39. Виды и содержание гражданско-правовых договоров в отношении земельных участков.

Реформирование отношений земельной собственности, введение права частной собственности на землю, отделения от права государственной собственности в самостоятельную форму права коммунальной собственности, что в окончательном варианте призвано создать регулируемый рынок земли, ставит перед теорией и практикой земельного права новые задачи, связанные с регулированием этих отношений.

В последние десятилетия развития земельного права господствующим в вопросе определения юридической судьбы земельного участка был принцип "земля подражает судьбу здания". Такой подход не является типичным для сложившегося рынка земли, а также множественности режимов владения и пользования ею. Для сложившегося рынка земли является адекватной и естественной ситуация, когда право собственности на земельный участок принадлежит одному лицу, в то время как право собственности на построенное (расположенную) на ней здание принадлежит другому лицу. Причем последний принадлежит или иное вещное право (кроме права собственности) на сам земельный участок.

Сначала создатели ЗК отказались от применения принципа "земля подражает судьбу здания", отметив в ч. 1 ст. 120 ЗК, что при переходе права собственности на здание и сооружение право собственности на земельный участок или его часть может переходить на основании гражданско-правовых договоров, а право пользования - на основании договора аренды. Ситуация снова изменились, когда изменениями в ЗК, было установлено, что к лицу, которое приобрело жилой дом, здание или сооружение, переходит право собственности на земельный участок, на котором они размещены, без изменения ее целевого назначения, в размерах, установленных договором. Несмотря на определенные изменения в законодательстве является очевидным, что новое звучание и значение приобретают сделки (соглашения), направленные на определение юридической судьбы земельного участка*. В юридической литературе произошедшие изменения, повлекшие восстановления этой категории земельно-правовых сделок (сделок).

Понятие договора не имеет среди норм земельного права, поэтому необходимо исходить из положений ГК, в котором под договорам (соглашениям) понимаются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В юридической литературе отсутствует единство относительно определения объема этой категории. В целом, к земельно-правовых договоров следует относить действия по установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей в отношении земли как природного объекта и недвижимого имущества. Речь идет о договоре купли-продажи земельного участка, его дарения, мину, залог. Самостоятельным видом земельно-правовых договор автор рассматривает договор о внесении земельной доли в уставный фонд сельскохозяйственного предприятия. Не является сделкой наследования, поскольку наследственное правоотношение - это такое гражданское правоотношение, возникающее при наличии, как минимум, двух юридических фактов (см. § 3 этого раздела учебника). Если давать широкое толкование понятию земельно-правового договора, то к ним следует отнести все гражданско-правовые договоры, объектами которых являются земельные участки или отдельные права в отношении них. С принятием действующего ЗК количество таких договоров значительно увеличилось. Это связано, например, с введением нового земельно-правового института - земельного сервитута, который может быть установлен на основании соответствующего договора.

Характерной особенностью, которая позволяет объединить все договоры относительно земельных участков в категорию земельно-правовых, является то, что объектом их есть отдельные права на земельные участки, а также то, что на установление, изменение или прекращение прав направлен договор, в соответствии возникают, изменяются или прекращаются после государственной регистрации права по нотариально удостоверенному в порядке договору.

Классификация земельно-правовых договоров. Договоры, объектами которых являются права на земельные участки могут быть классифицированы по различным основаниям. В зависимости от объема прав, которые передаются от владельца участка к контрагенту по договору (и его цели), договоры можно разделить на:

- направленные на передачу прав собственности и отчуждение земельного участка;

- направленные на передачу отдельных полномочий собственника или на ограничение собственника (землепользователя) в реализации им отдельных полномочий (договор залога, договор на установление сервитута и т.д.). По договору залога земельный участок, по общему правилу, остается во владении и пользовании собственника (или уполномоченного им лица), но существенно ограничиваются полномочия по распоряжению земельным участком, а залогодатель приобретает преимущественное право требования на удовлетворение своих требований за счет заложенной участка. Другой пример - договор об установлении земельного сервитута. В силу содержания договора об установлении земельного сервитута собственник слугуючої земельного участка не обязывается к совершению каких-либо активных действий, а наоборот, обязан не использовать отдельные полномочия, связанные с использованием и (или) владения земельным участком, на которую установлено обременение.

В ст. 132 ЗК содержатся требования к содержанию всех договоров о переходе права собственности на земельный участок. Перечисленные условия можно определить как существенные, то есть такие, которые являются необходимыми и достаточными для того, чтобы договор считался заключенным, и, таким образом, способным повлечь возникновение прав и обязанностей у сторон. Существенными, по общему правилу, признаются на основании применения объективного критерия, следующие условия: условия о предмете; условия, которые признаются существенными в законе или другом нормативном акте; условия, которые являются необходимыми для договоров такого типа; все необходимые для этого условия договора. Согласно субъективного критерия существенными признаются также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Наряду с существенными в договоре могут содержаться обычные и случайные условия. Однако законодатель использует и соответственно раскрывает содержание только существенных условий.

В случае отсутствия договоренности сторон в отношении одной из существенных условий договор считается таким, что не состоялся, то есть незаключенным. Поэтому вызывает сомнение справедливость точки зрения В.Ф. Жаренко о том, что отсутствие в договоре одной из предусмотренных ст. 132 ЗК условий является основанием для признания такого договора недействительным. Во-первых, для оспаривания юридического действия подобного договора нет необходимости применять правила о недействительности договоров. Если стороны не согласовали какую из существенных условий, это будет означать, что отсутствует соответствующий юридический факт (договор - сделка (соглашение), а следовательно, не возникают его последствия, то есть соответствующие правоотношения. Во-вторых, отождествление договоров, что не состоялись, с недействительными является достаточно спорным по сути, поскольку договор не состоялся, - это с юридической точки зрения всегда "ничто", то есть не вызывает каких-либо последствий. А недействительная сделка все же вызывает наступления определенных специальных последствий, предусмотренных в законе. Если же наступили определенные последствия (выполнен договор и т.п.), то заинтересованная сторона имеет применить правила о недействительности договоров, а конструкцию неосновательного обогащения.