Глава 46

приватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комер­ційний договір найму житла"1.

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в цілому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за яким одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймаче­ві) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, гро­мадська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуата­ційна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути лише громадянин. Новий ЦК в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати і юридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву чле­нів сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти та батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та "помешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, слід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартир­ний будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. Житло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати ін­шим вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до ст. 831 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне для постійного проживання в ньому.

Договір найму житла є сплатним. Розмір і порядок оплати може встановлю­ватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в центра­лізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самовря­дування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з момен­ту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сто­рін має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета дого­вору до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку ук­ладення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору. І залежно від цього можна виділити особливості та відмін­ності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках держав­ного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житло­вого приміщення у приватному житловому фонді.

Див., наприклад, Бондар В. Я. Договір найму житла: Автореф. дис. ... канд. юр. наук. — К., 2001. — С. 7; Сосипатрова Н. С. Социальннй й коммерческий наем в жилищной сфере // Госу-дарство й право. — 1997. — № 4.

Договір найму житла

151

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спря­мований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укла­дається на визначений строк. У новому ЦК України договір найму житла укла­дається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років.

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громад­ському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користу­вання і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового при­міщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише гро­мадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можли­вістю отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщен­ня за сукупності таких умов:

1) досягнення, як правило, 18-річного віку;

2) постійного проживання в даному населеному пункті;

3) потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:

забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчи­ми комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських рад народних де­путатів спільно з радами профспілок;

проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і тех­нічним вимогам;

тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

проживання у гуртожитках;

проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних від­носин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постанов­ка громадянина на квартирний облік — це офіційне визнання відповідним дер­жавним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочерго­ве одержання житлових приміщень. До таких громадян належать: інваліди Вели­кої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, осо­би, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа війсь­ковослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового ко­дексу).

Крім того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:

громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку зі сти­хійним лихом;

громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

152