Глава 45

§ 5. Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допус­кається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинен­ня договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

• приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі пере­ходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

• банкрутство орендаря;

• загибель об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу од­нієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбаче­них законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 ЦК УРСР (ст. 802 ЦК України) дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражного (нині — господарського) суду мож­ливе у випадках, якщо наймач:

— користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

— навмисно або з необережності погіршує стан майна;

— не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

— не робить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за дого­вором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК УРСР, ст. 803 ЦК України) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражно­го суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, непридатному для користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про впорядкування викори­стання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з ко­ристувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать під­приємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Ка­бінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних держав­них органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Глава 46 договір найму житла

§ 1. Поняття договору найму житла

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян на житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим дого­вором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя люди­ни, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих на тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним догово­ром житлового права.

У ЦК УРСР цей договір передбачався главою 26, яка складалась із статей 277—323. З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали від­носини найму житла, були виключені з ЦК і перенесені в ЖК. У ЦК УРСР зали­шено лише одну ст. 277, в якій міститься визначення договору найму жилого приміщення. Залежно від виду житлового фонду, в якому укладається договір, ЦК передбачає регулювання договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів і договору найму житлового .приміщення в будинках приватного житлового фонду.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосе­редковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські ор­ганізації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення жит­лових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини є договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливість говорити про наявність деяких рис публічного характеру1.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкові відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаки приватного договірного права.

У новому ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статей (829—845). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу засто­совуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому ЦК прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається у

Кодифікація приватного (цивільного) права України / За ред. проф. А. Довгерта. — К.: Український центр правничих студій, 2000. — С. 234.

150