19. Право частной собственности на землю.

Впервые в новейшей законодательной истории Украины право частной собственности на землю было предусмотрено в Законе "О формах собственности на землю". На этом основании право граждан на пожизненное наследственное владение земельными участками, закрепленное ЗК РСФСР от 18 декабря 1990 г., (в редакции от 13 марта 1992 г.) было преобразовано в право частной собственности граждан на землю. В действующем ЗК право частной собственности на землю получило дальнейшего развития. Оно распространяется не только на граждан Украины как физических лиц, но и на юридических лиц, учрежденных гражданами или созданных украинскими предприятиями, учреждениями и организациями негосударственной и не коммунальной форм собственности.

Следует отметить, что это не всегда оправдано и не во всех случаях соглашается с гражданским и хозяйственным законодательством. Очевидно, приведенная обстоятельство и послужило основанием для обособленной регламентации в земельном законе права частной собственности на землю граждан и юридических лиц.

Приобретение права частной собственности на земельные участки гражданами имеет свои правовые основы. Так, согласно ст. 81 ЗК граждане Украины приобретают право собственности на земельные участки на основании: приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены и другими гражданско-правовыми договорами; безвозмездной передачи из земель государственной и коммунальной собственности; приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование; принятия наследства; выделения в натуре (на местности) надлежащей им земельной доли (пая).

Приобретения гражданами права частной собственности на землю по гражданско-правовым договорам, которые предусмотрены в ЗК, может иметь место, например, по договорам купли-продажи во время продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности (ст. 127), договорам дарения земельного надела, обмена ими или наследования их по закону или по завещанию (ст. 131), обязательной продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности на конкурентных началах (ст. 134). В других гражданско-правовых оснований приобретения права частной собственности на землю можно отнести, например, переход прав на земельный участок при переходе права на здание и сооружение (ст. 120).

Действующий ЗК дополнен указанием на еще один вид гражданско-правового договора, является основанием для приобретения в собственность земельного участка, которым является договор ренты. Имущественные рентные отношения регулируются гл. 56 ГК. Так, согласно ст. 731 ГК по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в иной форме. Договором ренты может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (бессрочная рента) или в течение определенного срока. В соответствии со ст. 732 ГК договор аренды заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Обеспечение выполнения рентного договора может осуществляться путем передачи земельного участка. Статья 734 ГК определяет, что договором ренты может быть установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату или безвозмездно. Если установлен договором ренты, получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям сторон по передаче имущества применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается бесплатно, - положения о договоре дарения, если это не противоречит существу договора ренты. В ст. 735 ГК предусмотрено, что при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество. Плательщик ренты вправе отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, только с согласия получателя ренты. В случае отчуждения недвижимого имущества другому лицу к нему переходят обязанности плательщика ренты.

Бесплатное передаче гражданам земельных участков в частную собственность из земель государственной и коммунальной собственности может осуществляться, например, при приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций (ст. 25 ЗК), при определении мест расположения земельных участков граждан при ликвидации сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций (ст. 29 ЗК) или в случае распределения несельскохозяйственных угодий при ликвидации сельскохозяйственных предприятий (ст. 30 ЗК). Безвозмездная передача земельного участка в частную собственность гражданина может иметь место за давностью пользования ею, то есть на основании приобретательной давности (ст. 119 ЗК).

Приватизация земельных участков, ранее предоставленных гражданам в пользование как основание приобретения права частной собственности на землю по действующим ЗК, может реализовываться при получении земельных участков членами фермерских хозяйств (ст. 32).

Граждане Украины могут приобретать право частной собственности на земельные участки на указанных принципах для создания фермерского хозяйства (ст. 31 ЗК), ведения личного крестьянского хозяйства (ст. 33 ЗК), занятия садоводством (ст. 35 ЗК), строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства (ст. 40 ЗК), дачного строительства (ст. 51 ЗК) и т.д. Для указанных целей земельные участки предоставлялись гражданам на праве частной собственности и земельным законодательством, действовавшим ранее. Особенностью действующего ЗК является то, что приведенный в нем перечень видов частного землевладения не является исчерпывающим, поскольку использование земельных ресурсов на основании права частной собственности предусмотрено, по сути, для всех категорий земель.

В ЗК своеобразно закреплено право частной собственности на землю юридических лиц. Так, согласно ст. 82 ЗК юридические лица, учрежденные гражданами или юридическими лицами Украины, могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, основной целью приобретения земельных участков указанными юридическими лицами является осуществление предпринимательской деятельности.

Правовая природа частной собственности на земельные участки юридических лиц, учрежденных гражданами или украинскими предприятиями частной собственности, не вызывает сомнений. Однако, исходя из текстуального содержания приведенной земельно-правовой нормы, частными собственниками земли могут быть не только юридические лица негосударственной или некоммунальной собственности, но и предприятия государственной и коммунальной собственности, поскольку они также являются юридическими лицами Украины. Трудно представить ситуацию, когда государственное или коммунальное предприятие на предусмотренном законом основании приобретет земельный участок для предпринимательской деятельности, находящейся, например, в частной собственности.

Поэтому для указанных юридических лиц в ЗК сохранен институт права постоянного землепользования землями государственной и коммунальной собственности, иначе приобретения ими земельных участков в частную собственность, неизбежно привело бы к становления смешанной государственно-частной или коммунально-частной земельной собственности. Теоретически можно предположить возможность предоставления земель государственной или коммунальной собственности соответствующим предприятиям в постоянное пользование и закреплении за ними выкупленных у граждан земельных участков на праве частной собственности. Однако действующее законодательство не предусматривает такого основания использования указанными предприятиями не только земельных ресурсов, но и имущества и других средств.

Юридические лица могут приобретать право частной собственности на земельные участки в случае: приобретение их по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены и другими гражданско-правовыми договорами; внесения земельных участков их учредителями в уставный фонд; принятия наследства; возникновения иных оснований, предусмотренных законом. Не трудно увидеть, что основания приобретения права частной собственности на земельные участки юридическими лицами не совпадают с основаниями приобретения права собственности на землю гражданами. Для юридических лиц не предусматривается, например, бесплатная передача земель государственной и коммунальной собственности. Они могут приобрести такие земельные участки в собственность за плату.

Хотя приватизация земельных участков, которые ранее были предоставлены юридическим лицам в постоянное пользование, не предусмотрена как основание приобретения ими права частной собственности на них, она фактически может применяться. Прежде всего, такая приватизация может осуществляться юридическими лицами, утративших статус государственной или коммунальной собственности. Но в подобных случаях приватизация земельных наделов юридическими лицами может осуществляться как бесплатно, например, для использования в целях, предусмотренных ст. 41 ЗК, так и за плату. В последнем случае она мало чем будет отличаться от приобретения ими земельных участков в собственность по договору купли-продажи.

Следует отметить, что такой способ приобретения юридическими лицами права частной собственности на землю, как внесение земельных участков их учредителями в уставный фонд, является ограниченным. Так, согласно п. 14 Переходных положений ЗК до вступления в силу законов Украины о государственном земельном кадастре и рынке земель запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные фонды хозяйственных обществ. Несмотря на то, что это ограничение распространяется только на хозяйственные общества как юридических лиц, обусловлено определенным сроком и касается только граждан, поскольку только они имеют право на земельные паи, оно мало обоснованным. Ведь в любом случае реально не выделена земельная доля находится в составе земель сельскохозяйственного предприятия.

При сравнительном рассмотрении положений земельного и хозяйственного законодательства не обнаруживаются существенные различия между правом пользования гражданами земельной долей по собственному усмотрению и пользованием этим правом в составе хозяйственного общества. Более того, согласно положениям Закона Украины от 19 сентября 1991 г. "О хозяйственных обществах" сами граждане - владельцы прав на земельные доли могут учреждать такие общества.

Земельное законодательство предусматривает и некоторые другие ограничения, связанные с возникновением права частной собственности на землю. Так, согласно ч. 4 ст. 78 ЗК лицам и их наследникам, которые имели в собственности земельные участки до 15 мая 1992 г., они не возвращаются. Указанная дата является днем вступления в силу ЗК в редакции от 13 марта 1992 г., в котором закреплялось право частной собственности на землю. Из этого следует, что физические и юридические лица, а также их наследники, не имеющие права требования возврата бывших частных землевладений, предоставленных им до 15 мая 1992 г. Такие лица имеют право на приобретение земельных участков в частную собственность на общих основаниях, предусмотренных действующим земельным законодательством.

Не менее важным является ограничение по размерам и срокам приобретения физическими и юридическими лицами права частной собственности на сельскохозяйственные земли. Так, согласно п. 13 Переходных положений ЗК в период до 1 января 2015 г. граждане и юридические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения общей площадью до 100 га. Эта площадь может быть увеличена в случае наследования земельных участков по закону. Такое ограничение связано, во-первых, с ограниченностью земельных площадей сельскохозяйственного назначения, а, во-вторых, с наибольшей ценностью сельскохозяйственных земель.

Однако указанное ограничение не распространяется на другие категории земель в стране, которые граждане и юридические лица могут приобретать на праве частной собственности. Кроме того, площади приобретения земель сельскохозяйственного назначения также могут быть увеличены в случае наследования земельных участков. Несмотря на то, что приведенное положение касается только наследования земельных участков по закону, представляется, что оно подлежит расширенному толкованию и распространению на наследование земель сельскохозяйственного назначения отечественными гражданами и юридическими лицами и по завещанию.