§ 4. Договор коммерческого н а й м а жилого помещения 4 7 9

3. Наниматель в любом случае обязан использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания, а также обеспечивать сохранность жилого помещения (производить текущий ремонт, не производить существенное переустройство и реконструкцию помещения), самостоятельно вносить коммунальные платежи и плату за жилое помещение. В обязанности же наймодателя по договору входит осуществление капитального ремонта.

4. Наниматель и постоянно проживающие с ним граждане при условии уведомления наймодателя могут разрешить безвоз­мездное проживание в помещении временным жильцам на срок до 6 месяцев, оставаясь ответственными перед наймодателем за действия таких лиц.

5. Наниматель по договору найма жилого помещения с со­гласия наймодателя может сдать помещение в поднаем другому лицу, оставаясь ответственным за его действия. Такой договор может быть заключен при условии соблюдения требования о норме жилой площади.

§ 4. Договор коммерческого найма жилого помещения

Заключению договора коммерческого найма жилого поме­щения не предшествует сложная административная процедура предоставления жилья, предполагающая наличие нуждаемости, постановки на учет, получения ордера. Нанимателем по дого­вору коммерческого найма может быть любое, в том числе и не нуждающееся в улучшении жилищных условий, лицо (физическое, юридическое). Предметом договора коммерческого найма явля­ется любое по площади жилое помещение без количественных ог­раничений (удовлетворяющее, однако, необходимым санитар­ным и иным нормам).

Договор коммерческого найма является срочным договором и заключается на срок, не превышающий пять лет. Если в дого­воре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. По истечении срока договора (если он превышал один год) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Законодательство предусматривает, что наравне с нанимате­лем определенные права на жилое помещение приобретают и лица, постоянно с ним проживающие (таким образом, наличие семей­ных и родственных связей с нанимателем не является необходи­мым). Такие лица должны быть указаны в договоре коммерче-

480 Глава 8. Жилищное право

ского найма. При отсутствии таких указаний вселение произво­дится нанимателем с согласия собственника помещения и других постоянно проживающих лиц (согласие не требуется при вселении несовершеннолетних). Постоянно проживающие с на­нимателем граждане имеют равные с нанимателем права поль­зования жилым помещением. Ответственность за их действия перед собственником несет наниматель (за исключением случа­ев, когда все они, являясь сонанимателями, несут перед ним со­лидарную ответственность).

Размер платы по договору коммерческого найма устанавли­вается соглашением сторон. Поэтому он, как правило, несопос­тавимо выше платы за социальный наем.

Наниматель вправе с согласия других граждан, постоянно с ним проживающих, в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Кро­ме того, договор может быть расторгнут наймодателем в су­дебном порядке в случае невнесения платы за помещение за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесе­ния платы более двух раз по истечении установленного дого­вором срока платежа, а также в случае разрушения или порчи помещения нанимателем или другими гражданами, за дейст­вия которых он отвечает, использования помещения не по назначению или систематического нарушения прав и интере­сов соседей. Расторжение договора влечет выселение без пре­доставления другого помещения.

Таким образом, при сравнительно высокой плате за поме­щение наниматель по договору коммерческого найма имеет достаточно скромные возможности.