81. Определение и состав земель жилой и общественной застройки.

Население любой страны концентрируется в пределах заселенных земельных территорий. Земельные ресурсы для населения страны является важнейшим природным средством условием жизнедеятельности и жизнеобеспечения. Одновременно они выступают как пространственный операционный базис, т.е. как места размещения жителями сельской местности и горожанами своих жилых, социальных, производственно-хозяйственных, бытовых и других объектов.

В Концепции устойчивого развития населенных пунктов, одобренной постановлением Верховной Рады Украины от 24 декабря 1999 г. № 1359-XIV, определены основные направления государственной политики по обеспечению устойчивого развития инфраструктуры городов, поселков и сел, их планировке, благоустройству и т.д. Значительная роль в этом отводится рациональному использованию и надлежащей охране земельных ресурсов.

В определенной степени Концепция повлияла и на правовой статус заселенных земель. В этом документе они определяются не как земли населенных пунктов, а как земли жилищной и общественной застройки. Согласно ст. 38 ЗК к землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилой застройки, общественных зданий и сооружений и других объектов общего пользования. В отличие от предыдущего ЗК, охватывал соответствующие правовые режимы всех земель городов, поселков городского типа и сельских населенных пунктов в их пределах и не учитывал заселенные земли рабочих, курортных, садовых, дачных, а также горных и хуторских поселков и исторических городов, действующий ЗК закрепляет эти земли как категорию земель жилой и общественной застройки, очерчивая тем самым их основное целевое назначение, а следовательно, и приоритетное использование в указанных целях.

Особенности правового режима данной категории земель состоят в отнесении к ним в пределах населенных пунктов земельных участков, используемых для размещения объектов жилой застройки и общественных зданий коммунально-бытового и социально-культурного назначения. Поэтому земли, например, природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения, которые расположены в пределах населенных пунктов, должны принадлежать к соответствующей категории земель со всеми последствиями, которые из этого вытекают. Ведь требования действующего законодательства к управлению указанными землями, внесение платы за их использование, реализации порядке отвода, обеспечения их охраны и т.д являются разными.

Земли жилой и общественной застройки используются как пространственно-территориальный базис, предназначенный для размещения жилых и общественных объектов. Причем надо отметить, что ЗК настаивает на приоритетности жилищного строительства или общественной застройки во время использования земельных площадей. Важным является то, что указанные земли находятся в пределах населенных пунктов и используются главным образом для жилищного строительства и общественной застройки.

Административный порядок определения площади городов, поселков и сел путем обозначения границ, отделяющих их земли от земель других категорий, в целом не претерпел существенных изменений. Более сложным является вопрос разграничения в пределах населенных пунктов земельных участков, используемых не только для жилой и общественной застройки, но и для удовлетворения других индивидуальных и общественных потребностей населения. Они используются с целью выделения рекреационных территорий для массового отдыха населения, связанной с этим социально-культурной инфраструктуры, возведение коммунально-транспортных объектов и прокладки коммуникаций, осуществление производственно-хозяйственной деятельности и др.

Вследствие многопланового использования земельных ресурсов населенных пунктов происходит "слияние" правовых режимов использования различных категорий земель, расположенных в их пределах. Бесспорно, замена понятия "земли населенных пунктов" понятием "земли жилой и общественной застройки" устранила традиционно "двойную" основание распределения земельных ресурсов нашей страны на земли населенных пунктов (за местами их расположения) и все другие земли (по основному целевому назначению их использования). Однако и в действующем ЗК не определены критерии отграничения земель жилой и общественной застройки от других категорий земель, что затрудняет соблюдение правового режима их использования.

Уместно напомнить, что согласно ст. 84 ЗК 1970 г., например, земли городов, которые наиболее пригодны для многопланового использования, делились на 5 групп. Законодательное определение правового статуса той или иной группы земель способствовало соблюдению соответствующих правовых режимов их использования по целевому назначению и обеспечению правовых требований к их охране. Сейчас характер использования земель населенных пунктов определяется планами земельно-хозяйственного устройства и градостроительной документацией, что затрудняет осуществление контроля за их использованием по основному целевому назначению, не говоря уже о соблюдении природоохранных требований при отводе и застройке этих земель.

Правовой режим использования земель жилой и общественной застройки существенно влияют планирования размещения объектов индивидуального и общественного жилищного фонда, застройка земельных площадей с выделением приусадебных участков и осуществления безсадибного строительства. Поэтому следует согласиться с мнением М.В. Шульги о том, что к усадебной предстоит застройка, объекты которой (дома усадебного типа) размещаются на приусадебных участках, переданных или оказанных гражданам.

Согласно ст. 121 ЗК приусадебные земельные участки в городах, поселках и селах могут передаваться в установленных размерах только гражданам и только для целей строительства и обслуживания жилого дома, а также возведение хозяйственных построек и других сооружений. Такая застройка в основном характерна для сельской и поселковой местности, где жилые дома и хозяйственные сооружения возводятся на землях частной собственности. В свою очередь, безсадибне расположение объектов жилой застройки имеет место при строительстве многоквартирных жилых домов, что характерно для городов. Они располагаются на землях жилой и общественной застройки государственной и коммунальной собственности, которые предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям этих видов собственности.

Категория земель, что рассматривается, предназначена не только для жилищного строительства, но и для общественной застройки. К последней относятся общественные здания, сооружения и объекты учреждений образования и здравоохранения, торговли и общественного питания, социально-культурных учреждений и предприятий бытового обслуживания и т.д. Характерной чертой правового режима указанных земельных участков для строительства и эксплуатации объектов общественной застройки является пользовательская основание их использования. Это обусловлено назначением этих земель для удовлетворения общественных потребностей и публичных интересов.

Назначение земель жилой и общественной застройки предусматривает не только эксплуатацию зданий и возведения новых зданий и сооружений, но и проведение их капитального ремонта, реконструкции, реставрации, благоустройства территории и т. д. Так, согласно ст. 23 Закона Украины от 6 сентября 2005 г. "О благоустройстве населенных пунктов" к объектам благоустройства территории жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, на которых размещены объекты жилой застройки, общественные здания и сооружения, другие объекты общего пользования. Поэтому осуществления жилищного строительства и общественной застройки на землях населенных пунктов направлено на комплексное использование земельных участков с целью формирования в городах и других населенных пунктах жилых кварталов, массивов и микрорайонов.

Правовой режим земель жилой и общественной застройки влияет и то, капитальным или временным есть состояние зданий и сооружений. В зависимости от этого земельные участки могут передаваться в собственность или предоставляться в постоянное или временное пользование. В таких случаях они предоставляются для строительства, обслуживания и эксплуатации зданий и сооружений. Кроме того, капитальные здания в виде жилых домов квартирного или усадебного типа, общественных и производственных зданий и сооружений, а также хозяйственных построек и капитальных зданий относятся к объектам недвижимости и подлежат обязательной технической инвентаризации по месту их размещения в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утв. приказом Госстроя Украины от 24 мая 2001 г. № 127.

При этом технической инвентаризации капитального строения не надо путать с регистрацией земельного участка. По юридической природе они являются различными правовыми объектами.

В составе земель жилой и общественной застройки в границах населенных пунктов особое место занимают земли, занятые другими объектами общего пользования. К ним относятся улицы, переулки, проезды, дороги, площади, набережные, пляжи, парки, скверы, бульвары, кладбища, места обезвреживания отходов и т.д. ЗК относит их к землям коммунальной собственности, не подлежат передаче в частную собственность. Однако это не исключает права собственности государства на такие объекты, например, дома и сооружения спортивных комплексов, учебных заведений, органов государственной власти, а следовательно, и соответствующие земельные участки.

Характерной особенностью правового режима земель общего пользования в пределах городов, поселков и сел является их использования как на основании общего землепользования, то есть без закрепления за конкретными землепользователями (например, пользование улицами, переулками, проездами, дорогами и площадями), так и предоставление в специальное пользование коммунальным предприятиям (для складирования, утилизации и обезвреживания коммунально-бытовых отходов). В то же время есть много разновидностей правового режима общего пользования землями жилой и общественной застройки. Например, правовой режим использования земельных участков, занятых зелеными зонами, лесопарками, гідропарками, набережными и пляжами, отличается от правового режима использования земель, отведенных под кладбища или для обезвреживания отходов.

К землям жилищной и общественной застройки относятся не только земельные участки, занятые жилыми и общественными зданиями и объектами общего пользования, но и те, на которых планируется размещение коммунально-бытовых и социально-культурных объектов и сооружений. Они могут находиться в запасе и составлять резерв земельных площадей для осуществления строительства и благоустройства, сохраняя свой статус земель жилой и общественной застройки. Таким образом, земли жилой и общественной застройки в границах населенного пункта в комплексе образуют так называемые поселенческие земли, включающих земельные участки, занятые жилыми зданиями и общественными постройками, улично-дорожным и транспортно-коммуникационными сетями, а также земли общего пользования. их неоднородность сказывается на правовом статусе земель городов, поселков и сел, формирует комплексный правовой режим использования земель жилой и общественной застройки.