Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Zemelnoe_pravo.doc
Скачиваний:
64
Добавлен:
10.02.2016
Размер:
1.9 Mб
Скачать

43. Правовое регулирование залога земельных участков.

Залог земельных участков. В действующем законодательстве институт залога рассматривается как средство обеспечения исполнения обязательств. Одним из видов залога имущества является ипотека. Ипотекой признается залог земли, недвижимого имущества, по условиям которой земля и (или) имущество (предмет залога остается у залогодателя или третьего лица, например, арендатора. Отдельным видом ипотеки является залог земельных участков, предусмотренная ст. 133 ЗК и положениями Закона Украины от 2 октября 1992 г. "О залоге".

По договору о залоге земли одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Говоря о залоге необходимо учитывать ее природу и помнить о наличии договора залога в качестве вторичного обязательства, которое предполагает наличие основного обязательства, исполнение которого и является основной задачей этих сложных договорных правоотношений, складывающихся в этой ситуации.

Сторонами договора залога (ипотеки) земельных участков является залогодержатель, это лицо является кредитором по основному обязательству, обеспечивается ипотекой. Второй стороной является владелец заложенного имущества, то есть должник по основному обязательству, обеспечено залогом, или лицо, которое не принимает участия в этом обязательстве. В том случае, когда залогодатель и должник выступают не в одном лице, существенным для залогового правоотношения является сам объект залога, а не те правоотношения, которые существуют между таким залогодателем и основным должником. Отношения между залогодателем и основным должником могут иметь различную природу, но непосредственно для залога они не имеют значения. Поэтому прекращение отношений в такой ситуации между залогодателем и основным должником не приводит автоматически к прекращения отношений залога.

В ст. 133 ЗК указано, что в залог могут передаваться земельные участки, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности, таким образом залогодателем земельного участка могут быть только указанные субъекты земельных правоотношений. Исходя из содержания положений ст. 133, не могут выступать залогодателями такие субъекты правоотношений как государство, территориальные общины и государственные и коммунальные предприятия, поскольку последние не являются владельцами закрепленных за ними земельных участков. По общему правилу, также не может выступить залогодателем арендатор земельного участка.

Залогодержателем может быть любой субъект права, если заключение договора залога не будет противоречить требованиям законодательства и будет соответствовать его правосубъектности. Отдельные требования к залогодержателей содержатся в отношении такого их вида как ипотечные банки. Требования в отношении них будут содержаться в отдельном законе. Залог по общему правилу возникает в силу закона и договора, но в ч. 1 ст. 133 ЗК речь идет именно о передаче гражданами и юридическими лицами в залог земельного участка, то есть на основании договора. Договор ипотеки земельного участка должен быть составлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования является основанием для недействительности договора об ипотеке земельного участка.

Требования, обеспечиваемые ипотекой. Ипотекой обеспечиваются выплаты залогодателем суммы основного долга по обязательству, обеспечено ипотекой. Ипотека может быть установлена на обеспечение следующих обязательств - из кредитного договора, договора займа, из договора купли-продажи, аренды, найма, других видов обязательств, также ипотекой может быть обеспечено обязательство, что возникло из причинения вреда и т.д. Таким образом необходимо исходить из того, что ипотекой может быть обеспечено любое обязательство, если это прямо не противоречит природе обязательства и не запрещено законодательством. Действующим законодательством выдвинута следующая условие требованиям, могут быть обеспечены залогом, - такое требование должно быть действительной.

Требования к субъектов ипотечных правоотношений по поводу земельного участка обусловливают и особенности предмета залога. Ими могут быть земли всех категорий или коммунальной собственности, кроме тех, что находятся исключительно в государственной, принадлежащих субъектам земельных правоотношений на праве частной собственности. Итак объектом залога может быть только земельный участок, принадлежащий на праве частной собственности.

Предметом залога может быть часть земельного участка, но для этого необходимо определить границы той части участка, которая будет передана в залог, в натуре (на местности).

Объектом залога может быть также право на земельную долю (пай), но оно не упоминается в ЗК в таком смысле и регулируются не правилами об ипотеке, а положениями о залоге имущественных прав.

Обращение взыскания на заложенную участок. По общему правилу право обращения взыскания на предмет залога возникает у залогодержателя, если в момент наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет выполнено (ч. 1 ст. 20 Закона "О залоге"). Согласно ч. 6 ст. 20 указанного Закона обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда или третейского суда, а также на основании исполнительной надписи нотариуса, если иное не предусмотрено законом или Договором залога. Постановлением Кабинета Министров Украины от 29 июня 1999 г. № 1172 утвержден Перечень документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительных надписей нотариусов. Соответственно к нему в бесспорном порядке происходит взыскание задолженности по нотариально удостоверенным договорам, предусматривающим уплату денежных сумм, передачу или возврат имущества, а также право обращения взыскания на заложенное имущество. Для получения исполнительной надписи представляются оригинал нотариально удостоверенного договора, документы, которые подтверждают бесспорность задолженности должника и устанавливают просрочки исполнения обязательства. При этом следует учитывать, что обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя.

Порядок реализации заложенного имущества специализированными организациями через аукцион (публичные торги) определяется действующим законодательством, в частности, ст. 21 Закона "О залоге" и соответствующими нормами Закона Украины от 21 апреля 1999 г. "Об исполнительном производстве" с учетом особенностей, предусмотренных ЗК. В частности, ч. 2 ст. 139 ЗК указано, что обращение взыскания на земельные участки, предназначенные для ведения товарного сельскохозяйственного производства, допускается в случаях, когда у владельцев таких участков отсутствует другое имущество, на которое может быть обращено взыскание, если иное не предложено собственником земельного участка. Как отмечает В.В. Носик, это правило следует применять и при решении судом вопроса об обращении взыскании на земельный участок как объект залога.

Не вызывает сомнений верность этого утверждения в ситуации, когда вместе с участком находится в залоге прочее имущество, реализации которого достаточно для удовлетворения требований залогодержателя. Но в другой ситуации, как кажется, следует учитывать природу этого требования и содержание ст. 20 Закона "О залоге", поскольку в момент наступления срока исполнения основного обязательства, залогодатель приобретает право обращения взыскания лишь на предмет залога. Лишь в случаях, когда суммы, вырученной от продажи предмета залога, недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, он вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, получить сумму, которой не хватает для полного удовлетворения требования, из другого имущества должника в порядке очередности, предусмотренной законодательством Украины.

Как уже отмечалось, обращение взыскания на заложенное имущество является правом, а не обязанностью залогодержателя. Поэтому дела по спорам, связанных с невыполнением должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства (например, по искам о взыскании соответствующих средств с должника или поручителя или гаранта) должны быть рассмотрены по существу независимо от того, реализовал кредитор (залогодержатель) это право. При рассмотрении подобных дел не вызывает сомнений относительно необходимости применения положений ст. 139 ЗК.

Отдельно следует рассмотреть ситуацию в случае обращения взыскания на предмет залога, которым является здание или сооружение. Согласно ст. 37 Закона "О залоге" залогодержатель как приобретатель имущества имеет право на получение земельного участка в соответствии с законодательством Украины.

Ранее действующее земельное законодательство для решения подобной ситуации пользовалось правилу ст. 30 ЗК, согласно которому при переходе права собственности на здание и сооружение вместе с этими объектами переходило и право собственности или право пользования земельным участком. Как отмечалось в § 2 настоящего раздела учебника, в действующем ЗК иначе урегулированы эти отношения, но правила ст. 120 не содержат четкого ответа относительно урегулирования подобных отношений при принудительном отчуждении права на сооружение (здание). Поэтому, как кажется, в действующем земельном законодательстве не предоставляется право в случае обращения взыскания на здания или сооружения при их ипотеке на занимаемый ими земельный участок, если же земельный участок вместе со зданием или строением не определена как объект залога. Новый владелец земельного участка будет вправе лишь требовать установления земельного сервитута для обслуживания и пользования объектом недвижимости.

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]