37. Возникновения, удостоверение и регистрация прав на земельные участки.

Момент возникновения прав на землю имеет важное практическое значение для их реализации. Прежде всего это касается приобретения права собственности на земельный участок и право постоянного пользования им, что есть неограниченными по срокам осуществления, но все же наделенные моментом возникновения во времени. Согласно ч. 1 ст. 125 ЗК право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации.

Приведенная норма равнозначно обозначает момент возникновения указанных бессрочных прав на землю. При этом она, в отличие от аналогичной нормы предыдущего земельного закона, не связывает возникновение этих прав с осуществлением землеустроительными организациями действий, направленных на установление границ земельного участка в натуре (на местности). То есть действующий земельный закон не предоставляет таким действиям самостоятельного правоустанавливающего значения, считая их мерами организационно-технического характера.

Критерий определения момента возникновения временного пользования земельными участками на условиях аренды также предусмотрен законодательством. Так, согласно ч. 2 ст. 125 ЗК право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации. Из этого следует, что юридическим фактом, что порождает возникновение права на аренду земельного участка, является надлежащим образом заключен и зарегистрирован договор аренды земли. Поэтому административный акт в виде решения органа исполнительной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка государственной или коммунальной собственности в аренду, обязательства частного собственника земельного участка предоставить его в аренду определенному лицу, решение суда, которое обязывает заключить договор аренды земли и другие решения сами по себе не порождают арендных отношений, а являются лишь необходимыми предпосылками возникновения права на аренду земельного участка.

Необходимыми условиями допуска землевладельца или землепользователя к использованию земельного участка и установление его границ в натуре (на местности) и получения документа, удостоверяющего право собственности, постоянного пользования или аренды конкретного земельного участка и государственной регистрации этого документа. Приступать к использованию земельного участка без соблюдения указанных требований, предусмотренных ч. Ст. 125 ЗК, запрещается.

Отказ или уклонение обладателя земельного участка от установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на землю, или от государственной регистрации, не освобождает от внесения платы за фактически используемую земельный участок. Это непосредственно вытекает из положений Закона "О плате за землю". Кроме того, такие действия являются правонарушениями, предусмотренными ст. 211 ЗК, последствиями которых является привлечение виновных лиц к ответственности в соответствии с нормами Кодекса об административных правонарушениях (Коап) и другими актами действующего законодательства.

Важное значение в действующем законодательстве и практике использования земельных ресурсов нашей страны предоставляется удостоверению прав на землю. Согласно ч. 1 ст. 126 ЗК, право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами. До принятия действующего ЗК формы государственных актов были утверждены постановлением Верховной Рады Украины от 13 марта 1992 г. № 2201-XII "Об формы государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей" и постановлением Кабинета Министров Украины от 24 марта 1999 г. № 440 "О Порядке подачи заявления (ходатайства) о продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения и форму государственного акта на право собственности на землю". В связи с тем, что теперь утверждении форм государственных актов на землю отнесено к полномочиям Кабинета Министров Украины, его постановлением от 2 апреля 2002 г. № 449 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком" утверждены новые формы государственных актов.

Новая форма государственного акта на право собственности на земельный участок определяется своей универсальностью. Она предусматривает удостоверение прав на земельный участок как граждан, так и юридических лиц, а также права совместной собственности нескольких субъектов права. В последнем случае к государственному акту прилагается список совладельцев земельного участка. При этом акт выдается только тому из совладельцев, кто наделен полномочиями по его получения. Следует подчеркнуть, что государственные акты, изданные до вступления в силу указанным постановлением Кабинета Министров Украины, сохраняют свою силу и подлежат замене только в случае обращения об их замене собственниками земельных участков.

существующий порядок выдачи и регистрации государственных актов существенно отличается от положений предыдущего земельного законодательства, что придавало соответствующие полномочия в отношении их выдачи и регистрации сельскими, поселковыми, городскими и районными советам. Действующий ЗК рассматривает регистрации прав на землю как составляющую государственного земельного кадастра и закрепляет полномочия по его ведению за органами государственной исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Однако Закон "О государственном земельном кадастре" не вступил в силу, а действующий Закон "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений" не решает все вопросы по регистрации прав на землю и земельных участков.

Принимая во внимание существенные различия регистрации прав на землю и земельных участков по сравнению с регистрации прав на другие недвижимые объекты, на основании Указа Президента Украины "О мерах по созданию единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра" Кабинетом Министров Украины было принято постановление "О создании единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе государственного земельного кадастра". В развитие указанных нормативно-правовых актов Госкомзем разработал и утвердил Временный порядок ведения государственного реестра земель, в соответствии с которым он ведется как составная часть государственного земельного кадастра, состоящий из Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли с указанием их кадастровых номеров и Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке. Государственный реестр земель формируется за помощью автоматизированной системы государственного земельного кадастра, содержащей сведения о правовом режиме земель, государственную регистрацию земельных участков, кадастровое зонирование, кадастровые съемки, бонитировки почв, экономической оценки земель, денежная оценка земельных участков, учет количества и качества земель.

Согласно ч. 2 ст. 126 ЗК право аренды земли оформляется договором, который регистрируется в соответствии с законом. Из многочисленных договоров, предусматривающих переход прав на земельные участки, только надлежащим образом оформленный и зарегистрированный договор аренды не порождает необходимости получения землепользователем отдельного документа, который подтверждал бы его право на земельный участок. Не теряя черты, сближающие его с другими договорами, договор аренды земли может быть правовым основанием для выдачи правоустанавливающего документа, удостоверяющего право на земельный участок.

Таким образом, договор аренды земли, с одной стороны, упрощает процедуру оформления арендных отношений между арендодателем и арендатором земельного участка, а с другой - выполняет роль документа, необходимого для выдачи в будущем, например, государственного акта на постоянное пользование земельным участком государственной или коммунальной собственности.

Стоит обратить внимание и на то, что приведенная норма ЗК требует осуществления регистрации договора аренды земли в соответствии с законом. Специальным законом, регулирующим отношения арендного землепользования, является Закон "Об аренде земли". Однако ныне специальный закон об условиях и порядке регистрации договоров аренды отсутствует. В связи с этим постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. № 2073 утвержден Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, а постановлением от 24 января 2000 г. № 119 утвержден Порядок регистрации договоров аренды земельной доли (пая), что предполагает ведение Книги записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев). Кроме этого, действует постановление Кабинета Министров Украины от 12 октября 1995 г. № 801 "Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)". Закон "Об аренде земли" связывает регистрацию договора аренды земли с определенными правовыми последствиями, ее не следует рассматривать как формальный акт. Так, согласно ст. 18 Закона договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации, а по ч. 2 ст. 25 Закона арендатор обязан в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы.