§ 5. Договор социального найма жилого помещения 483

полнением обязанностей опекуна (попечителя); выезда в лечеб­но-профилактическое учреждение и др. Признание лица утра­тившим право пользования жилым помещением производится в судебном порядке. При направлении на работу за границу или выезде на работу в районы Крайнего Севера занимаемые помещения могут быть забронированы, что также влечет сохра­нение жилой площади за нанимателем.

4. Право сдавать помещение в поднаем. Договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения условия о нор­ме жилой площади и согласия других нанимателей и совершен­нолетних членов их семей, проживающих в одной квартире. Согласия наймодателя не требуется. По истечении срока дого­вора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновле­ния договора.

5. Право вселять временных жильцов.

6. Право обменять нанятое жилое помещение на другое поме­щение или имущество. С юридической точки зрения обмен жи­лыми помещениями представляет собой соглашение о взаим­ной передаче участниками обмена своих прав и обязанностей по пользованию жилыми помещениями. Обмен может быть со­вершен между нанимателями жилых помещений по договору социального найма. Право на обмен имеют также член коопе­ратива и собственник жилого помещения. Предметом обмена может быть как квартира (дом) в целом, так и комната, а также при определенных условиях и доля жилой площади. Договор обмена жилыми помещениями может быть заключен нанимате­лем при условии письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним. При отсутствии такого согласия обмен может быть совершен в су­дебном порядке. Согласия собственника при обмене помеще­ния в домах муниципального фонда не требуется.

7. Право на изменение договора найма при сохранении самого правоотношения. Во-первых, право на заключение с наймода-телем отдельного договора найма имеет совершеннолетний член семьи нанимателя. Во-вторых, граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам, в случае объединения в одну семью вправе требовать заключения одного договора найма на все за­нимаемые ими жилые помещения. В-третьих, в договоре найма фигура нанимателя может быть представлена и другим членом семьи.

484 Глава 8. Жилищное право

Расторжение договора. Договор социального найма является бессрочным договором, поэтому особое значение приобретает вопрос расторжения договора и выселения из занимаемого по­мещения.

Прежде всего необходимо отметить, что наниматель с согла­сия членов семьи может в любое время расторгнуть договор най­ма и выехать из занимаемого помещения.

Любое расторжение договора по инициативе наймодателя и последующее выселение производится в судебном порядке не иначе как по основаниям, предусмотренным в законе. Выселе­ние может быть произведено как с предоставлением другого жилого помещения, так и без предоставления его. Предостав­ляемое помещение может быть как благоустроенным, так и не­благоустроенным.

1. Выселение с предоставлением другого благоустроенного по­ мещения. Оно может быть произведено, если:

1. дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2. дом (жилое помещение) грозит обвалом;

3) дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в . нежилой и др.

Предоставляемое другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее занимаемого. Однако, если наниматель имел излишнюю площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее установленной нормы на одного человека.