40. Правовое регулирование договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка. Одним из способов приобретения права собственности на земельный участок, который одновременно является и основанием прекращения этого права, является договор купли-продажи земельного участка. Договор купли-продажи - это двусторонний договор, по которому одна сторона (продавец) передает или обязуется передать другой (покупателю) право собственности на земельный участок в обмен на денежную компенсацию. Этот договор является консенсуальним, возмездным и взаимным (синалагматичним).

Право продажи земельного участка принадлежит по общему правилу ее владельцу. В большинстве случаев он самостоятельно выбирает покупателя и определяет момент продажи. Возможным является также продажа земельного участка на конкурсной основе, т.е. путем проведения земельных торгов, которые проходят в форме аукциона. В частности обязательно осуществляется на конкурентных началах продажа земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности субъектам предпринимательской деятельности под застройку и в случае обращения взыскания на земельный участок, находящийся в собственности гражданина или юридического лица (ст.ст. 134, 139 ЗК). Также воля собственника не имеет решающего значения при принудительной продаже участка на исполнение решения суда. Собственник земельного участка также не является абсолютно свободным при определении ее юридической судьбы в случае существования относительно нее права общей собственности.

Содержание договора определяют условия, которые, как отмечалось, подразделяются на существенные, обычные и случайные. Существенными условиями этого договора среди других условий, предусмотренных ст. 132 ЗК, являются условия о предмете и договорную цену участка, что продается. Под предметом договора следует понимать сочетание двух объектов: во-первых, участок продается, во-вторых, действия сторон по передаче - приемке участка, что продается и оплате.

Покупка земельного участка оформляется заключением единого договора между продавцом и покупателем. Как отмечалось, для всех договоров о переходе права собственности на земельный участок установлено обязательную письменную нотариальную форму договора. Несоблюдение письменной нотариальной формы вызывает в соответствии с положениями ч. 1 ст. 220 ГК недействительность договора. Такой договор является ничтожным и наступают не те последствия, которые имели целью стороны, а те, что предусмотрены в гражданском законодательстве.

Продажа земельного участка не прекращает прав третьих лиц в отношении нее, а именно: ограничения, залог, сервитуты, установленные в отношении земельного участка, что продается. Также в договоре стороны собственной договоренности не вправе изменять целевое назначение и режим пользования участком. Существенными условиями договора купли-продажи являются перечисленные в ч. 2 ст. 132 ЗК требования. Предмет договора составляет не только сама земельный участок с определенными присущими ей характеристиками (расположение, площадь, целевое назначение, состав угодий, правовой режим, другие сведения о земельном участке), а и обязанности сторон в отношении ее передачи и принятия.