само по себе невозможно оспорить, т.к. оно лишь подтверждает, презюмирует наличие фактических или правовых обстоятельств.

Частные «неучастики» процедуры регистрации не могут оспорить юридически-значимого действия – решения о регистрации, т.к. у них в данном споре нет юридически-обоснованного интереса. Их интерес может скрываться лишь в нарушениях материально-правовых, лежащих в плоскости зарегистрированного права, его оснований, но не самой регистрации.

3 возможных требования на практике в суде:

1 – требование отменить регистрацию. Но если оно будет удовлетворено, то суд обязывает Росреестр отменить регистрацию, однако, внесет ли Росреестр новую запись – это вопрос. Но не может оставаться запись пустой. Если суд не напишет прямо о признании права собственности за оспаривающим лицом, то Росреестр может отказать в удовлетворении решения суда, т.к. исключение из реестра без включения туда нового собственника противоречит закону.

2 – признание права собственности. В случае заявления подобного требования получается, что собственником материальным признается оспаривающее лицо, но гос.презумпция существования права все еще действует и не отменена (а отменена она может быть только на основании судебного решения, сам орган без судебного решения регистрацию отменить не может – абз.2 ч.1 ст.2 Закона).Росреестр обязан лишь на основании судебного решения о признании права собственности, зарегистрировать это право, т.к. факт наличия права не связан с фактом регистрации. Регистрация – не основание права, а лишь факт легализации основания и права.

3 – признание права собственности и отмена регистрации. Чаще всего на практике используется. Но это неразумно – сам факт признания права собственности влечет за собой материально-правовые основания для изменения регистрационной записи. Отдельное требование не обязательно, т.к. по сути является лишь формализацией процедурного требования, которое и так содержится в общем материальном требовании признания права. Но Росреестр и его управления, если судом не приписано изменение записи в реестре, как правило, ничего не делают. Потому с теоретической точки зрения обоснованно требование (2), однако, с практической требование (3).

Что касается самого содержания и значения процедуры, то вопрос этот очень сложный. До сих пор есть споры относительно правового значения гос.регистрации. Например, с протоколом об адм.правонарушении проще – нельзя обжаловать без постановления и точка. А здесь последствия фактически же возникают, и соответственно получается, что это решение влияет на возможности гражданина по защите права (если не зарегистрировано, то защищать право сложнее – только через суд). Исходя из этого регистрацию нередко рассматривают как некое, имеющее самостоятельное правовое последствие, действие.

По САБ – практика до сих пор не может определиться четко, в каких случаях имеет смысл оспаривать регистрацию, а в каких нет. В общем-то есть в Законе общее правило – можно обжаловать все, что делают гос.органы. Но нужно доказать, что затрагиваются права этим действием (в итоге снова упираемся в вопрос наличия нарушенного материального права). Суды часто отказывают в оспаривании регистрации, говоря, что если что-то не так, то оспаривайте право. Ведь если ваши права действительно затронуты, то это вопрос материального спора. Если орган и совершил процедурные нарушения, то это могло задеть только права заявителя (у которого в связи с этим есть юридически-обоснованный интерес заявления требования об отмене регистрации или устранении нарушений), если, конечно, эти нарушения не связаны с материальным правом собственности, либо его основанием. Получается, что органы часто говорят так – 3-и лица могут оспаривать только право, а заявитель (и бывший правообладатель, если его участие в регистрации было обязательным) могут оспорить само решение о регистрации, если докажут, что этим были затронуты их права. Если государство признало право путем регистрации, то существует презумпция его наличия у правообладателя, из которой должны исходить все участники оборота.

Исходя из представленных выше рассуждений, можно сделать вывод по условиям задачи. ООО по общему правилу может оспорить лишь само право. Если право ООО действительно было нарушено, и существуют основания признаний судом за ООО спорного права, то на основании судебного решения регистрирующие органы могут исключить из реестра ЗАО, включив туда ООО. Сами регистрирующие органы, по своей инициативе, не могут отменять регистрацию (абз.2 ч.1 ст.2 Закона). Формально у ООО есть возможность оспорить только сам факт регистрации, без требования признания за собой права и регистрации этого права. Но тогда встанет 2 сложности – запись в реестре не может быть пустой, а если за ООО не будет признано право, то единственным правообладателем должен будет оставаться ЗАО (презумпция не может действовать «впустую», а потому будет действовать в прежнем виде, пока не будет доказано иного); и для оспаривания записи ООО необходимо доказать, что этим властным решением неправомерно затрагивается его право (Закон РФ №4688-1), а это уже ведет к тому, что предметом спора все равно будет наличие/отсутствие материального права собственности, которое должно подтверждаться регистрацией. Можно и без права собственности – могут затрагиваться права непосредственно актом регистрации, вне оспаривания наличия материального права – но сам факт регистрации должен влиять если не на наличие, то на объем и характер правового статуса лица, оспаривающего регистрационное действие.Потому в фактической составляющей, предметом оспаривания ООО может быть только право (а на практике – одновременно с требованием аннулирования существующей на момент обжалования записи, как не основанной на материальном праве).

Потому суд апелляционной (кассационной) инстанции может отменить решение нижестоящего суда (т.к. по условиям задачи в ходе разбирательства ООО не доказало наличия собственного нарушенного материального права и не требовало признания за собой права собственности на спорный объект недвижимости).

Можно обсудить значение экспертизы – но она имеет значение только для целей регистрации. Она не подтверждает действительность.