82. Правовые требования относительно использования земельных участков для индивидуального жилищного, хозяйственного и гаражного строительства.

Право на жилье является одним из основных конституционных прав граждан нашей страны. В соответствии со ст. 47 Конституции государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Одной из важных гарантий реализации конституционного права граждан является передача или предоставление им земельных участков для указанной цели.

На основании ст. 40 ЗК гражданам Украины по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления могут передаваться бесплатно в собственность или предоставляться в аренду земельные участки для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства в пределах норм, определенных ЗК. Более норму бесплатной передачи граждане могут приобретать в собственность земельные участки для указанных нужд по гражданско-правовым договорам.

Приведенная земельно-правовая норма предусматривает ряд условий для передачи или предоставления таких земельных участков. Во-первых, субъектами-собственниками таких земельных участков могут быть только граждане. Во-вторых, они могут передаваться или предоставляться по решению органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. В-третьих, земельные участки передаются или предоставляются для целей строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и гаражного строительства. В-четвертых, их передача или предоставление осуществляется в пределах установленных норм. Некоторые из этих условий рассматривались в предыдущих разделах, и поэтому нет необходимости повторять их. Однако на особенностях осуществления и реализации отдельных из них стоит остановиться более подробно.

В связи с тем, что приведенная земельно-правовая норма указывает на граждан, можно говорить о индивидуальное жилищное, хозяйственное и гаражное строительство. При этом граждане выступают индивидуальными застройщиками переданных или предоставленных им земельных участков. Приоритетным для них является возведение индивидуального жилого дома. В то же время земельные участки могут использоваться ими для возведения хозяйственных построек, например, сараев, погребов, навесов и т.п. Такие здания и сооружения, предназначенные для обслуживания жилого дома, являются подсобными и не могут рассматриваться как самостоятельные объекты индивидуального строительства. Таким образом, жилой дом, хозяйственные постройки и вспомогательные сооружения в комплексе образуют единое домостроение или домовладения.

Иначе решаются вопросы, связанные с индивидуальным гаражным строительством. В случае строительства гаража рядом с хозяйственными постройками в пределах единого проекта застройки земельного участка, выделенного для домостроения, обслуживающее его назначения ничем не отличается от других подсобных зданий и сооружений. Однако индивидуальное гаражное строительство может осуществляться гражданином на специально предоставленном для этой цели земельном участке. В таком случае земельный участок является самостоятельным объектом права собственности или права пользования, а индивидуальный гараж - самостоятельным объектом строительства.

Безусловно, земельные участки передаются в собственность или предоставляются в пользование граждан из земель жилой и общественной застройки. Наделение органов исполнительной власти и местного самоуправления компетенцией принятия решений относительно их передачи или предоставления позволяет говорить о том, что эти земельные участки находятся в государственной или коммунальной собственности. Принятию ими решения о передаче в собственность или предоставление в пользование предшествует обращение граждан с соответствующими заявлениями, которые подлежат рассмотрению в установленном законом порядке.

Однако для приобретения гражданами прав на земельные участки недостаточно принятия только решение для уполномоченных на то органами. их решение является лишь основанием для передачи или предоставления земельных участков гражданам для указанных целей. Реализация таких решений требует следующих юридически значимых действий, вплоть до выделения земельного участка в натуре: определение его границ на местности, и выдачи соответствующих правоустанавливающих документов и государственной регистрации земельного участка. После передачи гражданам земельных участков в собственность для указанных целей они приобретают статус объектов права частной собственности. Следовательно, индивидуальное строительство на землях жилой то общественной застройки осуществляется на земельных участках, принадлежащих на праве частной собственности. Кроме этого, в этом случае имеет место усадебное строительство, а земельный участок приобретает приусадебного режима использования.

Граждане могут приобрести земельные участки в собственность для указанных целей путем приватизации площадей, которые находятся в пользовании, получение вследствие приватизации государственных или коммунальных сельскохозяйственных предприятий или передачи им новых участков в пределах установленных норм безоплатной приватизации земли и на других основаниях, предусмотренных законом. Например, нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам предусмотренные в ст. 121 ЗК, согласно которой, в частности, составляют: для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 га.

Для осуществления строительства жилого дома и хозяйственных зданий граждане могут приобрести земельные участки в собственность более норму их бесплатной передачи по гражданско-правовым договорам, предусмотренные в главах 20 и 21 ЗК. К ним относится договор купли-продажи, в том числе на земельных торгах в порядке аукциона, договоры мены и дарения, наследования по закону или завещанию, а также иные гражданско-правовые договоры. К последним можно отнести, например, договор пожизненного содержания. Законодательное закрепление условия этого договора относится к временам, когда у граждан не было других недвижимых объектов на праве собственности, кроме жилых домов и хозяйственных построек. В условиях же существования полноценного права собственности граждан на землю, договор пожизненного содержания вполне можно рассматривать как основание приобретения прав на земельные участки.

Необходимо обратить внимание на то, что ЗК не установлены размеры свыше нормативного приобретение земельных участков, расположенных на землях жилой и общественной застройки, по гражданско-правовым договорам. Понятно, что их минимальные размеры превышают размеры земельных участков, передаваемых гражданам безвозмездно. Однако максимальные размеры таких участков не могут быть чрезмерными, особенно при дефицитности земельных площадей в условиях жилищного строительства. Поэтому их размеры определяются, например, договором купли-продажи и не должны превышать размеров, предусмотренных градостроительной документацией для индивидуального строительства жилого дома и хозяйственных зданий.

Рассматриваемая земельно-правовая норма предусматривает возможность использования земель жилой и общественной застройки для индивидуального строительства и на арендованных земельных участках. В таких случаях застройка осуществляется на землях государственной или коммунальной собственности в соответствии с заключенным и надлежащим образом оформленного договора аренды земли является временным видом землепользования. На таких участках возводятся временные здания и сооружения, например, складские помещения, гаражи и др. Если на земельном участке, предоставленном в долгосрочную аренду, еще может иметь место возведения жилого дома и хозяйственных строений для его обслуживания, то на участке земли, предоставленной на условиях краткосрочной аренды, вряд ли граждане будут возводить капитальные строения.

Определенными особенностями характеризуется право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций), что предусмотрено гл. 16-1 ЗК. Так, согласно ч. Ст. 102-1 ЗК заключения договоров о предоставлении права пользования земельным участком для застройки (суперфиций) осуществляется в соответствии с ГК с учетом требований ЗК. Суперфиций может возникать также на основании завещания, отчуждаться или передаваться в порядке наследования. Это право может быть прекращено по решению суда в случаях, установленных законом.

В соответствии со ст. 22 Закона "Об основах градостроительства" застройка земельных участков осуществляется после возникновения права собственности или права пользования на земельный участок и получения разрешения на выполнение строительных работ. Следовательно, передача в собственность или предоставлении в пользование земельного участка предшествует осуществлению строительства указанных объектов. Такой вывод соответствует и требованиям ЗК, за которым до завершения соответствующего оформления прав на землю использования земельного участка запрещается.

Право на застройку состоит в предоставлении владельцу или пользователю земельного участка возможности осуществлять на ней в установленном законом порядке, строительство объектов градостроительства, их перестройку или снос. Оно предоставляется по решению соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления. Принятие решений относительно застройки земельного участка предоставляет гражданину статуса застройщика, у которого возникают определенные субъективные права и юридические обязанности, например, право на заказ строительства осуществления его согласования и т.д.

Однако реализация права на застройку возможна только при наличии у субъекта разрешения на строительство и разрешения на выполнение строительных работ. Действующее законодательство обязывает всех лиц, которые намерены осуществить строительство объектов градостроительства, получить разрешение на строительство. Процедура получения такого разрешения предусмотрено в ст. 24 Закона "О планировании и застройке территорий".

Разрешение на строительство объекта градостроительства как административно-правовой акт предоставляется заявителю исполнительным органом соответствующего совета или Киевской или Севастопольской городской государственной администрацией (в случае делегирования им таких полномочий соответствующими советами) в течение 2 месяцев со дня подачи им письменного заявления. При этом к заявлению физического или юридического лица, заинтересованного в осуществлении строительства объектов градостроительства, должен прилагаться документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком. В случае, если заказчик (застройщик) не является собственником, а пользователем земельного участка, также подается нотариально заверенное согласие собственника земельного участка на застройку этого участка, а если участок находится в пользовании, - нотариально заверенные согласия собственника и пользователя земельного участка на его застройку и другие документы и материалы, определенные региональными и/ или местными правилами застройки.

Основанием для предоставления разрешения на строительство является комплексный вывод относительно соответствия предлагаемого строительства градостроительной документации, государственным строительным нормам и местным правилам застройки. Правовое значение этого разрешения заключается в том, что лицо, его получила, приобретает право получить исходные данные на проектирование, осуществить проектно-изыскательские работы и получить разрешение на выполнение строительных работ в установленном порядке.

Субъект, который получил разрешение на строительство, до начала выполнения строительных работ обязан получить разрешение на выполнение этих работ. Таким разрешением считается документ, удостоверяющий право застройщика и подрядчика на выполнение этих работ, подключение объекта строительства к инженерным сетям и сооружениям, выдачу ордеров на проведение земляных работ. Процедура предоставления такого разрешения урегулирована Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ, утв. приказом Госстроя Украины от 5 декабря 2000 г. № 945/5166. Это разрешение предоставляется и регистрируется местными инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые одновременно ведут реестр предоставленных разрешений, в Течение одного месяца со дня поданного заявления Инспекция гаск обязана рассмотреть представленные застройщиком (заказчиком) документы и принять решение о предоставлении разрешения на выполнение строительных работ и выдать его или предоставить обоснованный отказ. Для индивидуальных застройщиков (п. 3.12 настоящего Положения) этот срок не превышает 15 дней. Осуществление строительных работ на объектах градостроительства без разрешения на выполнение строительных работ или его перерегистрации, а также выполнение не указанных в разрешении строительных работ в соответствии со ст. 29 Закона "О планировании и застройке территорий" считается самовольным строительством и влечет ответственность в соответствии с законодательством.

Для получения разрешения на выполнение строительных работ указанным положением предусматривается предоставление соответствующего перечня документов. Индивидуальным застройщикам такие разрешения выдаются на основании их заявлений с приложением документов, удостоверяющих право собственности или право пользования земельным участком, решения о предоставлении права на застройку объекта градостроительства, должным образом согласованную и утвержденную проектную документацию и иные документы. В случаях строительства, например, индивидуального жилого дома на земельном участке со сложными инженерно-геологическими условиями или строительство дома в 2 и более этажей, индивидуальный застройщик предоставляет обязательства осуществления технического и авторского надзора по реализации проекта строительства в порядке, предусмотренном Законом "Об архитектурной деятельности".

Разрешение на выполнение строительных работ подлежит реализации в течение указанного в нем срока. В случае, когда застройщик не реализовал его в течение предусмотренного срока, действие разрешения на выполнение строительных работ может быть продлен, но не более чем на 1 календарный год. Если застройщик не приступил к выполнению строительных работ в течение указанного срока после получения разрешения, он теряет свою силу. Согласно ст. 30-1 Закона "О планировании и застройке территорий" и ст. 18 Закона "Об основах градостроительства" законченные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины. Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов утвержден постановлением Кабинета Министров Украины от 22 сентября 2004 г. № 1243. Принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемными комиссиями. Пользование жилыми и хозяйственными объектами, которые не принятыми должным образом в эксплуатацию, запрещается.