30. Земельные сервитуты, их юридическая природа и принципы правового регулирования.

Согласно положению ст. 98 ЗК земельный сервитут-право ограниченного пользования чужим земельным участком. Основой его современной концепции в земельном праве служит модель, закрепленная еще в римском праве. Согласно римской правовой традиции земельным сервитутом определялось вещное право на чужую вещь, что обеспечивает полное или частичное пользование ею и было неразрывно связано с определенным земельным участком или определенным лицом. В современных условиях происходит возрождение этого института после более чем 80-летнего перерыва в его развитии, обусловленной тем, что он не признавался системе советского права.

Сервитут является одним из видов прав на чужие вещи, который может быть определен как право ограниченного пользования ими (имуществом), установленное в интересах определенного лица. Сервитут относится к правам, подчиняющих дело уполномоченному по ним лицу (сервітуарію) в определенном направлении и с определенной целью. Сервитут позволяет сервітуарію пользоваться природными свойствами вещи, в отношении которого он установлен.

Прежде всего следует отметить, что сервитут, закрепленный в ЗК, по своей природе отличается от того, который содержится в гражданском праве. В науке гражданского права согласно римской правовой традиции сервитуты принято подразделять на земельные (предиальные) и личные (персональные). Различия между ними определяются не объектом сервитутного права, а исключительно способом определения субъекта последнего, то есть той уполномоченного лица, которому принадлежит право ограниченного пользования чужой вещью (имуществом). Ведь, как уже отмечалось, сервитуты устанавливаются в интересах определенных лиц. Принадлежность указанного права конкретному лицу определяется или ее наименованием, или связывается с наличием у нее другого права (в том числе права собственности). Поэтому сервитут принадлежит определенному лицу как таковой (персональный сервитут) или лицу как собственнику (владельцу) определенной недвижимости (предіальний сервитут).

Субъектом предіального сервитута является собственник (владелец) так называемой господствующего земельного участка или иного недвижимого имущества, на пользование которым установлен сервитут (господствующей вещи), за счет установления ограничений в пользовании другим имуществом - так называемой обслуживающей земельного участка или другого недвижимого имущества (обслуживающей вещью). Наличие указанного сервитута связывается с существованием двух земельных участков, которые по общему правилу должны быть соседними, но могут и не быть таковыми. Причем соседние не обязательно должны быть смежными (такими, которые непосредственно граничат). Ими могут быть признаны и участки, могут не иметь общей границы.

Субъектом персонального сервитута является определенное лицо, на удовлетворение интересов которой служит обслуживающая вещь. Права, вытекающие из него, принадлежат только конкретно этому лицу и не могут быть переданы даже ее наследникам.

Таким образом, можно прийти к выводу, что земельный сервитут - это такой предіальний сервитут, который может быть установлен по требованию собственника или пользователя земельного участка для его обслуживания путем использования полезных свойств соседнего участка по договоренности между собственниками этих участков.

По сравнению с предіальним сервитутом, закрепленным в гражданском праве, сервитут, предусмотренным ЗК, отмечается ограниченным кругом предметов, относительно которых он может быть установлен. В ЗК закреплена возможность установления сервитута исключительно в отношении земельного участка. В нем нет прямого указания на возможность установления сервитута относительно другого недвижимого имущества. Однако надо отметить, что в результате установки такого сервитута, как право прокладки и эксплуатации линейных коммуникаций, может быть ограничена реализация права собственности не только на земельный участок, но и на расположенные на нем здания и сооружения.

Установление сервитута ограничивает реализацию права собственности на конкретный земельный участок. Основанием для этого является договоренность между владельцами соседних земельных участков. При этом, однако, надо учесть то, что каждый собственник земельного участка или землепользователь согласно ч. 1 ст. 99 ЗК наделен правом требовать установления земельного сервитута для обслуживания своего земельного участка.

В ЗК закреплен исчерпывающий перечень оснований установления земельного сервитута, которыми есть договор, завет, закон и решение суда. Если между сторонами - собственником земельного участка и лицом, требующим установления сервитута, достигнута договоренность относительно всех условий сервитута, возникновения сервитутного права возможно на основании договора. Существенными условиями заключения договора является предмет сервитута и по смыслу ч. Ст. 101 ЗК - плата за его установление. Сервитут предоставляет его субъекту право ограниченного пользования чужим земельным участком, которое может иметь разный объем в зависимости от вида сервитута. Последний всегда предполагает ограниченное, частичное пользование чужим земельным участком. Притом оно должно соответствовать ее целевому назначению. В ЗК не установлена форма указанного договора. Поэтому при его заключении нужно выходить из указания ЗК о необходимости обязательной государственной регистрации прав на земельный участок, в том числе и права земельного сервитута (ч. Ст. 100 ЗК).

В случае недостижения договоренности относительно установления сервитута в целом или отдельных его условий сервітутне право может возникнуть на основании судебного решения. Лицо, заинтересованное в установлении сервитута, вправе предъявить владельцу соседнего земельного участка иск, это следует из положения предусмотренного в ч. 1 ст. 100 ЗК. При этом истец должен доказать в суде, что нормальное хозяйственное использование земельного участка невозможно без обременения сервитутом чужого имущества (земельного участка), и что удовлетворить потребности сервитуария любым другим способом невозможно.

Нельзя не согласиться с тем, что договор и решение суда составляют исчерпывающий перечень оснований установления сервитута, поскольку ЗК не исключается возможность существования права собственности на здание (сооружение), расположенную на земельном участке, не принадлежащем на праве собственности владельцу этого здания (сооружения). В силу природы отношений, складывающихся при этом и с целью обеспечения надлежащей реализации права собственности на здание, собственнику принадлежит право прохода к своей здания. Препятствование реализации этого права является и препятствием реализации права собственности вообще.

Содержанием сервитута является объем прав и обязанностей сервитуария, вытекающих из ограниченного пользования чужим земельным участком. Содержание сервитута в зависимости от его вида составляют полномочия относительно прохода, проезда через соседний земельный участок, прокладки линейных коммуникаций и т.д. Правомочия сервитуария могут состоять из возможности совершения определенных действий (проход, проезд, прокладка коммуникаций и т.п.) или предъявления к владельцу соседнего участка требования воздерживаться от определенных видов ее использования (например, не противодействовать отвода из нее воды, даже если этим будет ограничено право собственности). Согласно этому праву сервитуария корреспондирует обязанность собственника обслуживающего земельного участка.

Содержание сервитута определяется также определенными обязанностями сервитуария. Последний обязан использовать объект сервитута с определенной целью, которая должна соответствовать цели чои участка на момент установления сервитута, учитывая при этом интересы ее владельца и действовать в пределах, необходимых для удовлетворения своих хозяйственных нужд; вносить владельцу обслуживающей земельного участка плату за ее использование; осуществлять сервитут способом наименее обременительным для владельца обслуживающей участка (ч. 4 ст. 98 ЗК). В течение использование должно храниться основание его установки. В противном случае владелец обслуживающей участка вправе предъявить требование о прекращении сервитута-за наличия обстоятельств, которые имеют существенное значение, либо в связи с тем, что сервитут препятствует использованию земельного участка согласно его целевому назначению.

Обязательства собственника земельного участка, обремененного сервитутом, всегда имеют пассивный характер. Он должен смириться с действиями третьего лица, или не совершать определенных действий. Полномочию сервитуария не может корреспондировать обязательства любого лица сделать что-то на пользу третьего лица. Содержание сервитута всегда связан с правом пользования. Он не распространяется на право распоряжения участком. По своему содержанию сервітутне право всегда является более узким права собственности.

Срок, на который устанавливается сервитут, также определяет содержание последнего. Он должен быть оговорен при установлении сервитута. Земельный сервитут, установленный без определения срока его действия в соответствии с ч. 2 ст. 98 ЗК является постоянным, то есть бессрочным. Сервитут может быть установлен также на период действия определенных обстоятельств, послуживших основанием его установки. В случае прекращения таких обстоятельств действие сервитута также прекращается.

Согласно ч. Ст. 101 ЗК владелец, землепользователь земельного участка, относительно которого установлен сервитут, имеет право требовать от лиц, в интересах которых он установлен, платы за его установление, если иное не установлено законом. То есть общим есть платный режим пользования участком, обремененной сервитутом.

Определения размера платы за установление сервитута (пользование сервитутом) отнесено к компетенции субъектов сервитутных отношений. При этом стороны должны исходить из того, что плата должна носить адекватный характер и должен учитывать те ограничения, которые будут препятствовать собственнику реализовывать свое право на обремененное сервитутом имущество.

Сервитут является самостоятельным вещным правом на земельный участок. Однако он не подлежит отчуждению отдельно от участка. Поэтому сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо другим способом лицу, которое не является собственником участка, для обеспечения пользования которой оно установлено. В этом смысле сервитут имеет акцессорный характер относительно того права, в интересах реализации которого он возник. Поэтому сделки по отчуждению земельного сервитута не создают у сторон каких-либо прав и обязанностей и не приводят к наступления цели, на достижение которой была направлена воля сторон.

При решении вопроса о возможности переноса сервитутного права на другое лицо следует исходить из того, что во время установления земельного сервитута лицо владельца обслуживающей участка не имеет значения для существования этого права, поскольку этот сервитут устанавливается не на пользу конкретного лица как такового, а в пользу, так сказать, соседнего земельного участка, то есть ее собственника как такового. Поэтому замена владельца обслуживающей участка, как и господствующей участка, не сказывается на установленном сервитуте. Поскольку в ч. 1 ст. 101 ЗК отношении сервитута как вещного права закреплено, что: сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на участок, обремененную сервитутом, к другому лицу.

Содержание сервитута как вещного права также составляют полномочия сторон по защите своих прав и интересов. Так, лицо, требующего установления сервитута, имеет право на защиту своих прав и интересов путем применения определенных правовых средств на стадии ведения переговоров с контрагентом по заключению договора об установлении сервитута, то есть такое лицо имеет право на специальный иск о принудительной установки.

В ЗК не предусмотрен специальный иск для защиты уже установленного сервитутного права от посягательств третьих лиц, так и владельца обслуживающей участка. Право предъявления подобного иска должно основываться на положениях гражданского права.

Согласно этим положениям в случае неправомерного нарушения вещные права на чужое имущество (в которых по ГК относится и земельный сервитут) могут быть защищены, но в ЦК не предусмотрены специальные средства их защиты. С определенными присущими их природе особенностями вещные права на чужое имущество подлежат защиты с использованием тех средств, с помощью которых защищается право собственности в соответствии с положениями гл. 29 ГК (петиторні средства защиты). В отличие от предыдущего гражданского законодательства, предоставление защиты с помощью петиторних средств в действующем ГК отличается определенными особенностями. Согласно положениям ст. 396 ГК право использовать петиторні средства защиты предоставлено только лицам, которые имеют вещное право на чужое имущество. В соответствии с положениями глав 31 - 34 ГК такими лицами являются сервитуарий, емфітевта, суперфициар, а также владелец (ст. 395 ГК).

В ЦК не предусматриваются специальные вещные иски для защиты отдельных прав на чужое имущество, что уже возникли, от возможного нарушения со стороны третьих лиц и собственника имущества, обремененного этим правом. Законные права и интересы лица, которое имеет вещное право на чужое имущество, осуществляется в том же порядке, что и права владельца этой вещи, то есть обеспечены абсолютной защитой. Это придает лицу, которое имеет вещное право на чужое имущество, право воспользоваться определенными средствами защиты своего права в соответствии с природой права на чужое имущество.

Реализация определенных прав на чужое имущество связана с приобретением тех или иных правомочий в отношении него. В случае создания сервітуарію нарушений, не связанных с потерей владения, последний вправе применить для защиты своих прав таким образом, что является подобным негаторному иску (ст. 391 ГК), в случае создания реальной угрозы такого нарушения в будущем - образ, подобный прогібіторному иска (ч. 2 ст. 386 ГК).

Отношения между лицом, которое имеет вещное право на чужое имущество, и владельцем этого имущества носят речово-правовой характер, это приводит к ограничению, по общему правилу, возможности применения для защиты этого права зобов'язально-правовых средств. Если владелец участка вопреки договора об установлении вещного права на чужое имущество, создает, например, сервітуарієві препятствия в осуществлении им его права, требования последнего должны основываться на негаторному иске, а не на требованиях к контрагенту в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения договора. Не охватывается этим правилом ситуация причинения собственником имущества неправомерными действиями вреда лицу, которое имеет вещное право на это имущество. В этом случае компенсация причиненного вреда возможна с помощью обязательственного (позадоговірного) иска о возмещении ущерба в соответствии с положениями гл. 80 ЦК.

Прекращение сервитута. Перечень оснований, при которых происходит прекращение сервитута, предусмотренных в ст. 102 ЗК. Однако он должен быть дополнен общими основаниями прекращения вещных прав, а также теми, которые вытекают из природы сервитутных правоотношений. При этом необходимо учитывать то обстоятельство, что отдельные из перечисленных в ст. 102 ЗК оснований могут быть применены лишь к отдельным видам сервитутов. В частности, истечения срока, на который был установлен земельный сервитут, является основанием прекращения действия исключительно срочного сервитута.

Несмотря на избранные законодательством словосочетание названия и текста ст. 102 ЗК, в которой говорится о прекращении действия сервитута, исходя из ее содержания следует учитывать, что в этой норме речь идет не о прекращении действия сервитута, а о прекращении самого сервитута как отдельного вещного права, поэтому наступления перечисленных обстоятельств не дезактивирует действие сервитута, а ведет к прекращению определенного рода правоотношений.

Общими основаниями прекращения вещных прав, которые подлежат применению к прекращения земельных сервитутов, есть такие: гибель объекта сервитутного права (обслуживающей участка), что может иметь как юридический (например изъятия земельного участка по мотивам общественной необходимости или для общественных нужд), так и фактический характер (например поглощения участка рекой); отказ лица, в интересах которого установлен земельный сервитут. Поскольку право земельного сервитута возникает с момента государственной регистрации, его прекращении также надо связывать с этим. Поэтому признание соглашения недействительным или расторжении договора, является основанием установления сервитута, признании неправомерным государственную регистрацию сервитута также являются основаниями прекращения сервитута.

Общим основанием прекращения прав на чужие вещи, которую допустимо применить и прекращения земельных сервитутов, может быть также сочетание в одном лице субъекта права земельного сервитута, в интересах которого он установлен, и владельца обслуживающей земельного участка. Это следует из того положения, что сервитут может быть установлен на собственное имущество. Поэтому лицо, которое является владельцем двух соседних земельных участков, не может установить сервитут в отношении одного из них, отяготив другую.

Общими для всех видов сервитутов есть следующие основания:

1) прекращения обстоятельств, послуживших основанием для установления сервитута. Как отмечалось выше, сервитут может быть установлен для удовлетворения потребностей, которые не могут быть удовлетворены другим способом, потому прекращения этих обстоятельств может служить основанием для прекращения сервитута;

2) неиспользования земельного сервитута в течение 3 лет. Квалификация неиспользования имеет факультативный характер, поскольку обслуживающая земельный участок должен использоваться в соответствии с целями установленного земельного сервитута;

3) наличие ситуации, при которой использование сервитутного права делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по ее целевому назначению;

4) нарушение сервитуарием условий пользования сервитутом (использование земельного участка, обремененного сервитутом, не для тех целей, для удовлетворения которых он был установлен, злоупотребления своим правом, а также использование своего права исключительно с целью ущемления или нарушения прав собственника обслуживающего земельного участка и т.п.);

5) исчезновение господствующего земельного участка, то есть фактическое прекращения существования земельного участка, для удовлетворения потребностей пользование которым устанавливался сервитут.

В ЗК предусмотрены также специальные основания прекращения сервитутов, характерные для отдельных их видов. Например, для срочных сервитутов таким основанием является истечение срока, на который он был установлен.

Основания прекращения сервитутов необходимо отличать от способов их прекращения, хотя в ст. 102 ЗК имеет место смешивание этих понятий.

К способам прекращения сервитута может быть отнесено договоренность сторон, прекращение действия в судебном порядке или автоматически (при наступлении обстоятельств, с которыми право связывает прекращение сервитута). Так, автоматически сервитут прекращается совпадением в одном лице сервитуария и владельца обслуживающей земельного участка, истечением срока, на который был установлен сервитут.

По требованию собственника обслуживающего земельного участка для сервитута может быть прекращено в судебном порядке в случае прекращения оснований его установления, а также при наличии ситуации, когда установление земельного сервитута делает невозможным использование земельного участка, относительно которого установлен земельный сервитут, по ее целевому назначению. Необходимо учитывать, что решение суда о прекращении земельного сервитута не является основанием (как это указано в ч. 1 ст. 102 ЗК), а лишь порядком его прекращения. Поэтому суд вправе прекратить сервітутне право не по собственной инициативе, а лишь при наличии указанных выше оснований.