83. Использование земельных участков для кооперативного жилищного и гаражного строительства.

Осуществления строительства в населенных пунктах по кооперированные средства граждан отечественному законодательству известно давно. Создания и функционирования жилищных, жилищно-строительных и гаражно-строительных кооперативов регулировалось правительственными постановлениями, а также типовыми и примерными уставами строительных кооперативов разных видов. На основании последних каждый кооператив принимал и регистрировал собственный устав, который регулировал кооперативные отношения относительно осуществления строительства и эксплуатации возведенных объектов.

Земельные участки предоставлялись кооперативам как юридическим лицам лишь в пользование. Так, согласно Примерного устава кооператива по строительству и эксплуатации коллективных гаражей-стоянок для автомобилей и мотоциклов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, утв. постановлением Совета Министров Украинской ССР от 16 октября 1962 г., земельные участки предоставлялись таким кооперативам в пользование для строительства гаражей - стоянок с возложением на них обязанностей по упорядочению проездов к гаражам, благоустройства и озеленения территории и т.д. В Примерном уставе жилищно-строительного кооператива, утв. постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985 г. № 186, предусмотрено предоставление таким кооперативам земельных участков для осуществления ими жилищного строительства. Кооперативам, созданным путем объединения жителей построенных домов, земельные участки предоставлялись в постоянное пользование для обслуживания и эксплуатации последних.

Согласно ст. 41 ЗК жилищно-строительным (жилищным) и гаражно-строительным кооперативам по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления земельные участки для жилищного и гаражного строительства передаются бесплатно в собственность или предоставляются в аренду в размере, который устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документации. Кроме этого, кооперативы могут приобретать земельные участки в собственность по гражданско-правовым договорам. Исходя из содержания приведенной нормы, она охватывает только указанные в ней виды кооперативов, оставляя без внимания дачные и дачно-строительные кооперативы, организация и функционирование которых предусматривались предыдущим законодательством на землях населенных пунктов, которые ныне считаются землями жилой и общественной застройки. Аналогичное положение сложилось с использованием земельных участков садоводческими товариществами в пределах населенных пунктов, которые в соответствии с ЗК в редакции от 13 марта 1992 г. не только именовались, но и превратились в садоводческие товарищества (ст. 5) и садоводческие кооперативы (ст. 57) предыдущего ЗК.

Более сложным является вопрос о природе права собственности на земельные участки, которые переданы жилищным, жилищно-строительным и гаражно-строительным кооперативам. ЗК предусматривает передачу земельных участков таким юридическим лицам на праве частной собственности. Однако в уставах указанных кооперативов по осуществлению права владения, пользования и распоряжения объектами кооперативной собственности, в том числе земельными участками, предполагается коллективное и коллегиальное принятие решений членами кооператива и его органами управления. Поскольку в кооперативах другой способ принятия решений относительно реализации права собственности противоречит их юридической природе, то земельные участки, равно как и другие объекты, принадлежащие им на праве кооперативной собственности.

Однако действующий ЗК не предусматривает коллективную форму земельной собственности в кооперативном, акционерному, корпоративном или каком-нибудь другом виде. Это в свою очередь затрудняет выбор средств обеспечения охраны и защиты прав на земельные участки, переданные в собственность указанных видов кооперативов и выполнения требований земельного законодательства при эксплуатации возведенных объектов на землях жилой и общественной застройки.

Исходя из содержания специальной земельно-правовой нормы, по решению органов исполнительной власти или местного самоуправления жилищным, жилищно-строительным и гаражно-строительным кооперативам, созданным после вступления в силу ЗК, земельные участки из состава земель жилой и общественной застройки передаются в собственность или предоставляются в аренду. Сравнения приведенной нормы ЗК с другими земельно-правовыми нормами позволяет прийти к выводу о том, что передача указанных земельных участков новообразованным кооперативам может осуществляться только путем их отвода. Согласно требованиям ч. Ст. 124 ЗК предоставления земельных участков под застройку на арендных условиях может осуществляться, как по договору аренды земли, (например, для организации временной автостоянки), так по проектам их отвода (например, для возведения кооперативом долгосрочной гаражной здания) на землях жилой и общественной застройки, находящихся в запасе. Соответственно, арендное землепользование в таких случаях может быть краткосрочным или долгосрочным.

Если кооперативы созданы до вступления в силу ЗК, нет необходимости в осуществлении отвода, потому что ранее этот земельный участок уже предоставлялась кооператива в пользование. Таким образом, переоформления земельных участков кооперативами-землепользователями в собственность или в аренду является достаточным основанием для их дальнейшего использования на новых правовых началах без изменения их целевого назначения

Объектом права собственности или права аренды кооператива является конкретный земельный участок с установленными границами на местности. Размеры участков, которые передаются или предоставляются кооперативам под застройку или для эксплуатации возведенных зданий, устанавливается в соответствии с утвержденной градостроительной документации. Они предусматриваются в решениях органов исполнительной власти или местного самоуправления и закрепляются в правоустанавливающих документах.

Субъектами права собственности на землю или права временного землепользования на условиях аренды являются кооперативы как юридические лица. Это означает, что жилищные, жилищно-строительные и гаражно-строительные кооперативы самостоятельно осуществляют предоставленные им земельные права, выполняют возложенные на них обязанности и несут юридическую ответственность за их невыполнение. Члены кооператива не несут ответственности за земельно-правовыми, как и по другим обязательствам этих организаций.

Использование земельных участков жилищным, жилищно-строительных и гаражно-строительными кооперативами в основном осуществляется на основании права собственности. Это обусловлено необходимостью возведения капитального жилищного или гаражного строительства на землях жилой и общественной застройки. В то же время земельные участки нередко используются кооперативами на арендных условиях. Это может иметь место, например, при строительстве кооперативного жилого дома (для складирования и хранения строительных материалов), во время эксплуатации комплекса жилых домов и других кооперативных зданий (для создания складских помещений, ремонтно-эксплуатационной базы и размещения соответствующих служб), при эксплуатации автогаражей и автостоянок (для ремонта и обслуживания автотранспортных средств, временного пользования земельными участками для разборки автомобилей, др).

Земельные участки для жилищного или гаражного строительства из земель жилой и общественной застройки на праве собственности предоставляются безвозмездно. Однако надо подчеркнуть, что это имеет место только при их передаче в собственность. Следующее использование земельных участков для указанных целей осуществляется за плату. Иначе это противоречило бы принципу платности специального использования земли. Кроме того, земельный участок не может использоваться для одинаковых целей на основании бессрочного права собственности бесплатно, а во время ее аренды, за плату. Отличие платного использования земельных участков жилыми и гаражными кооперативами на основании права собственности на них от их использования на условиях аренды заключаются в том, что кооперативы как владельцы земли уплачивают земельный налог на основании Закона "О плате за землю", а кооперативы - арендаторы земельных участков - арендную плату по договору аренды земли.

ЗК предоставляет жилищным, жилищно-строительным и гаражно-строительным кооперативам возможность приобретать право собственности на земельные участки по гражданско-правовым договорам. Наиболее распространенным гражданско-правовым договором, по которому происходит обретение кооперативами земли в собственность, является договор купли-продажи государственных или коммунальных земель, включая приобретение земельных участков на земельных торгах. Это не исключает возможности их приобретения кооперативами по договорам дарения, во время принятия наследства и по другим гражданско-правовым договорам. На указанных началах жилищно-строительные и гаражно-строительные кооперативы могут приобретать земельные участки, принадлежащие на праве частной собственности.

Важным положением земельного законодательства является требование относительно использования переданных и предоставленных, так и приобретенных земель по их целевому назначению. Таким целевым назначением использования земельных участков жилищным, жилищно-строительных и гаражно-строительными кооперативами является осуществление жилищного и гаражного строительства и эксплуатация построенных объектов их застройка осуществляется в соответствии с требованиями, нормами и правилами градостроительного законодательства, а последующая эксплуатация возводимых жилых зданий и гаражных сооружений - с соблюдением правового режима использования земель жилой и общественной застройки.