§ 2. Право собственности на жилое помещение 477

§ 2. Право собственности на жилое помещение

Как уже было отмечено, объем правомочий собственника в отношении жилого помещения существенно ограничен: он мо­жет его использовать только для проживания граждан (для лич­ного проживания и проживания членов семьи или для прожи­вания иных лиц на основании договора имущественного най­ма). Кроме того, права собственника ограничены правами членов его семьи, проживающих в данном помещении: они имеют пра­во пользования жилым помещением, которое само по себе не прекращается при переходе права собственности на помещение к другому лицу. Поэтому при приобретении жилого помещения необходимо удостовериться, что на него не будут претендовать члены семьи бывшего собственника (если они есть, необходим их отказ от права пользования помещением).

При использовании жилого помещения не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхо­зяйственном обращении с жильем суд после предупреждения, сделанного органом местного самоуправления, по его иску мо­жет принять решение о продаже помещения с публичных тор­гов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств.

Право собственности на жилое помещение по сравнению с правом нанимателя жилого помещения имеет как ряд преиму­ществ, так и свои недостатки. Основным преимуществом явля­ются широкие права по распоряжению своим жилым помещением: собственник в упрощенном порядке может вселить в помеще­ние других граждан, может сдать помещение по договору иму­щественного найма, может его продать, подарить, а также пере­дать по наследству, даже если в данной квартире (доме) кроме собственника никто не проживал. Основным недостатком яв­ляется наличие у собственника так называемого бремени собст­венности: он должен обеспечивать сохранность помещения, производить в нем текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке придомовую территорию, оплачивать услуги слесаря, электрика, платить налог на недвижимость и др.

Собственник жилого помещения имеет право сдавать свой дом (квартиру) по договору имущественного найма. Поэтому вторым наиболее распространенным правом, по которому жи­лые помещения могут принадлежать гражданам и юридическим лицам, является право нанимателя по договору имущественно­го найма.

478 Глава 8. Жилищное право

§ 3. Понятие договора найма жилого помещения

В настоящее время в Российской Федерации в рамках дого­вора найма жилых помещений сложились два типа отношений:

1. отношения по коммерческому найму жилых помещений, в основном урегулированные ГК РФ;

2. отношения по социальному найму жилых помещений. Собст­венником помещений, сдающихся в порядке социального найма, является государственное или муниципальное образование, а на­нимателем — только граждане. Таким образом, договором соци­ального найма регулируется использование помещения, которое было предоставлено (или предоставляется) очередникам органами местного самоуправления, а также государственными и муници­пальными организациями. Для регулирования данных отношений государством предусмотрены особые нормы права, содержащиеся в основном в ЖК РСФСР и предусматривающие дополнительные по сравнению с ГК РФ правила, в целом направленные на предос­тавление более льготного положения нанимателя по договору со­циального найма по сравнению с коммерческим нанимателем. Поэтому можно сказать, что отношения социального найма непо­средственно направлены на реализацию конституционного права граждан на жилище.

Однако правовая природа обоих видов договоров найма жи­лого помещения имеет общую основу, поэтому к ним обоим применяются общие положения о найме жилого помещения (в части, не противоречащей специальным правилам).

Договор найма жилого помещения — это соглашение, по кото-р о м у одна сторона — собственник жилого помещения и л и управо-моченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

1. Предусматривается письменная форма договоров о найме жилого помещения, однако ее несоблюдение не влечет автома­тически его недействительности. В отличие от основной части сделок с жилищем договор найма не подлежит государственной регистрации.

2. При переходе права собственности на жилое помещение от одного лица к другому права нанимателя сохраняются в прежнем объеме.