§ 8. Розірвання договору найму і виселення

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п. 1 ст. 844 нового ЦК та ст. 107 ЖК), по друге, на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 844 нового ЦК і ст. 108 ЖК).

Згідно зі ст. 107 ЖК наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму праві на розір­вання не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця. Для того щоб розірвати договір, наймач повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування при­міщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати примі­щення у належному стані.

Новий ЦК містить ряд новел щодо розірвання договору найму житла за іні­ціативою наймача. Так, згідно з п. 1 ст. 844 ЦК наймач має право за згодою ін­ших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимага­ти від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець до­веде, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення об­межене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114і ЖК та п. 2 ст. 844 нового ЦК. В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселен­ня наймача та членів його сім'ї.

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі (ст. 108 ЖК). І виселення допускається лише з підстав, установлених законом (ст. 109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача і членів його сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.

Другою умовою розірвання договору є судовий порядок розірвання і виселен­ня. І хоч ст. 109 ЖК передбачає і адміністративний порядок виселення, в даному

166

разі позасудовий порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України. Згідно з конституційною нормою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

І, нарешті, останньою умовою розірвання договору найму є те, що наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випад­ків, зазначених у законі.

Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, встановлені нормами Житлового кодексу.

Так, ст. 113 ЖК встановлює такі вимоги, що пред'являються до благоустроє­ного житлового приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.

По-перше, надаване житлове приміщення має бути в межах даного населе­ного пункту.

По-друге, благоустроєне житлове приміщення має бути розташоване в бу­динку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути на­дана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване житлове приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм жит­лової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додат­кову житлову площу).

По-четверте, при виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забез­печеності житлом у даному населеному пункті.

По-п'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову жит­лову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з ура­хуванням права на додаткову житлову площу.

Стаття 114 ЖК та п. 22і постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу" встановлюють такі вимоги до іншого житлового приміщен­ня, що надається при виселенні:

1) це житлове приміщення має відповідати встановленим санітарним і техніч­ним вимогам;

2) за розміром має бути таким, щоб після вселення в нього наймач не визна­вався таким, що потребує поліпшення житлових умов.

Виселення наймачів з наданням іншого благоустроєного житлового примі­щення відбувається у випадку, якщо будинок, в якому знаходиться житло, під­лягає знесенню, будинок або житлове приміщення загрожує обвалом; будинок або житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитловий. Такому висе­ленню підлягають і батьки-вихователі у разі ліквідації дитячого будинку сімейно­го типу (ст. 114'ЖК).

Виселення наймачів з наданням іншого житлового приміщення відбувається у разі позбавлення батьків батьківських прав, якщо вони проживають спільно з дітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав, та у разі припинення трудо­вих відносин з певними підприємствами (ст. 114 ЖК).

Договір найму житла

167

Законодавством допускається виселення без надання житлового приміщен­ня. Ці норми передбачають конкретні випадки житлових правопорушень і висту­пають як міра цивільно-правової відповідальності.

Без надання житла виселенню підлягають особи, які систематично руйнують чи псують житлове приміщення; використовують його не за призначенням; сис­тематично порушують правила співжиття і роблять неможливими для інших про­живання з ними в одній квартирі чи будинку, у разі визнання ордера недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер.

Без надання іншого житлового приміщення виселенню підлягають особи, які самоправне зайняли житло. Під самоправним зайняттям житлового приміщення розуміють користування цим приміщенням без будь-якого правомірного дозволу чи відома, без будь-якої законної підстави. Порушення встановленого порядку здійснення права на житло не підпадає під поняття самоправства (наприклад, вселення в житлове приміщення на підставі ордера, але без укладення договору найму).

Самоправне зайняття житла не породжує житлових правовідносин. Воно ви­знається правопорушенням. Тому при виселенні відбувається не припинення житлових правовідносин, а припинення неправомірного стану, поновлення пору­шеного правопорядку. В цьому разі захищається право розпорядження житло­вою площею особи, яка володіє житлом.

У новому ЦК, передбачаючи підстави розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця, законодавець вводить новели. Так, договір найму житла мо­же бути розірваний лише у судовому порядку на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не вста­новлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два ра­зи; у разі руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Але, встановлюючи таку норму, законодавець у п. 2 ст. 844 ЦК України передбачає і певні гарантії права наймача. Ці гарантії полягають у можливості надання певного строку для усунення допущених порушень, в необ­хідності повторного звернення наймодавця про розірвання договору, в можливос­ті річного відстрочення виконання рішення про розірвання договору і виселення.

Договір найму житла може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець по винен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після відповідного попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або продовжують сис­тематично порушувати права та інтереси сусідів.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які прожива­ли у помешканні згідно зі ст. 845 нового ЦК підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла1.