§ 17. Характеристика видов гражданско-правовых договоров 443

Договор купли-продажи недвижимости. Основная особен­ность данного договора, как видно из его названия, заключает­ся в его предмете. Недвижимостью, согласно ГК, являются зе­мельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Одна­ко особенности данного договора обусловлены не столько фи­зической природой объектов, сколько их особым правовым ре­жимом:

1. данные сделки должны быть облечены в письменную фор­му и зарегистрированы в соответствующем государственном ор­гане;

2. при заключении данного вида договоров возможно воз­никновение коллизий в связи с относительно самостоятельным характером прав на земельный участок и строение, находящее­ся на нем. При этом возможны следующие ситуации:

а) если собственник земельного участка и находящейся на нем недвижимости совпадает в одном лице, то, как правило, не возникает никаких проблем — возможна продажа как дома с землей, так и отдельно дома (с предоставлением ограниченного права на земельный участок, необходимого для использования строения) или земли (с оставлением соответственно за продав­ цом ограниченного права на землю);

б) собственник дома при отсутствии у него права собствен­ ности на землю может продать принадлежащее ему строение в любое время без согласия на то собственника земли. При этом покупатель приобретает право пользования земельным участ­ ком на таких же условиях, что и продавец дома;

в) таким же образом может поменяться и собственник зе­ мельного участка. Однако необходимо помнить, что к приобре­ тателю земельного участка переходит право собственности, об­ ремененное правами третьего лица — собственника дома, по­ строенного на данном участке.

Так или иначе, за собственником строения, находящегося на чужом участке, в любом случае сохраняется право пользо­вания земельным участком, необходимое для использования дома.

3. в договоре купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора, т. е. в том случае, если цена не указана, договор считается незаключенным;

4. кроме того, для недвижимого имущества в большей мере характерно наличие прав третьих лиц на это имущество, напри-

444 Глава 7. Гражданское право

мер права членов семьи собственника квартиры, проживающих вместе с ним. Поэтому существенным условием договора являет­ся предупреждение о правах третьих лиц в форме перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

17.2. Договор мены

Договор мены — это соглашение, по которому каждая из сто­рон обязуется передать в собственность другой стороны один то­вар в обмен на другой.

На договор мены распространяются все основные правила о договоре купли-продажи. Это и понятно: ведь, по сути, мена — это купля-продажа, где вместо денег покупатель передает в соб­ственность другой стороне иное имущество. Однако данное от­личие обусловило некоторую специфику в правовом регулиро­вании договора. Так, право собственности на товары переходит к обменивающимся сторонам только после исполнения обязанно­стей передать товар обеими сторонами (если договором мены не предусмотрено иное). Поэтому, если обмен товарами проис­ходит не одновременно, то во избежание ситуации, когда вещь, уже находясь у контрагента, будет оставаться в собственности другой стороны (а соответственно риск случайной гибели вещи будет также лежать на ней), имеет смысл устанавливать в дого­воре специальные правила (например, правило о переходе рис­ка случайной гибели вещи с момента ее передачи).