33. Правовой режим зон, подлежащих специальной охране.

Земельным законодательством Украины предусматривается выделение земель, основное назначение которых направлено на охрану окружающей природной среды. Вокруг земель, на которых расположены объекты природного, культурного, промышленного, оборонного и иного назначения, устанавливаются охранные зоны, зоны санитарной охраны, санитарно-защитные зоны и зоны особого режима использования земель. Правовой режим земель указанных зон определяется законодательством Украины.

Охранные зоны создаются вокруг особо ценных природных объектов, объектов культурного наследия, гидрометеорологических станций с целью охраны и защиты указанных объектов от неблагоприятных антропогенных воздействий; вдоль линий связи, электропередачи, земель транспорта, вокруг промышленных объектов для обеспечения нормальных условий их эксплуатации, предотвращения повреждения последних, а также уменьшению их негативного влияния на людей, окружающую природную среду, смежные земли и другие природные объекты.

Зоны санитарной охраны создаются вокруг объектов, где имеются подземные и открытые источники водоснабжения, водозаборные и водоочистные сооружения, водоводы, объекты оздоровительного назначения и другие, для их санитарно-эпидемиологического защиты.

Деятельности в пределах зон санитарной охраны, которая может привести к причинению вреда подземным и открытым источникам водоснабжения, водозаборным и водоочистным сооружениям, водоводам, объектов оздоровительного назначения, вокруг которых они созданы, запрещается.

Санитарно-защитные зоны создаются вокруг объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, запахов, повышенных уровней шума, вибрации, ультразвуковых и электромагнитных волн, электронных полей, ионизирующих излучений и т.п. Цель создания таких зон - отделения таких объектов от территорий жилой застройки.

Строительство жилых объектов, объектов социальной инфраструктуры и других объектов, связанных с постоянным пребыванием людей в пределах санитарно-защитных зон запрещается.

Зоны особого режима использования земель создаются вокруг военных объектов Вооруженных Сил Украины и других военных формирований, образованных в соответствии с законодательством Украины, для обеспечения функционирования этих объектов, сохранность вооружения, военной техники и другого военного имущества, охраны государственной границы Украины, а также защиты населения, хозяйственных объектов и окружающей среды от воздействия аварийных ситуаций, стихийных бедствий и пожаров, которые могут возникнуть на этих объектах. Вдоль государственной границы Украины устанавливается пограничная полоса, в пределах которой действует особый режим использования земель.

34. Основные основания и условия приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами.

В соответствии со ст. 14. Конституции земля является основным национальным богатством, находящимся под особой охраной государства. Право собственности на землю физических и юридических лиц гарантируется в конституционном порядке. Это право приобретается и реализуется гражданами, юридическими лицами и государством исключительно в соответствии с законом. В связи с этим разд. IV ЗК целиком посвящен приобретению и реализации прав на землю и предусматривает конкретные меры по непосредственного воплощения конституционных положений в общественную жизнь.

Основания и условия приобретения права на землю, порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами, приобретения прав на землю за давностью пользования (приобретательная давность), условия перехода прав на земельный участок при переходе прав на здания и сооружения и т.п., предусмотренные в гл. 19 ЗК. Она является одной из важнейших составных частей земельного закона, а ее содержание тесно связан с содержанием предыдущих разделов ЗК, в частности с правовым регулированием отношений собственности на землю, право землепользования, земельными сервитутами и ограничениями прав на землю. Поэтому основания, способы и порядок приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами нельзя рассматривать в отрыве от других положений земельного закона.

В то же время в ЗК закреплены новые основания, условия, способы и порядок приобретения прав на землю. К ним, в частности относятся приобретение земельных участков на основании гражданско-правовых договоров, и их продажа на конкурсной основе. Систематизированная многочисленность таких норм позволяет говорить о формировании новых правовых институтов приобретения прав на землю в современном земельном праве, динамично развивается. их необходимо отличать от традиционных оснований, условий и порядка приобретения прав на землю, чем собственно и объясняется выделение указанных вопросов в обособленную главу.

Приступая к рассмотрению оснований приобретения прав на землю гражданами и юридическими лицами, следует подчеркнуть, что ими в основном приобретается право собственности и право пользования земельными участками. Именно эти права на земельные участки для них представляют приоритетний интерес. Согласно ч. 1 ст. 116 ЗК граждане и юридические лица приобретают право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, в пределах их полномочий, определенных ЗК. В приведенной норме земельного закона закреплены общие положения относительно приобретения земли как отечественными, так и иностранными гражданами и юридическими лицами.

Однако ЗК не определяет общих требований, которым должны владеть физические и юридические лица для приобретения земельных участков. Такие требования предусмотрены в ГК и охватываются понятием лица, с определением ее правоспособности, дееспособности и правосубъектности. Земельное законодательство воспринимает эти правовые категории при признании физических и юридических лиц субъектами земельного права в целом, и субъектами права на землю в частности. На этих принципах право на землю имеют физические и юридические лица, которые являются правоздатними по национальным гражданским законодательством. Они могут осуществлять конкретные правомочия по реализации земельных прав на основании общегражданской дееспособности. В предусмотренных законом случаях земельные правомочия могут осуществляться их законными представителями или уполномоченными лицами.

Однако действующее земельное законодательство предусматривает некоторые специальные требования относительно приобретения земельных участков. Так, согласно ст. 130 ЗК покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства могут быть: граждане Украины, которые имеют сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве, а также юридические лица Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства. Такое же преимущественное право покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующие органы местного самоуправления. Конечно, приведенные земельно-правовые требования не ограничивают земельный праводееспособность физических или юридических лиц, а относятся к фактического состава земельных правоотношений по приобретению земельных участков для специальных видов их использования.

Решение о передаче земельных участков в собственность или предоставления их в пользование принимаются органами исполнительной власти или органами местного самоуправления. Органами местного самоуправления, которые принимают такие решения, являются сельские, поселковые и городские советы, а также советы городов Киева и Севастополя. К органам исполнительной власти, принадлежат Кабинет Министров Украины, Совет министров АРК, местные государственные администрации - областные и районные госадминистрации и госадминистрации городов Киева и Севастополя. Полномочия этих органов по принятию решений о передаче соответствующих земельных участков в собственность или предоставления их в пользование, предусмотренные в главах 2 и С ЗК.

Следует отметить, что в отличие от предыдущего земельного закона, действующий ЗК не наделяет Верховную Раду Украины полномочиями по принятию решений о передаче земельных участков в собственность или предоставления их в пользование, за исключением согласования вопросов, связанных с изъятием (выкупом) особо ценных земель, а полномочия Верховной Рады АРК в этой сфере ограничены распоряжению землями, находящимися в общей собственности территориальных общин, а также подготовкой заключений об изъятии (выкупе) и предоставлении земельных участков из земель государственной собственности, проводимых органами исполнительной власти. Аналогичными полномочиями в пределах своего земельного компетенции наделены областные и районные советы, а полномочия районных советов в городах вообще определяются соответствующими городскими советами.

По ч. 2 ст. 116 ЗК приобретение права на землю гражданами и юридическими лицами осуществляется путем передачи земельных участков в собственность или предоставления их в пользование. При этом для приобретения права собственности на землю закон употребляет термин "передача", а для возникновения права землепользования - термин "предоставление". Надо отметить, что между этими понятиями существует не только терминологическая, но и сущностная отличие "передачи" от "предоставления". Передача земель государственной или коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц негосударственной собственности меняет владельца земли. Предоставление же земельных участков в постоянное пользование юридических лиц государственной и коммунальной собственности, или передача их в аренду юридическим лицам или гражданам не меняет обладателя права собственности на землю.

Указанные различия между передачей земельных участков в собственность и предоставления их в пользование нашли свое отражение и в некоторых положениях земельного законодательства. Так, принудительное отчуждение земельного участка в соответствующих случаях, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, за требованиями ст. 147 ЗК, может осуществляться по мотивам общественной необходимости в порядке, установленном законом и при условии полного возмещения его стоимости. А в соответствии с требованиями ст. 149 ЗК земельный участок, предоставленный из земель государственной или коммунальной собственности в постоянное пользование, может изыматься в предусмотренных случаях для общественных нужд по решению органов государственной власти и органов местного самоуправления. Таким образом, отчуждение земельного участка по мотивам общественной необходимости и для общественных нужд отличается не только предусмотренными случаями их осуществления, но и по видам и содержанию прав на земельный участок. Поэтому отчуждение земельных участков по мотивам общественных потребностей следовало бы включить в ст. 140, а в ст. 141 СК.

Однако и передача земельных участков в собственность и предоставления их в пользование - это сложные юридические факты, которые охватывают широкий круг необходимых действий и требуют документального оформления. Так, для передачи земельных участков в собственность, так и предоставления их в постоянное пользование государственным и коммунальным предприятиям требуют: обращение гражданина или юридического лица с заявлением или ходатайством с добавлением к ним соответствующих документов; рассмотрения заявления или ходатайства уполномоченным органом и принятие соответствующего решения, а в необходимых случаях и предоставления разрешения на подготовку проекта отвода земельного участка; разработки этого проекта отвода, его согласования, рассмотрения и утверждения; перенос проекта отвода в натуре путем установления границ земельного участка на местности; получения документов, удостоверяющих право на землю; осуществление государственной регистрации земельного участка. Действующим земельным законодательством предусматриваются дополнительные требования для передачи земельных участков в собственность или предоставление в пользование. К ним относятся, например, наличие положительного решения профессиональной комиссии по вопросам передачи земельного участка для создания фермерских хозяйств, подготовка и предоставление заключений сельскими, поселковыми, городскими, районными, областными советами, районными и областными госадминистрациями по месту расположения земельного участка и т.д.

В действующем ЗК право частной собственности на землю граждан и юридических лиц в ЗК значительно распространено. Однако необходимо отметить, что ч. Ст. 116 ЗК не охватывает все виды приобретения права собственности на земельные участки отечественными гражданами и юридическими лицами, предусмотренными ст.ст. 81, 82 ЗК. Она предусматривает только безвозмездную передачу земельных участков в собственность граждан только в случае: приватизации земельных участков, находящихся в пользовании граждан; получение земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций; приобретение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм бесплатной приватизации. Таким образом, приведенную норму земельного закона следует рассматривать как частный случай реализации гражданами права собственности на землю среди общих способов приобретения земельных участков, предусмотренных ст.ст. 81, 82 ЗК.

Закрепление в ЗК положение о безвозмездной передаче земельных участков в собственность граждан в случае приватизации ими земельных участков, находящихся в их пользовании, обусловлено тем, что предыдущее земельное законодательство предусматривало предоставление им участков земли в постоянное и временное пользование. Действующий ЗК не предусматривает для граждан страны ни постоянного, ни временного землепользования, кроме аренды земли. Сейчас земельные участки, которые были предоставлены гражданам на основании соответствующего вида права землепользования, могут быть приватизированы или предоставленные в аренду. Приобретение права собственности на указанные земельные участки может осуществляться гражданами за их желанием, выраженным в заявлении в соответствующий орган исполнительной власти или местного самоуправления.

Однако указанная правовая норма не дает исчерпывающего ответа на все вопросы, которые могут возникать в связи с безвозмездной передачей земельных участков в собственность граждан, находящихся в их пользовании. Прежде всего, это касается их размеров и категорий земель, на которых осуществляется приватизации земельных участков. Текстуальное содержание ст. 116 ЗК не во всех случаях дает достаточные основания для безвозмездной передачи всей площади земельного участка, находящегося в пользовании гражданина, особенно если ее размер значительно превышает норму бесплатной приватизации. Поэтому передача земельных участков в собственность граждан осуществляется только в пределах установленных норм безоплатной приватизации земли.

Приватизация земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций предусмотрена в ст. 25 ЗК. При приватизации земельных угодий этих предприятий земельные участки передаются их работникам, работникам государственных и коммунальных учреждений образования, культуры, здравоохранения, расположенных на территории соответствующего совета, а также пенсионерам из их числа с определением каждому из них земельной доли (пая). Решение о приватизации их земель принимают органы государственной власти или местного самоуправления в соответствии с их полномочиями по ходатайству работников государственных или коммунальных сельскохозяйственных предприятий. Земельные участки соответствующим категориям лиц передаются в частную собственность безвозмездно.

В ст. 25 ЗК закреплены и условия определения площадей земельных угодий, передаваемых в частную собственность. Они составляют разницу между общей площадью земель, которые находились в постоянном пользовании сельскохозяйственных предприятий, и площадью земель, которые остаются в государственной или коммунальной собственности (лесной фонд, водный фонд, резервный фонд). Участники приватизации земель таких предприятий имеют гарантированное право на получение своей земельной доли (пая), выделенной в натуре (на местности).

При исчислении размера земельной доли (пая) учитываются сельскохозяйственные угодья, которые находились в постоянном пользовании государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, за исключением земель, которые остаются в государственной или коммунальной собственности. Общий размер исчисленной для приватизации площади сельскохозяйственных угодий разделяется на общее количество участников приватизации. Стоимость и размеры их земельных долей определяются в условных кадастровых гектарах и являются равными. При этом размеры земельных участков, выделяемых для работников государственных и коммунальных учреждений, предприятий и организаций культуры, образования и здравоохранения и пенсионеров из их числа, проживающих в сельской местности или поселках городского типа, не могут превышать размеров земельных участков, которые безвозмездно передаются гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства.

Нормы бесплатной приватизации гражданами земельных участков предусмотрены в ст. 121 ЗК. Нормирование в размере земельной доли имеет место при безвозмездной передаче земли для ведения фермерского хозяйства. Отклонение от предельно установленного размера передачи земли в частную собственность граждан предусмотрено и при передаче земельного участка для ведения личного крестьянского хозяйства в случае получения ими земельной доли в натуре на местности. Однако следует отметить, что если для ведения фермерского хозяйства безвозмездная передача земли в размере земельной доли является общим правилом, то для ведения личного крестьянского хозяйства оно сформулировано в ч. 2 ст. 121 ЗК в виде исключения. Объясняется это тем, что общим правилом определения размера земельного участка, который передается для ведения личного крестьянского хозяйства, является предельная норма земельной площади размером не более 2 га.

Безвозмездная передача земельных участков в собственность граждан в пределах определенных норм проводится путем их приватизации один раз по каждому виду использования. При этом в ЗК не ограничивается количество земельных участков, а устанавливаются только их предельные размеры. Вместе с этим неизменным в земельном законодательстве остается привило, предусмотренное теперь в ч. 5 ст. 116 ЗК о том, что предоставление в пользование земельного участка, находящегося в собственности или в пользовании, производится только после изъятия (выкупа) ее в установленном законом порядке.

В ЗК предусмотрены и основные требования для получения права пользования земельными участками. В нем, как и в предыдущем земельном законодательстве, сохраняется положение о том, что предоставление земельного участка в пользование, находящегося в собственности или в пользовании, производится только после его изъятия (выкупа) в установленном порядке. Само собой понятно, что выкуп земельного участка прекращает права предыдущего владельца и порождает их у нового владельца.

Право пользования земельным участком также не может быть "двойным", то есть приобретаться одним лицом без прекращения этого права другого лица. Недопустимо, например, предоставление земельного участка в следующее землепользования, без прекращения предыдущего пользования ею. Поэтому требования института права землепользования в полном объеме распространяются на права граждан и юридических лиц относительно использования ими земли на таких началах.

Новеллой среди оснований приобретения права собственности и права пользования земельным участком гражданами является их приобретения за давностью пользования. Так, согласно ст. 119 ЗК граждане, которые добросовестно, открыто и непрерывно пользуются земельным участком в течение 15 лет, но не имеют документов, которые бы свидетельствовали о наличии у них прав на этот земельный участок, могут обратиться в орган государственной власти или орган местного самоуправления с ходатайством о передаче его в собственность или предоставление в пользование. Размер этого земельного участка устанавливается в пределах указанных норм.

Приведенная основание приобретения права на землю раньше вообще не была известна нашему законодательству. Приобретательная давность теперь предусматривается в ст. 344 ГК, но ее гражданско-правовое содержание отличается от земельно-правовой приобретательной давности условиями пользования объектом, субъектным составом, порядком приобретения прав на имущество и т.д. Следует отметить, что земельно-правовая приобретательная давность не предусмотрена среди общих оснований приобретения гражданами права собственности на землю, закрепленных в ст. 81 ЗК. Поэтому приобретательная давность как новое основание приобретения прав на земельный участок заслуживает особого внимания и более детального рассмотрения.

Передача земельного участка в собственность или предоставление в пользование на основании приобретательной давности обусловлена, прежде всего, добросовестностью и открытостью пользования ею. Гражданскому законодательству известны категории добросовестного и недобросовестного владения имуществом. В приведенной земельно-правовой норме говорится о добросовестном пользования земельным участком, под которым следует понимать осуществление обработки и присвоение полезных свойств земельного участка без должных на то правовых оснований, о которых пользователь не знал и считал свое пользование правомерным. Открытое пользования земельным участком означает нескрываемое присвоение полезных свойств земли, так же как и своих достижений в результате осуществления пользования.

Из содержания приведенной нормы закона следует, что приобретательная давность как основание приобретения права собственности на землю или права пользования ею, распространяется только на граждан. Это может иметь место, например, в отношении служебных земельных участков, предоставление которых основывалось на наличии трудовых отношений работников с предприятиями и закреплялось в ЗК 1970 г. Однако в ЗК 1990 г. предоставления служебных земельных наделов не предполагалось, но граждане продолжали пользоваться указанными земельными участками без надлежащего оформления. Такие земельные участки, по обращению граждан в орган исполнительной власти или местного самоуправления, могут передаваться им в собственность или предоставляться в пользоваться на условиях аренды.

Добросовестное и открытое пользования земельным участком должно осуществляться на протяжении 15 лет. При этом землепользования в течение указанного срока не может быть прерванным и суммарным. Конечно, сезонные перерывы в обработке земли не могут расцениваться как перерывы в ее использовании. Перерывом в пользовании земельным участком может считаться не менее чем годичный срок в течение указанного срока произвольному землепользования. Несмотря на то, что ЗК не предусматривает условий исчисления срока приобретательной давности, время ее начала следует считать момент фактического начала пользования земельным участком.

Стоит отметить, что приобретательная давность как основание приобретения гражданами земельного участка в собственность или в пользование на арендных началах возникла с вступлением в силу ЗК. Поэтому именно с этого момента берет свое начало приобретательная давность как основание для обращения граждан о предоставлении таких земельных участков в собственность или в пользование.

В связи с тем, что в подобных случаях граждане не имеют соответствующих документов, удостоверяющих право на земельный участок, возникает вопрос о другие доказательства относительно пользования земельным участком. Думается, что такими доказательствами могут признаваться любые фактические обстоятельства, подтверждающие пользования земельным участком. На них указывается в ходатайстве, с которым гражданин обращается в соответствующие органы. Последние имеют право на проверку указанных обстоятельств и на этом основании могут удовлетворить или отклонить ходатайство.

На практике возникают вопросы относительно размеров предоставления земельных участков гражданам на основании приобретательной давности. Размеры земельных участков, передаваемых гражданам в собственность или предоставляются в пользование, устанавливаются в пределах, предусмотренных нормами ЗК для определенного вида землевладения или землепользования. Это касается и бесплатной передачи земельных участков гражданам в собственность на основании приобретательной давности. Но они могут не совпадать с размерами участков земли, которыми граждане фактически пользовались ранее.

Законодательное признание приобретение права на земельный участок за давностью пользования в качестве правового основания только за гражданами, не означает, что на практике не встречаются случаи необоснованного использования земельных участков юридическими лицами. Несмотря на отсутствие в приведенной правовой норме прямого указания на передачу земельного участка в собственность или предоставление в пользование предприятиям, учреждениям и организациям за давностью пользования, следует считать, что она может применяться и юридических лиц по правилам аналогии земельного закона.

Своеобразной основанием приобретения прав на землю является переход права собственности на земельный участок при переходе права на жилой дом, здание или сооружение, что предусмотрено в ст. 120 ЗК. Анализ содержания этой статьи дает основания для утверждения о ее универсальность, заключается в охвате всех субъектов земельного права - граждан и юридических лиц, территориальных общин и государства в лице его органов, а также иностранных субъектов права, с учетом установленных исключений относительно приобретения ими прав на землю, предусмотренные земельным законодательством.

Одновременно следует обратить внимание на то, что ст. 120 ЗК претерпела существенные изменения в связи с принятием Закона Украины от 27 апреля 2007 г. "О внесении изменений и признании такими, что утратили силу, некоторых законодательных актов Украины в связи с принятием Гражданского кодекса Украины".

В соответствии с новой редакцией ч. 1 ст. 120 ЗК к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения, в размерах, установленных договором. Если договором об отчуждении жилого дома, здания или сооружения размер земельного участка не определен, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята жилым домом, зданием или сооружением, и на часть земельного участка, которая необходима для их обслуживания. Таким образом, действующее земельное законодательство возвращается к традиционному принципу "земельный участок следует за зданием", то есть за строящимся объектом недвижимости.

Из приведенного следует, что при приобретении жилого дома, здания или сооружения к их приобретателю переходит и право собственности на земельный участок или ее часть, на которой они размещены, или которая необходима для их обслуживания, без нового отвода. Целесообразность "безвідвідного" предоставление земельного участка в таких случаях объясняется тем, что она один раз уже отводилась, она имеет свой кадастровый номер, а ее размеры определены в договоре о приобретении жилого дома, здания или сооружения, обозначены размерами застройки или могут определяться нормативно для их обслуживания. их владельцу остается лишь на основании этого договора или по установленным нормативам внести соответствующие изменения в кадастровой документации и зарегистрировать приобретенный земельный участок на праве собственности. Однако, такой вывод соответствует содержания приведенной нормы при условии сохранения целевого назначения земельного участка. В случае, когда ее основное целевое назначение меняется, то должно происходить отвода земельного участка в собственность с соблюдением всех предусмотренных законодательством стадий его осуществления. Это непосредственно вытекает из содержания ст. 20 ЗК.

Правовым основанием перехода прав на земельный участок является также договор пожизненного содержания. Так, по ч. Ст. 120 ЗК в случае перехода права собственности на дом или его часть от одного лица к другому по договору пожизненного содержания право на земельный участок переходит на условиях, на которых она принадлежала предыдущему владельцу. Переход прав на земельный участок по договору пожизненного содержания относительно перехода права собственности на дом или его части, может происходить и в случаях, когда в договоре не предусмотрены условия перехода прав на земельный участок. Более того, наличие договора пожизненного содержания не требует оформления перехода прав на земельный участок отдельным договором, хотя сама земельный участок может быть объектом самостоятельного договора пожизненного содержания.

Безусловно, продавцом дома или его части, а, значит и земельного участка, в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть только физическое лицо независимо от его возраста и состояния здоровья, которому принадлежит право собственности на указанные неподвижные объекты. Однако по ч. 2 ст. 746 ЦК приобретателем в договоре пожизненного содержания (ухода) может быть совершеннолетнее дееспособное физическое лицо или юридическое лицо.

При переходе права собственности на здание и сооружение к нескольким лицам право на земельный участок определяется пропорционально долям этих лиц в стоимости здания или сооружения. Принцип пропорционального распределения прав на земельный участок зависимости от стоимости доли в приобретенном здании или сооружении, не позволяет в следующем их владельцам долей выходить за пределы пропорциональности при использовании земельного участка. Однако ч. 4 ст. 120 ЗК предусматривает возможности отклонения от пропорциональности прав на земельный участок, если это предусмотрено договором отчуждения здания или сооружения. Поэтому наличие такого договора может изменять общий принцип пропорционального перехода прав на земельный участок.

Согласно ч. 5 ст. 120 ЗК при переходе права собственности на здание или сооружение граждан или юридических лиц, которые не могут иметь в собственности земельные участки, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение. В этом случае приобретателями зданий или сооружений с ограниченными правами на земельный участок могут быть как отечественные, такие иностранные граждане и юридические лица. Это зависит от допустимости перехода прав на земельный участок, объема земельной правосубъектности самих субъектов права и особенностей правового режима земель, на которых расположены приобретаемые ими здания или сооружения.

Некоторые особенности установлены для перехода права пользования земельным участком при отчуждении жилого дома, здания или сооружения. Так, согласно ч. 2 ст. 120 ЗК если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, предоставленном в пользование, то в случае их отчуждения к приобретателю переходит право пользования той частью земельного участка, на котором они размещены, и частью участка, которая необходима для их обслуживания. Так теперь указывая на части земельного участка, переходят к приобретателю, оставлено без определения правовые основания их использования.

Можно предположить, что в случае приобретения юридическим лицом государственной или коммунальной собственности жилого дома, здания или сооружения, которые расположены на земельном участке, может предоставляться только в пользование, такими правовыми основаниями ее использования могут быть как постоянное землепользование, так и предоставления земли в аренду. Что же касается физических лиц, а также юридических лиц негосударственной не коммунальной собственности, правовым основанием использования такого земельного участка может быть только ее аренда. При этом, арендное использование земельного участка требует заключения договора аренды земли, а право постоянного землепользования требует осуществления отвода земельного участка. Так, или иначе, приобретения прав на землю гражданами, равно как и юридическими лицами, считается завершенным после осуществления государственной регистрации земельного участка в составе государственного реестра земель.