36. Условия и порядок приобретения и передачи земельных участков гражданам.

Земли государственной и коммунальной собственности являются объектами не только приватизации и передачи в частную собственность, но и их использования для самых разнообразных целей и осуществления различных видов хозяйственной деятельности. Объем их непосредственного использования самими собственниками в лице государства и территориальных общин является незначительным. Поэтому собственники образуют свои предприятия, учреждения и организации, которые как юридические лица используют конкретные земельные участки. Безусловно, владельцы земли заинтересованы не только в ее эффективном использовании, но и стабильности прав землепользователей. Этим объясняется правовая природа постоянного землепользования юридических лиц государственной и коммунальной собственности.

Предоставление земель государственной и коммунальной собственности в постоянное пользование юридическими лицами затруднено тем, что сами собственники в силу своей специфической правосубъектности в земельных отношениях, не могут непосредственно осуществлять эту работу, наделяя для этого соответствующими полномочиями образованные ими органы. Поэтому в ст. 122 СК, в первую очередь, предусмотрено разграничение полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления по предоставлению земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование. При этом земельный закон исходит из сочетания территориального фактора, то есть места расположения земельного участка, с условиями ее принадлежности на праве государственной или коммунальной собственности.

Действующий ЗК наделяет каждый уровень органов исполнительной власти и местного самоуправления определенным кругом полномочий в области предоставления земельных участков, их изъятия и изменения целевого назначения, не допуская смешения их функций. Так, согласно ч. 1 ст. 122 ЗК сельские, поселковые и городские советы предоставляют земельные участки в постоянное пользование юридическим лицам из земель коммунальной собственности соответствующих территориальных громад для всех нужд. Такие земельные участки предоставляются ими из земель, расположенных в пределах территорий населенных пунктов, а также из земель, находящихся за пределами этих пунктов, на которых размещены их объекты коммунальной собственности,- Если такое предоставление земельные участки связано с необходимостью предварительного изъятия или изменения целевого назначения особо ценных земель, которые находятся в коммунальной собственности соответствующих территориальных общин, вопрос подлежит согласованию с Верховной Радой Украины по представлению Верховной Рады АРК, областных, Киевского или Севастопольского городских советов.

Однако районные и областные советы также уполномоченные предоставлять земельные участки в постоянное пользование юридическим лицам, причем для всех нужд. Согласно ч. 2 ст. 122 действующего ЗК такие земельные участки предоставляются из соответствующих земель общей собственности территориальных общин в пределах района или области. Однако, как уже отмечалось, исходя из конституционных положений земельного правосубъектности последних и субъективного состава участников, существование их общей земельной собственности является сомнительным. Это не означает, что районные и областные территориальные общины не обладают правом собственности на землю. От имени их соответствующие советы предоставляют юридическим лицам земельные участки в постоянное пользование.

Такими участками согласно ст. 7 Закона "О размежевании земель государственной и коммунальной собственности", например: земельные участки за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты коммунальной собственности; земли запаса, которые ранее были переданы территориальным общинам сел, поселков и городов в соответствии с законодательством Украины; земельные участки, на которых размещены объекты недвижимого имущества, является общей собственностью территориальной общины и государства и т.д.

Формально территориальные общины районов являются собственниками земель, расположенных за пределами населенных пунктов, кроме земель частной и государственной собственности. Областные территориальные общины, кроме земель, занятых их объекты коммунальной собственности, обладающие правом собственности на земельные участки, переданные им государством в результате осуществления разграничения земель государственной и коммунальной собственности за разработанными и утвержденными проектами. Необходимость в предоставлении указанных земельных участков коммунальной собственности в постоянное пользование юридических лиц возникает в связи с потребностями их использованием под неподвижными объектами, для осуществления промышленного и дорожного строительства и эксплуатации таких объектов, возведение энергетических объектов и проведение коммуникаций и т.д.

Согласно ч. Ст. 122 ЗК районные государственные администрации на их территории предоставляют земельные участки из земель государственной собственности в постоянное пользование юридическим лицам в пределах сел, поселков, городов районного значения для всех нужд и за пределами населенных пунктов для сельскохозяйственного использования; ведение водного хозяйства, кроме случаев, когда полномочия относительно таких земель отнесены к компетенции Кабинета Министров Украины (ст.ст. 140, 150-382); строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальной громады района (школ, учреждений культуры, больниц, предприятий торговли и т.д.).

Областные государственные администрации в соответствии с ч. 4 ст. 122 СК предоставляют земельные участки на их территории из земель государственной собственности в постоянное пользование юридическим лицам в пределах городов областного значения и за пределами населенных пунктов для всех нужд, кроме случаев их предоставления для сельскохозяйственного использования, ведения водного хозяйства и строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальных общин районов области, а также когда распорядительные полномочия в отношении указанных земель предоставлены Кабинета Министров Украины.

Полномочия Киевской и Севастопольской городских государственных администраций о предоставлении земельных участков в постоянное пользование предусмотренные в ч. 5 ст. 122 ЗК. Они предоставляют земельные участки из земель государственной собственности в постоянное пользование юридическим лицам в пределах их территорий для всех нужд, кроме случаев, когда распорядительные полномочия в отношении земель государственной собственности отнесены к компетенции Кабинета Министров Украины.

Совет министров АРК предоставляет земельные участки из земель государственной собственности в постоянное пользование юридическим лицам в пределах городов республиканского (АРК) значения и за их пределами для всех нужд. Исключения из этого по ч. 6 ст. 122 ЗК составляют случаи их предоставления для сельскохозяйственного использования, ведения водного хозяйства и строительства объектов, связанных с обслуживанием жителей территориальных общин отдельных районов АРК, а также когда распорядительные полномочия в отношении соответствующих земель государственной собственности осуществляются Кабинетом Министров Украины.

Полномочия Кабинета Министров Украины относительно предоставления земельных участков государственной собственности в постоянное пользование юридических лиц определяются ЗК с учетом особых экономических, экологических и других ценностей земли. Согласно ст.ст. 149, 150 ЗК, на которые ссылается ч. 7 ст. 122 СК, такими землями есть пашня, многолетние насаждения для несельскохозяйственных нужд, леса площадью более 1 га для нелесохозяйственных нужд, а также земельные участки природоохранного, оздоровительного, рекреационного назначения, кроме случаев, когда полномочиями по их предоставлению и изъятию наделены районные, областные, городские советы городов Киева и Севастополя, соответствующие государственные администрации и Совет министров АРК.

Предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности в постоянное пользование юридическим лицам осуществляется в порядке, определенном законом. В ст. 123 ЗК предусмотрены общие условия такого предоставления осуществляемого в порядке отвода, что является традиционным для земельного законодательства. В то же время требования указанной нормы тесно связаны с другими нормами земельного закона, которые предусматривают определенные особенности по реализации отводящего порядке предоставления земельных участков в пользование юридических лиц, в том числе проведение необходимых согласований, изменения основного целевого назначения земель.

Правовым основанием предоставления земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование является решение соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления. Это прямо предусмотрено в ч. 1 ст. 123 ЗК и, по сути, исключает возможность договорного регулирования отношений постоянного землепользования. Все права и обязанности по осуществлению постоянного пользования земельным участком возникают, изменяются и прекращаются на основании норм ЗК.

Необходимым условием постоянного землепользования, которая заключается в необходимости разработки проектов отвода участков, независимо от определенности или неопределенности границ этих участков, сохранения основного целевого назначения и других обстоятельств. Согласно ч. 2 ст. 123 ЗК условия и сроки разработки проектов отвода земельных участков определяются договором, заключенным между заказчиком и исполнителем этих работ типового договора. Форма типового договора, нормативы и сроки разработки проектов отвода земельных участков определяются Кабинетом Министров Украины (например, Типовой договор о разработке проекта землеустройства относительно отвода земельного участка).

В ч. Ст. 123 ЗК определена форма волеизъявления юридического лица, заинтересованное в получении земельного участка в постоянное пользование из земель государственной или коммунальной собственности.

Юридическое лицо, заинтересованное в получении земельного участка в постоянное пользование из земель государственной или коммунальной собственности, обращается с соответствующим ходатайством в районной, Киевской и Севастопольской городских государственных администраций или сельского, поселкового или городского совета.

К ходатайству об отводе земельного участка прилагаются материалы и документы, обосновывающие ее размер, целевое назначение и место расположения. По требованиям ч. 15 ст. 151 ЗК материалы согласования места расположения объекта должны включать: выкопировка из генерального плана или другой градостроительной документации населенного пункта, копию плана земельного участка с нанесением на ней вариантов размещения объекта с указанием общей площади, которую необходимо изъять. Также указываются состав угодий изымаемого участка и условия его отвода.

Если предоставление земельного участка необходимое для эксплуатации существующих зданий и сооружений, которые принадлежат заявителю, документами, обосновывающих ее размер, целевое назначение и место расположения, могут быть технический паспорт здания или сооружения, проектная документация, план детальной планировки микрорайона или квартала, и другие документы. Если предоставление земельного участка необходимо для осуществления нового строительства, документами, обосновывающих ее размер, целевое назначение и место расположения могут быть материалы согласования места расположения объекта строительства, проектная документация и другие документы, подтверждающие соответствие предполагаемого строительства планировочным решением.

Ходатайство соответствующие государственные администрации или сельские, поселковые или городские советы рассматривают в месячный срок. По результатам рассмотрения они принимают решение о предоставлении согласия на разработку проекта отвода земельного участка или об отказе в этом. Согласие органа исполнительной власти или местного самоуправления на разработку проекта отвода земельного участка является основанием для заключения соответствующего договора между этой организацией и заказчиком.

ЗК в ч. 6 ст. 123 предусматривает требования относительно согласования разработанных землеустроительной организацией проектов отвода земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование. Согласование проекта отвода земельного участка содержит ее себе получения положительных заключений самого землепользователя, а также органа по земельным ресурсам, природоохранным и санитарно-эпидемиологического органа, органов архитектуры и охраны культурного наследия.

Согласованный с указанными органами проект отвода земли для объектов, которые подлежат экспертизе, направляется на государственную землеустроительную экспертизу. Проведения государственной землеустроительной экспертизы предусмотрено Законом "О государственной экспертизе землеустроительной документации". В соответствии с Законом объектами государственной экспертизы документация по землеустройству и документация по оценке земель, виды которой определены законом, а также материалы и документация государственного земельного кадастра. При этом Закон устанавливает формы и виды государственных экспертиз землеустроительной документации. Согласно ст. 8 Закона "О государственной экспертизе землеустроительной документации" государственная экспертиза проводится в обязательной, выборочной и добровольной формах, а по требованиям ст. 12 объекты государственной экспертизы могут передаваться на первичное, повторное и дополнительное виды государственные экспертизы.

После получения положительного заключения государственной землеустроительной экспертизы, проект отвода подается к соответствующей государственной администрации или сельского, поселкового или городского совета, которые рассматривают проект в месячный срок в пределах их полномочий, и принимают решение.

С целью максимального учета прав и интересов территориальных громад сел, поселков, городов, районов и областей, а также интересов районных государственных администраций по месту расположения земельных участков, законодатель предусматривает обязательное предоставление ими своих заключений о возможности осуществления их отвода, если последнее не отнесено к полномочиям областных государственных администраций, Совета министров АРК или Кабинета Министров Украины.

Учитывая особую ценность отдельных категорий земель, предоставление которых отнесено к полномочиям Кабинета Министров Украины, действующий ЗК предусматривает специальный порядок предварительного рассмотрения землевідвідної документации, предшествующего принятию решения о предоставлении земельного участка в постоянное пользование. Он включает представление Советом министров АРК, областными, Киевской и Севастопольской городскими государственными администрациями своих выводов относительно проекта отвода земельного участка центральному органу исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (Госкомзема). Он рассматривает поступившие материалы и в месячный срок представляет их в Кабинет Министров Украины для принятия решения.

Согласно ч. 9 ст. 123 ЗК отказ органов местного самоуправления или органов исполнительной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление ходатайства без рассмотрения в установленный срок может быть обжаловано в судебном порядке. Решение об отказе в предоставлении земельного участка в пользование должно содержать мотивированные объяснения со ссылкой на соответствующие положения нормативно-правовых актов, утвержденной градостроительной документации и документации землеустройства. Наряду с решением об отказе в предоставлении земельного участка в постоянное пользование юридическому лицу, могут иметь место негативные выводы органов исполнительной власти или местного самоуправления, которые вызывают принятия отрицательного решения или незаконные действия или бездействие их должностных лиц, которые также могут быть обжалованы в судебном порядке.

Арендное землепользование в сравнении с постоянным пользованием землей базируется на других условиях и порядке предоставления земельных участков. Это объясняется тем, что использование земли на условиях аренды является видом временного землепользования. Несмотря на то, что ст. 124 ЗК консолидирует условия и порядок предоставления в арендное пользование как земель государственной и коммунальной собственности, так и земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, условия предоставления таких участков в аренду имеют определенные отличия. Такие различия обусловлены принадлежностью земельных участков на праве собственности, способами осуществления прав и обязанностей землевладельцами, их целевому назначению и т.п.

Правовым основанием для заключения договора аренды и приобретения права на временное пользование земельным участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, согласно ч. 1 ст. 124 ЗК являются решение собственника (арендодателя) в лице соответствующих органов исполнительной власти или местного самоуправления путем заключения договора аренды. Однако, в случае проведения указанными органами аукциона на приобретение права аренды земельного участка, правовым основанием заключения договора аренды земельного участка являются результаты аукциона, в соответствии со ст. 10 Закона "Об аренде земли" передача в аренду земельного участка не является основанием для прекращения или изменения ограничений (обременений) и других прав третьих лиц на земельный участок.

В соответствии с требованиями ст. 16 Закона "Об аренде земли" юридическое или физическое лицо, желающее получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка заявление (ходатайство). В случае согласия арендодателя передать земельный участок в аренду стороны заключают договор аренды земли в соответствии с требованиями Закона "Об аренде земли". До существенных требований указанного Закона следует отнести определение существенных условий договора аренды земли, которые нашли свое отражение и в Типовом договоре аренды земли, утвержденном постановлением Кабинета Министров Украины. Сама же передача земельного участка в аренду, границы которой определены в натуре (на местности) и без изменения ее целевого назначения осуществляется арендодателем арендатору без разработки проекта отвода по акту приема-передачи. Такой упрощенный порядок передачи земельного участка в аренду является оправданным и базируется на том, что границы земельного участка и целевое назначение ее использования определены. Практически это означает, что земельный участок ранее уже отводилась, она имеет вынесены границы на местности, которые не менялись, а по отведениях последних лет, имеет также соответствующий кадастровый номер.

Предвидя порядок передачи земельных участков в аренду, находящихся в частной собственности граждан и юридических лиц, земельное законодательство не ограничивает волеизъявление сторон по заключению договора аренды земли. В то же время ч. 2 ст. 124 ЗК устанавливает форму правового регулирования отношений арендного землепользования, которой является договор аренды. Это означает, что никаким другим договором эти отношения регулироваться не могут. В договоре аренды земли, который заключается между арендодателем и арендатором с соблюдением требований Закона "Об аренде земли", определяются все существенные условия, связанные с передачей, использованием и возвратом земельного участка, а также другие условия, отвечающие интересам сторон договора и не противоречат действующему законодательству.

Согласно ч. Ст. 124 ЗК передача в аренду земельных участков гражданам и юридическим лицам с изменением их целевого назначения и из земель запаса под застройку осуществляется по проектам отвода земли. При этом приведенная норма отсылает к порядку передачи земли, установленном ст. 118 и ст. 123 ЗК, то есть в порядке бесплатной приватизации земельных участков гражданами и порядка предоставления земельных участков в постоянное пользование юридическим лицам. Из этого следует, что в таких случаях порядок передачи земельных участков в аренду, существенно не отличается от порядка передачи их в собственность или предоставление в постоянное пользование, осуществляемых в отводящем порядке. Поэтому приведенная норма в равной степени распространяется на порядок предоставления в аренду земельных участков как из земель государственной и коммунальной, так и частной собственности.

Приведенная норма предусматривает необходимость разработки проекта отвода земельных участков, передаваемых в аренду, в двух случаях: при изменении его целевого назначения и предоставления в аренду участка из земель запаса для осуществления строительства. Однако законодательные требования относительно необходимости разработки проектов отвода в указанных случаях, что предполагает распространение на порядок передачи земельных участков в аренду всех требований относительно предоставления соответствующей технической документации, проверки соответствия застройки планировочным решением, установленным стандартам, существующим нормативам и других материалов, а также осуществления необходимых согласований о возможности использования арендованного земельного участка в соответствии с измененным целевым назначением и т.д.