§ 5. Договор социального найма жилого помещения

Рассмотрение данного вида договора представляет особый интерес, так как по-прежнему значительное количество граждан пользуются жилыми помещениями именно на данном основа­нии. Договором социального найма регулируется использова­ние помещений, которые были предоставлены (или предостав­ляются) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муниципальными организациями. Таким образом, собственником помещений, заселяемых по дого­вору социального найма, является государственное или муници­пальное образование. В число нанимателей по договору социаль-

§ 5. Договор социального найма жилого помещения 481

ного найма входят все граждане, получившие квартиру в совет­ский период и не приватизировавшие ее, а также те, кому была предоставлена квартира из государственного или муниципаль­ного фонда в порядке социального найма в последующем.

В настоящее время право на получение квартиры в порядке социального найма (бесплатно или за доступную плату) имеют не все, а лишь некоторые категории особо нуждающихся граж­дан: имеющие обеспеченность жилой площадью ниже уровня, установленного соответствующим органом субъекта РФ (в Мо­скве это 10—15 м²); проживающие в помещении, не отвечаю­щем установленным санитарным и техническим требованиям, проживающие в коммунальных квартирах, если хотя бы в од­ной из семей имеются больные некоторыми формами хрониче­ских заболеваний, и др. Данные категории граждан должны встать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в соответствующем органе исполнительной власти. Жилые поме­щения предоставляются таким гражданам в порядке очередно­сти. Некоторые категории граждан имеют право на получение помещений в первую очередь и вне очереди.

Помещение по договору социального найма предоставляется в соответствии с нормами жилой площади (12 м² жилой площа­ди), как правило, в виде отдельной квартиры. Некоторые кате­гории граждан имеют право на дополнительную жилую пло­щадь. На основании решения о предоставлении жилого поме­щения соответствующий орган исполнительной власти выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставляемое помещение. На основании ор­дера гражданин заключает с наймодателем (государственной или муниципальной организацией: ЖЭК, РЭУ и др.) договор найма жилого помещения.

В договоре найма указываются также члены семьи нанима­теля, которые проживают совместно с ним и пользуются нарав­не с ним всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма. К членам семьи могут быть причислены и другие лица, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если гражданин, принадлежащий к данной категории, перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом помещении, объем его прав не изменяется. Круг членов семьи нанимателя, проживаю­щих с ним, может быть изменен. Наниматель может вселить в занимаемое им жилое помещение иных лиц, получив на это письменное согласие остальных членов семьи. На вселение к

482 Глава 8. Жилищное право

родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требу­ется согласия остальных членов семьи.

Срок договора. Договор социального найма заключается без указания срока и является бессрочным договором. Лишь в неко­торых случаях, определенных в законе, договор может быть расторгнут, а граждане — выселены из занимаемого помеще­ния. В случае смерти нанимателя договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один или все члены семьи нанимателя, проживавшие с ним. Если же таких лиц не оказалось, действие договора прекращается, и ни­какие другие лица не смогут претендовать на данное жилое по­мещение.

Обязанности наймодателя. По договору социального найма наймодатель обязан заботиться о сохранности жилищного фон­да, своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечи­вать бесперебойную работу инженерного оборудования домов, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользо­вания и придомовой территории.

Права нанимателя. Наниматель и члены его семьи, совмест­но с ним проживающие, приобретают по договору социального найма очень широкие права на жилое помещение, сравнимые по возможностям разве что с вещным правом.

1. Наниматель и члены его семьи имеют право пользоваться жилыми помещениями в соответствии с договором и правилами пользования жилыми помещениями. Право пользования озна­чает обеспеченную законом возможность проживания в жилом помещении, что невозможно без права владения, которое так­же возникает у нанимателя. Особенность права пользования заключается в том, что оно имеет ограниченный характер, что, однако, характерно для любого права на жилое помещение: пользователь должен использовать помещение по целевому на­значению, т. е. для проживания, а не для промышленных нужд.

2. Право вселять в установленном порядке в нанятое поме­щение других граждан на правах членов семьи.

3. Право сохранять за собой нанятое помещение при времен­ном отсутствии. По общему правилу такое отсутствие не долж­но превышать шесть месяцев. Помещение сохраняется за нани­мателем и при более длительном отсутствии в случае призыва на военную службу; отсутствия по условиям и характеру рабо­ты; помещения детей на воспитание в государственное детское учреждение, к родственникам, опекунам; выезда в связи с ис-