41. Условии я и порядок продажи земельных участков на конкурентных основах.

Правило преимущественной покупки установлено ч. 2 ст. 130 С К относительно покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. Такое преимущественное право установлен для граждан Украины, которые постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также такое право имеют соответствующие органы местного самоуправления. Но в ЗК не содержится четкого механизма реализации этой правовой нормы, то есть она носит достаточно декларативный характер. Как отмечает В.В. Носик, суть преимущественного права покупки земельного участка заключается в том, что при прочих равных условиях земельный участок должен быть продана тому покупателю, который является гражданином Украины и постоянно проживает на территории соответствующего совета по месту расположения такого участка.

Преимущественное право покупки в действующем законодательстве закреплены за владельцами долей в общей собственности при продаже одним из совладельцев своей доли в общем имуществе. При нарушении этого преимущественного права другой совладелец, чье право было нарушено, вправе требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя проданной с нарушением преимущественного права покупки доли в общей собственности. Что касается механизма реализации правила ч. 2 ст. 130 ЗК, то законодатель не дал четкого ответа на этот вопрос.

42. Правовое регулирование договоров мены и дарения земельных участков.

Договор мены земельного участка. Договор купли-продажи является не единственным основанием прекращения и установления права собственности на земельный участок. С развитием рынка земельных участков этот вид договора, безусловно, займет свое место среди других оснований приобретения права собственности. Следует констатировать, что на начальном уровне находятся правовое регулирование этого договора, а также договора дарения и залога земельных участков.

Договор мены и дарения, кроме общих положений, которые подлежат применению до всех договоров об отчуждении земельных участков, почти в полном объеме регулируется нормами гражданского законодательства. Вопрос о соотношении норм ЗК с нормами ГК частично решено правилом ч. 2 ст. 131 ЗК, согласно которому заключение таких договоров осуществляется в соответствии с ГК с учетом требований ЗК.

Договор мены согласно ст. 715 ГК - это договор, по которому каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Договор мены является консенсуальним, возмездным, двусторонним, сіналагматичним. Таким образом, договор мены земельного участка можно определить как такой гражданско-правовой договор, согласно которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне земельный участок в обмен на другой земельный участок или иное эквивалентное имущество.

Чертами, которые отличают договор мены, являются следующие: он относится к таким договоров, направленных на передачу имущества, при этом имущество (земельный участок) передается контрагенту в собственность. От договора купли-продажи и других платных договоров договор мены, предметом (или одним из предметов) которого являются земельные участки (земельный участок), отличается характером встречного удовлетворения. Если таким встречным удовлетворением, например, в договоре купли-продажи участка является уплата определенной денежной суммы составляет стоимость земельного участка, то встречным удовлетворением по договору мены есть другая земельный участок или другое имущество.

Учитывая то, что согласно ч. 2 ст. 715 ГК (каждый из тех, кто участвует в мини, считается продавцом товара, которое он дает в обмен, и покупателем товара, которое он получает взамен), есть основания считать, что при определении круга субъектов, которые могут быть участниками такого договора, следует применять положение ч. 1 ст. 130 ЗК. То есть лицо, к которому по договору мены переходит право собственности на земельный участок, должен соответствовать критериям, установленным правилом ч. 1 ст. 130 ЗК.

Договор мены является двусторонним, поскольку каждая из сторон настоящего договора несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником последней. Каждая из сторон обязуется передать противоположной стороне соответствующую участок (иное имущество). При этом эти 2 обязанности являются взаимно обусловленными и есть в принципе экономически эквивалентны. Хотя в действующем законодательстве нет презумпции равноценности имущества, обменивается. Но, как можно предположить, явное отступление от этого правила дает основания возникнуть сомнения в действительности самого договора в связи с наличием пороки воли, содержания или недостатки в субъекте такой сделки.

Предмет договора мены как земельно-правового договора составляет один земельный участок и другая или другое имущество. Исходя из этого договор мены земельного участка как земельно-правовой договор может выражаться в 2 формах: в виде обмена земельными участками и обмена земельного участка на любое другое имущество.

Договору мены может быть установлена доплата за участок большей стоимости, которая обменивается на имущество (участок) меньшей стоимости. В этом случае обмен является неравнозначным, в противном случае обмен равнозначно. В случае нерівнозначного обмена обмениваются земельные участки равной площади, качества и т.п. (т.е. не обязательно они должны быть одинаковыми), а главное равной стоимости. Поскольку достичь такой равнозначности, как можно вполне обоснованно предположить, на практике будет достаточно сложно, то более распространенным будет обмен участков неравнозначный. При неравнозначном обмене земельные участки, которые обмениваются, разной площади, качества и т.п. и, главное, стоимости.

Особенностью договора мены, предметом которого является земельный участок, который отличает его от тех договоров, предметом которых является имущество, является то, что право собственности на земельные участки, которые обмениваются, возникает по правилу ст. 210 ГК, то есть не с момента передачи вещи, стороны не могут по договоренности предусмотреть иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Поскольку в этом случае, момент возникновения права собственности определен законом, а именно, ст. 210 ГК и ст. 125 ЗК, за которыми моментом получения его собственником документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его государственной регистрации.

Заключение договора мены не исключает необходимости проведения денежной и экспертной оценки, которая имеет целью определение стоимости участка.

В случае обмена целой земельного участка на часть другого земельного участка стороне, которая обменивает часть земельного участка, следует определить в установленном ЗК порядке границы такого участка в натуре (на местности). Сторона, приобрела часть земельного участка на основании договора мены, обязана за счет собственных средств заказать проект отвода земельного участка и изготовление документа на право собственности на эту часть земельного участка и зарегистрировать его на свое имя как самостоятельную земельный участок.

Переход права собственности по договору мены не является основанием изменения целевого назначения земельного участка. Наоборот, нарушение порядка, определенного ст. 20 ЗК установления и изменения целевого назначения земель является основанием для признания недействительным договора относительно земельных участков согласно II. "б" ч. 1 ст. 21 ЗК.

Договор дарения земельного участка. В ст. 131 ЗК как основание приобретения права собственности на земельный участок упоминается договор дарения. По этому договору право собственности могут приобретать граждане, юридические лица Украины, территориальные общины и государство. Хотя следует согласиться, что этот договор фактически будет применяться в отношении права частной собственности физических и юридических лиц на земельные участки.

Согласно ст. 717 ГК договор дарения - договор, по которому одна сторона передает или обязуется передать в будущем безвозмездно другой стороне имущество (дар) в собственность. Из этого определения вытекает концепция указанного договора как реального. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества, заключения договора совпадает с его выполнением.

Согласно положениям ст. 132 ЗК договор дарения земельного участка должен быть заключен в письменной форме и нотариально удостоверен, и право собственности на участок, что дарится, возникает не в момент передачи участка, а после получения ее будущим владельцем отдельного документа (договора), удостоверяющий право собственности, и его государственной регистрации можно сделать вывод, что договор дарения земельного участка является консенсуальним. Другими признаками договора дарения является его безвозмездность, односторонний характер и необходимость согласия одаренной лица на принятие участка, что дарится. Подписывая договор, одаренная личность этим выражает свое добровольное согласие на принятие подарка, а тем самым лицо с возникновением права собственности на участок, приобретает и ряд обязанностей, связанных с владением и пользованием ею, в том числе и обязанность использовать полученную земельный участок с ее целевым назначением.