38. Понятие и особенности гражданско-правового оборота земельных участков.

В недалеком прошлом из принципа исключительной государственной собственности на землю следовал принцип неотчуждаемости ее. Земля была полностью изъята из гражданского оборота и не могла быть предметом гражданско-правовых договоров. Не допускались любые сделки с землей даже в тех случаях, когда земля принадлежала к сооружений и сооружение переходила из рук в руки. Договор с сооружениями не приводил к автоматической смены собственника земли. Сейчас государство потеряло статус единственного и исключительного собственника земли в пределах ее территории. Ориентация экономики нашей страны на рыночные отношения привел к радикальным изменениям в сфере права собственности на землю. Сегодня собственники земли сами решают вопросы распоряжения ею, а именно: хозяйничать на ней самому, предоставлять ее в аренду, залог, вступать с земельным участком в новые хозяйственные формирования или продать.

Развитие рыночных отношений в земельной сфере связан с введением частной собственности на землю в целом и с утверждением различных форм земельной собственности, обеспечением равного доступа на земельный рынок всем заинтересованным субъектам, возможности реально осуществлять сделки с землей. Без частной собственности на землю экономика не может быть рыночной, поскольку земля - это один из основных видов производственных ресурсов. В условиях рынка происходит постоянных движение земельной собственности. Одни владельцы увеличивают свои наделы, другие реализуют право на получение дохода от их продажи. Происходит перераспределение в пользу эффективного хозяйствования субъектов. И такая смена собственников осуществляется через систему рыночного механизма купли-продажи.

Введение земельных участков в товарный оборот как результат реформирования отношений собственности на землю дает возможность постепенно и последовательно формировать рынок земли. Возможность этого предусмотрена законодательством. Так, согласно ст. 24 Закона "О плате за землю" денежная оценка земли применяется для экономического регулирования земельных отношений при заключении гражданско-правовых договоров, предусмотренных законодательством Украины. Возможность отчуждения земельных участков непосредственно предусмотрена ГК и ЗК. Согласно Заключительных положений ЗК предусмотрено принятие специального закона о рынке земли.

"Рынок земли" и "оборот земли" - это разные по смыслу понятия. В литературе земельный рынок определяется как часть земельного оборота, за которого установление, изменение и прекращение прав на земельный участок осуществляется в следствие юридически оформленного договора и косвенно обеспечивается денежным или натуральным платежом. Согласно гл. 20 ЗК он охватывает такие виды гражданских договоров, как купля-продажа, мена, дарение земельных участков, предоставления их в аренду, залог для получения кредита и т.д. Существует мнение, что в гражданско-правовых договоров относится и компенсация при выкупе земельного участка для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости. Это утверждение является спорным, поскольку трудно признать договором с точки зрения волеизъявления сторон при выкупе земельного участка для общественных нужд, а тем более ее принудительное отчуждения по мотивам общественной необходимости.

Рынок земли является инструментом и одновременно гарантией реализации основных конституционных прав граждан и юридических лиц: права иметь землю в частной собственности, права свободно (если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц) осуществлять владение, пользование и распоряжение землей. Это важный инструмент земельной реформы и неотъемлемое условие и средство осуществления экономической реформы в целом.

Земельный рынок можно классифицировать по различным основаниям. Так по категориям земель различают рынки сельскохозяйственных земель, земель жилищной и общественной застройки, земель лесного фонда, водного фонда и т.д.; по размеру участков - рынки крупных массивов земель и небольших земельных участков; по территориальному охвату - местный и городской, региональный и национальный, международный рынки; по форме собственности - рынки частных земельных участков граждан и юридических лиц, государственных и коммунальных земель; по типу рынка - организованный (аукцион, конкурс) и неорганизованный (купли-продажи среди индивидуальных продавцов и покупателей) рынки; по виду договора - купли-продажи земельных участков, первичный или вторичный рынок.

Земельный оборот может быть рыночным и позаринковим (административным). За позаринкового обращения осуществляется распределение и перераспределение земель путем административной процедуры. При этом объектом выступают земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, прежде всего те, что не подлежат приватизации. Рыночный оборот характеризуется свободным распоряжением землей, без нанесения ущерба окружающей среде и без нарушения прав и законных интересов других лиц.

Таким образом, входя в земельный рыночный оборот, земельные участки всех категорий земель Украины, которые являются объектами права частной собственности, становятся предметом гражданско-правовых договоров. Земельное законодательство предусматривает наличие государственного регулирования земельного оборота, что проявляется в создании специального правового механизма его функционирования. Это означает, что государство устанавливает в рамках закона параметры свободы поведения участников указанного обращения в процессе движения земельных участков от одних субъектов к другим. Основными целями государственного регулирования земельного рыночного обращения является обеспечение рационального перераспределения земель между различными субъектами и отраслями экономики и социальной сферы согласно общественных интересов, охрана прав и законных интересов участников этого обращения от необоснованного государственного вмешательства в рыночные земельные отношения, а также предотвращения негативных социально-экономическим и экологическим последствиям совершения сделок с земельными участками.

В литературе к таким последствиям чаще всего относят создание крупных латифундий; концентрацию большого количества заложенных земельных участков во владении банков; спекуляцию земельными участками; изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения; продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения по заниженным ценам.

Указанные негативные последствия могут наступать за отсутствия четкого государственного контроля за операциями с недвижимостью. Мировой опыт функционирования земельного рынка свидетельствует о возможности предотвратить наступление этих последствий или минимизировать путем применения специальных методов и способов государственного вмешательства. Важное значение для земельного рынка в такой ситуации имеет поземельная книга, наличие которой предусмотрена ст. 202 ЗК и которая прошла апробацию в некоторых областях Украины.

По общему правилу любой договор имущественного характера осуществляется по нормам гражданского права. В ГК указано, что регулирование отношений, связанных с договорами с земельными участками, в частности договорам купли-продажи, принадлежит к сфере гражданских правоотношений. Но порядок, условия, содержание таких договоров непосредственно зафиксированы в гл. 20 ЗК, которая отражает их специфику.

Все земельно-правовые договоры производные от института земельной собственности. Поэтому их можно квалифицировать как сделки, результатом совершения которых является смена собственника земельного участка (купля-продажа, мена и т.п.), и сделки, не вызывают такой зміни2. Таким образом, в связи с тем, что земля по своему происхождению не может принадлежать к товару в общепринятом розумінні3, в отличие от другого имущества, законодательство устанавливает определенные ограничения, связанные с распоряжением земельными участками. При этом законодатель выполняет функцию контроля за использованием земли как природного ресурса. Однако количество ограничений должна быть минимальной.

В специальных правил земельно-правовых договоров можно отнести следующие:

1) ограничения в отношении договоров по видам земель, которые могут быть его объектом. Например, ст.ст. 83, 84 ЗК устанавливают перечень земель коммунальной и государственной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность;

2) ограничение по кругу субъектов, которые могут заключать конкретные договоры. Круг таких субъектов установлено законом. Это касается, например, иностранных граждан и лиц без гражданства, которые не могут приобретать право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения или покупателей земель сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, для которых устанавливаются специальные требования для покупки участков (ст. 130 ЗК);

3) заключение договоров с особыми, предусмотренными законодательством форме и содержанию (ст. 132 ЗК). Следствием невыполнения этих требований становится признания такого договора недействительным;

4) осуществление договора под контролем государства. Это достает проявление, например, в нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка или обязательности продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности на конкурентных началах (гл. 21 ЗК);

5) установление после заключения земельно-правового договора для лиц, которые получили земельные участки, кроме договорных обязательств специальных требований относительно рационального и эффективного использования земли по целевому назначению с соблюдением экологических требований.