27. Право арендного землепользования.

Арендное землепользование является относительно новым, но уже достаточно развитым правовым институтом в земельном праве. В земельно-правовых актах 30-х годов прошлого столетия арендное использование земли было запрещено на сельскохозяйственных землях. А с вступлением в силу ЗК 1970 г. это положение было распространено на все земли. Однако перестройка экономических отношений, которая началась еще в советский период, и особенно, совершения аграрно-земельной реформы в Украине возобновили арендное землепользование и предоставили ему нового правового содержания.

Согласно ч. 1 ст. 93 ЗК право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности. В этом законодательном определении приведены важнейшие составляющие аренды земли - выделение участка как объекта аренды, договорные основания возникновения рассматриваемого права, определение срока действия аренды, ее платный характер, принадлежность арендатору правомочий только владение и пользование, предоставление земельного участка для определенных видов деятельности.

Однако указанная статья, специально посвященная аренде земли, является единственной в ЗК. В ней лишь в общем виде определены условия арендного землепользования. Более подробно отношения, связанные с арендой земельных участков, регулируются законом, что прямо предусмотрено ч. 6 ст. 93 ЗК. Таким законом является Закон "Об аренде земли". Поэтому арендное использование земельных участков необходимо рассматривать в контексте положений этого Закона.

По ст. Из Закона "Об аренде земли" объектами аренды являются земельные участки, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, коммунальной или государственной собственности. Из этого следует, что объектами аренды могут быть земельные участки всех субъектов права земельной собственности. Поэтому нет каких-либо ограничений для предоставления их в аренду. Важно только то, чтобы они принадлежали на правах собственности определенным субъектам.

Объектами аренды могут быть земельные участки вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на них. Безусловно, здания и сооружения могут быть самостоятельными объектами арендных отношений как имущество или имущественный комплекс. Однако в этом случае речь идет о земельном участке, как единый объект аренды, включающий в себя здания и сооружения, на котором последние не являются самостоятельными объектами, а арендуются вместе с земельным участком. Отношения, связанные с арендой земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, регулируются Законом "Об аренде земли" с учетом особенностей, предусмотренных Законом Украины от 10 апреля 1992 г. "Об аренде государственного и коммунального имущества" (в редакции Закона от 14 марта 1995 г.).

Сложной по своей правовой природе является аренда земельных участков вместе с водоемами и лесными участками. Несмотря на приоритетность положений ЗК, в таких случаях все же следует учитывать признаки водоемов и лісоділянок как самостоятельных объектов права, и что по водным и лесным законодательством для них предусмотрены особые условия и порядок аренды.

Не менее сложным с точки зрения правовой безупречности арендных отношений является аренда земельной доли (пая), потому что по сугубо юридическими требованиями закона она не принадлежит на праве собственности гражданам-арендодателям. Согласно разделу IX "Переходные положения" Закона украины "Об аренде земли", граждане - владельцы сертификатов на земельную долю (пай) к выделению им в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, местоположение которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, в соответствии с этих сертификатов с соблюдением требований закона.

Следует отметить, что приведенное положение касается не только земельных долей (паев), определенных при распаевании земель коллективных сельскохозяйственных предприятий, а и земельных долей, полученных гражданами при осуществлении приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий по требованиям ст. 25 ЗК, до оформления на них права частной собственности. После выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев), договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на тех же условиях, на которых был заключен, и может быть изменен только по соглашению сторон.

Субъектами арендных отношений, связанных с использованием земельных участков на арендных началах, является арендодатели и арендаторы. Согласно ч. 5 ст. 93 ЗК арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица. Согласно ст. 4 Закона "Об аренде земли" арендодателями земельных участков являются граждане и юридические лица, в собственности которых находятся земельные участки, или уполномоченные ими лица. Арендодателями земельных участков, находящихся в коммунальной собственности, являются сельские, поселковые, городские советы. Арендодателями земельных участков, находящихся в общей собственности территориальных общин, являются районные, областные советы и Верховный Совет АРК. Арендодателями земельных участков, находящихся в государственной собственности, являются районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров АРК и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом.

В целом приведенный в Законе "Об аренде земли" перечень субъектов - арендодателей земельных участков соответствует перечню, предусмотренному в ЗК. Однако следует отметить, что если граждане и юридические лица могут самостоятельно решать вопросы о предоставлении земельных участков в аренду на основании договора, то предоставление в аренду земельных участков государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решений соответствующих органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Из этого следует, что в последнем случае основанием возникновения арендных отношений на землю является решение компетентного органа, а договор является средством его реализации.

Стоит отметить, что в отличие от первичного содержания Закона "Об аренде земли" его действующая редакция не содержит положения о том, что решение о предоставлении в аренду земельных участков органы государственной власти принимают при предварительном согласовании этих вопросов на сессиях соответствующих советов. При этом положения ст.ст. 6-10 ЗК не претерпели изменений относительно подготовки заключений об изъятии (выкупе) и предоставлении земельных участков из земель государственной собственности, проводимых органами исполнительной власти. Хотя в указанных статьях ЗК употребляется словосочетание "предоставление земельных участков", а в его ст.ст. 93, 124 применяется сроки "передаются" и "передача", можно считать, что пока в ст.ст. 6-10 ЗК не внесены соответствующие изменения, принятия решений органами исполнительной власти о предоставлении в аренду земельных участков государственной собственности требуют предварительного согласования на сессиях соответствующих советов.

Арендаторами земельных участков являются юридические или физические лица, которым на основании договора аренды принадлежит право владения и пользования земельным участком. В ч. 2 ст. 93 ЗК предусмотрено, что земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным объединениям и организациям, а также иностранным государствам.

Приведенное положение в определенной мере конкретизируется в ст. 5 Закона "Об аренде земли", в частности указанием на то, что в пределах полномочий, определенных законом, арендаторами земельных участков могут быть: районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров АРК и Кабинет Министров Украины; сельские, поселковые, городские, районные и областные советы, Верховная Рада АРК. Итак, по земельному законодательству все перечисленные субъекты права признаются потенциальными арендаторами земельных участков и нет юридических препятствий для реализации ими этого права.

Согласно ч. 1 ст. 6 Закона "Об аренде земли" арендаторы приобретают права аренды земельного участка по основаниям и в порядке, предусмотренных ЗК, ГК, ХК, этим и другими законами и договором аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 792 ГК по договору найма (аренды) земельного участка арендодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату. Так, в ч. 1 ст. 290 ГК указано, что отношения, связанные с арендой земли как средства производства, регулируются ЗК и другими законами.

Приведенные положения гражданского и хозяйственного законодательства свидетельствуют о том, что основным законодательным актом, на основании которого регулируются отношения относительно аренды земельных участков является ЗК и акты законодательства, принятые в развитие его отдельных положений. Такой вывод подтверждается конкретными положениям ст. 6 Закона "Об аренде земли", в частности, в случае приобретения права аренды земельного участка на конкурентных началах основанием для заключения договора аренды являются результаты аукциона. В случае досрочного прекращения договора аренды по инициативе арендодателя земельного участка, право аренды которого получено по результатам аукциона, арендодатель возмещает арендатору расходы на его приобретение в сроки, определенные условиями договора и законом, и убытки, которые понесет арендатор в результате досрочного прекращения договора аренды, если иное не предусмотрено договором аренды. Приведена детализация права аренды земли содержится лишь в земельном законе.

Так, согласно ст. 7 Закона "Об аренде земли" право на аренду земельного участка переходит после смерти физического лица-арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, к наследникам, а в случае их отказа или отсутствия таких наследников - к лицам, которые использовали эту земельный участок вместе с арендатором и изъявили желание стать арендаторами в случае, если это не противоречит требованиям ЗК и Закона "Об аренде земли". В случае осуждения физического лица-арендатора к лишению свободы или ограничения его дееспособности по решению суда право на аренду земельного участка переходит к одному из членов его семьи, который изъявил желание и может в соответствии с законом стать арендатором, а в случае его отказа или отсутствия таковых - к лицам, которые использовали эту земельный участок вместе с арендатором, с их согласия, если это не противоречит требованиям ЗК и Закона.

Важным является установление преимущественного права на получение арендованного земельного участка в собственность. В соответствии со ст. 9 Закона "Об аренде земли" арендатор, в соответствии с законом может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность в случае продажи данного земельного участка, при условии, что он платит цену, по которой она продается, а в случае продажи на аукционе - если его предложение равной с предложением, которая является крупнейшей из предложенных участниками аукциона. В связи с этим, арендодатель обязан сообщить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу.

Использование арендованных земельных участков осуществляется на основании договора, который заключается между арендодателем и арендатором. Согласно ст. 13 Закона "Об аренде земли" договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан передать арендатору за плату земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требований земельного законодательства. Приведенное в Законе определение договора аренды земли, в отличие от ЗК, не связывает взаимоотношения арендодателя и арендатора с осуществлением предпринимательской и других видов деятельности.

Важными являются законодательные требования относительно оформления договора аренды земли. Так, согласно ст. 14 Закона "Об аренде земли" договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Существенное значение для оформления договора аренды конкретного земельного участка на практике имеет Типовая форма договора аренды земли, утверждается Кабинетом Министров Украины. Сейчас действует Типовой договор аренды земли, утв. постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2004 г. № 220.

Существенными условиями договора аренды земельного участка в соответствии с ст. 15 Закона "Об аренде земли" являются: объект аренды (месторасположение и размер земельного участка); срок действия договора аренды арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату; условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду; условия сохранения состояния объекта аренды; условия и сроки передачи земельного участка арендатору; условия возвращения земельного участка арендодателю; существующие ограничения (обременения) относительно использования земельного участка; определение стороны, которая несет риск случайного повреждения объекта аренды или его части; ответственность сторон. Отсутствие в договоре аренды земли одной из указанных существенных условий, а также нарушения иных требований Закона, является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды и договора недействительным.

По согласию сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мер по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды и т.д. При этом дополнительные условия договора аренды земельного участка не могут противоречить требованиям действующего законодательства.

Неотъемлемой составной частью договора аренды земли является: план или схема земельного участка, который передается в аренду; кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренных законом. В случае если договором аренды земли предусматривается осуществление мероприятий, направленных на охрану и улучшение объекта аренды, к нему прилагается договор относительно возмещения арендатору затрат на такие меры.

Закон "Об аренде земли" оказывает существенного значения порядке передачи земельных участков в аренду и заключения договора аренды земли. Согласно ч. 1 ст. 124 ЗК передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления путем заключения договора аренды земельного участка. Приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах (кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц, в которых отсутствуют акции (доли, паи), принадлежащие государству, приобретение права на аренду земельных участков под объекты социального назначения, строительство социального и доступного жилья, использование земельных участков для разработки полезных ископаемых и специального водопользования в соответствии с полученными специальных разрешений (лицензий), использование религиозными организациями (под культовыми сооружениями), которые легализированы в Украине). Не допускается проведение аукционов по участкам, которые (или здания на которых) арендуют бюджетные учреждения, музеи, предприятия и общественные организации в сфере культуры и искусств (в том числе национальные творческие союзы и их члены (под творческие мастерские).

Условия и порядок заключения договора аренды земли, в том числе по результатам аукциона, определены в Законе "Об аренде земли". Порядок проведения аукциона и приобретения права аренды земельного участка на конкурсной основе определяется законодательством. Сама же передача объекта аренды арендатору, согласно ст. 17 указанного Закона, осуществляется арендодателем на условиях и в сроки, определенные в договоре аренды земли, по акту приема-передачи.

По своим срокам арендное землепользования может быть краткосрочным и долгосрочным. Согласно ч. Ст. 93 ЗК краткосрочная аренда земельного участка не может превышать 5 лет, а долгосрочная - не может быть больше 50 лет. Конкретные сроки аренды земельного участка в пределах указанных законом сроков краткосрочной и долгосрочной аренды земли определяются сторонами договора. В связи с этим ст. 19 Закона "Об аренде земли" предусматривает, что при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий для ведения товарного сельскохозяйственного производства срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом периода основной ротации севооборота в соответствии с проектами землеустройства. При передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, которые расположены в границах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа, срок действия договора аренды земельных участков определяется с учетом сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на ее части.

В пределах сроков краткосрочной и долгосрочной аренды земельного участка договором могут быть предусмотрены и другие условия, с которыми увязываются сроки его действия. К ним можно отнести, например, выполнение необходимого объема хозяйственных работ, завершения строительства, капитального ремонта или реконструкции жилых домов и производственных сооружений.

Таким образом, срок действия договора аренды земельного участка может быть обусловлено наступлением оговоренных в нем условий.

Для упорядочения земельных отношений важное значение имеет государственная регистрация договоров аренды земельных участков. Так, в ст. 20 Закона "Об аренде земли" определено, что заключенный договор аренды земли подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды земли проводится в порядке, установленном законом. А ст. 18 этого Закона устанавливает, что договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации. Таким образом, несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора аренды земельного участка.

Действующее земельное законодательство предусматривает возможности предоставления арендованного земельного участка в субаренду. Согласно ч. 4 ст. 93 ЗК арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда). Итак, субаренда является разновидностью арендного землепользования и составляет переуступку арендатором права владения и пользования арендованной им земельного участка суборендареві.

В то же время Закон "Об аренде земли" предъявляет специальные требования к суборендного землепользования. Так, согласно ст. 8 указанного Закона арендованный земельный участок может передаваться арендатором в субаренду без изменения целевого назначения, если это предусмотрено договором аренды или с письменного согласия арендодателя. Если в течение одного месяца арендодатель не направит письменного уведомления относительно своего согласия или возражения, арендованный земельный участок или его часть может быть передана в субаренду.

Условия договора субаренды земельного участка ограничиваются условиями договора аренды земельного участка и не могут противоречить ему. Срок субаренды не может превышать срока, определенного договором аренды земли. В случае прекращения договора аренды действие договора субаренды земельного участка прекращается. По соглашению сторон договор субаренды земельного участка может удостоверяться нотариально. Договор субаренды земельного участка, как и договор аренды земли подлежит государственной регистрации.

Арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения на период действия договора аренды могут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков, если это предусмотрено договором аренды или письменного согласия арендодателя. Однако передача в субаренду земельных участков, на которых расположены целостные имущественные комплексы предприятий, учреждений и организаций государственной или коммунальной собственности, а также основанных на имуществе, принадлежащем АРК, и их структурных подразделений, запрещается. Это объясняется тем, что такие земельные участки, как правило, находятся в постоянном землепользовании указанных предприятий, учреждений и организаций. Приведенные требования Закона свидетельствуют о том, что условия суборендного землепользования определяются не только непосредственными, в этом случае "вторичными" арендодателями земельных участков, но и собственниками, которые определили условия использования земельных участков в "первоначальном" договоре аренды земли.

Арендное землепользование как специальный вид использования земельных ресурсов является платным. Согласно ч. 2 ст. 206 ЗК плата за землю взимается в соответствии с законом. Известно, что таким законом является Закон "О плате за землю", согласно которому плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной платы. Однако для внесения платы за арендованные земельные участки в Законе "О плате за землю" предусмотрено исключение, по которым арендная плата за землю регулируется Законом "Об аренде земли".

В ст. 21 Закона "Об аренде земли" определено, что арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Законом "О плате за землю". Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если иное не предусмотрено договором аренды. Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может быть меньше: для земель сельскохозяйственного назначения - размера земельного налога, который устанавливается Законом "О плате за землю", для других категорий земель - трехкратного размера земельного налога, который устанавливается Законом "О плате за землю".

Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, не может превышать 12% их нормативной денежной оценки. При этом в случае определения арендатора на конкурентных началах может быть установлен больший размер арендной платы, чем указанный ч. 7 ст. 21

Закона "Об аренде земли". В случае признания в судебном порядке договора аренды земли недействительным полученная арендодателем арендная плата за фактический срок аренды земли не возвращается. Плата за субаренду земельных участков государственной и коммунальной собственности не может превышать арендной платы.

Закон предусматривает и формы установления сторонами арендной платы за арендованные земельные участки. В соответствии со ст. 22 указанного Закона, арендная плата может взиматься в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, взимается исключительно в денежной форме. Внесения арендной платы оформляется в письменном виде, за исключением перечисления средств через финансовые учреждения.

Законом "Об аренде земли" предусмотрены случаи изменения арендной платы за использование земельных участков на условиях аренды. Так, по ст. 23 Закона арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданы в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз в 3 года в порядке, установленном законом или договором аренды. Арендная плата за земельные участки, находящиеся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по согласию сторон. Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшилось не по его вине.

Аренда земельных участков может иметь место на всем категориям земельного фонда страны, не зависимо от их основного целевого назначения. Развитие арендных отношений в землепользовании определяется не столько основным целевым назначением земель, сколько видам деятельности арендаторов. Земельные участки могут предоставляться в аренду для осуществления различных видов предпринимательской деятельности. Арендное землепользование имеет место при ведении фермерского хозяйства, как формы предпринимательской деятельности с использованием земельных ресурсов как средства производства, осуществлении строительства, как форм предпринимательской деятельности с использованием земельных площадей как пространственного базиса и т.д.

Одновременно действующим земельным законодательством предусматриваются широкие возможности аренды земельных участков для предпринимательских видов деятельности как физическими, так и юридическими лицами. К ним можно отнести, например, арендное землепользование граждан для ведения личного крестьянского хозяйства, для занятия садоводством или гаражным строительством, учреждений государственной собственности для выполнения исследовательских работ, предприятий коммунальной собственности для осуществления благоустройства, юридических лиц частной собственности для ведения строительства и т.д.

Согласно ч. 1 ст. 102-1 ЗК право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, в соответствии с ГК. Однако согласно ч. Из этой статьи заключения договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки осуществляется в соответствии с ГК с учетом требований ЗК. Это дает основания для вывода о возможности пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей и застройки на основании и условиях договора аренды земли.