Глава 46

особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ор­дера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем — громадяни­ном, на ім'я якого видано ордер.

Тривалий час у літературі дискусійним є питання про співвідношення і зна­чення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користуван­ня цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду. Слід зазначити, що більшість вчених1 дійшли висновку, що підставою виникнен­ня права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державно­му, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в до­говорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комуналь­ного житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно прово­дити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час ка­пітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове при­міщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування при­міщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені по­становою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими примі­щеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил по­жежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму жит­лового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму жит­лового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприк­лад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.

Аскназий С. Й. Советское жилищное право. — М., 1940. — С. 62; Седугин П. Й Право на жилище в СССР. — М., 1983. — С. 126; Золотарь В. А., Дятлов П. Н. Советское жилищное право. - К, 1990. - С. 68.

Договір найму житла

153

Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового при­міщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бу­ти лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване жит­лове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквар­тирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення". Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комуналь­ного господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утри­мання житла1, та визначень, які наводилися в літературі2, слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для по­стійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні примі­щення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживан­ня однієї або кількох сімей.

Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупніс­тю таких ознак:

— відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипо­жежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;

— прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи ре­конструкції;

— реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для прожи­вання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холод­на вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоуст­рій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного на­селеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 p., належать до благоустроєних незалежно від їх планування.

У ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кім-

1 Приватизація житла в Україні. — К., 1993. — С. 84.

*)

Див., наприклад: Голянтич М., Коваленко Г. Приватизація кімнат у загальних (комунальних) квартирах // Право України. — 1996. — № 12. — С. 74.

154