Глава 11. Аренда и прокат имущества

1. Договор имущественного найма (аренды, проката)

Сущность договора и особенности его правового регулирования. По договору имущественного найма (аренды, проката) во временное пользование передается имущество за плату. Этот договор регулируется гражданскими кодексами РСФСР и других союзных республик (1. Ст. 275-294). Данный договор применяется в отношениях между предприятиями и организациями (аренда складского помещения, прокат вещей), между гражданами и предприятиями (организациями) и между гражданами (сдача в наем жилого помещения, гаражей и др.). Арендный подряд используется в сельском хозяйстве, промышленности, торговле и общественном питании (20).

Сдача во временное пользование означает, что наниматель пользуется имуществом в определенный договором период, платит за это определенные договором денежные суммы, выполняет иные (стр.174) договорных обязательства и по окончании срока договора обязан развратить имущество наймодателю в том состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (1. Ст. 292).

Закон СССР о государственном предприятии (объединении) расширил права предприятий. Во временное пользование торговым организациям могут быть сданы по договору временно не используемые здания и сооружения, производственные, складские и иные помещения, оборудование, транспортные средства, инвентарь и другие материальные ценности (2. Ст. 4, п. 4). Территориальными органами Госснаба СССР предоставляются напрокат предприятиям приборы, оборудование, другие технические средства (3, п. 1).

Применяются Типовой договор проката, заключаемый на длительный срок, или разовый договор проката. В настоящее время в государственной торговле прокат почти не используется. На условиях проката могут передаваться излишние или неиспользованные оборудование, внутри складские транспортные средства (автокары), могут оказываться нанимателю дополнительные услуги. У договора проката большая перспектива при переводе предприятий торговли на самофинансирование.

Порядок сдачи в аренду нежилых помещений регулируется Типовым договором на аренду нежилых помещений (строений) в домах местных Советов народных депутатов, государственных, кооперативных и общественных организаций (4). Торговые предприятия и организации широко используют этот договор при аренде этажей жилых и коммунальных зданий для оборудования торговых помещений, а также полуподвалов для подсобных помещений и складов.

Сдача в аренду складских помещений регулируется Типовым договором на аренду и эксплуатацию объединенных складов оптовых торговых предприятий Министерства торговли РСФСР (5).

На транспорте порядок аренды регулируется Основными условиями аренды и эксплуатации вагонов-ресторанов и поездных купе-буфетов (6).

После принятия Закона об индивидуальной трудовой деятельности широкое распространение получил договор найма нежилого помещения для размещения предприятий бытового обслуживания и общественного питания на началах кооперации (7).

Срок договора. Срок заключенного между предприятиями (организациями) договора найма не должен превышать пяти лет, а найма оборудования и иного имущества — одного года.

Если срок в договоре не указан, то он считается заключенным на неопределенный срок, поэтому каждая из сторон вправе отказаться от договора во всякое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при найме строений и нежилых помещений — за три месяца. Если ни одна из сторон не отказалась от договора (стр.175) до истечения срока, то он считается прекращенным по истечении этого срока.

При фактическом продолжении пользования имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны наймодателя договор не считается возобновленным, если организации не перезаключили его. Однако преимущественное право организации на возобновление договора найма по истечении его срока возникает при условии, если организация надлежащим образом выполняла принятые на себя по договору обязательства [1. Ст. 280].

Договор найма сохраняет силу при переходе имущества от одной государственной организации, сдавшей в наем имущество. к другой (например, при реорганизации, слиянии, разделении).

Новый собственник приобретает все права, которые имел его предшественник, на него же переходят все обязанности, вытекающие из договора найма, заключенного с прежним собственником.

Форма договора. Все договоры, включая и договор имущественного найма, государственных, кооперативных, других общественных организаций независимо от суммы должны заключаться в письменной форме с указанием всех условий (1. Ст. 44).

Плата за пользование нанятым имуществом. Она является одной из основных обязанностей нанимателя. Порядок внесения и размер платежей за пользование имуществом определяются договором (помесячные платежи или иные сроки внесения платежей). В случаях, предусмотренных законодательством, платежи вносятся за месяц вперед. Наниматель обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом [1. Ст. 286].

Для организаций установлен особый порядок. Размер платежей определяется нормативными актами. Установлены ставки оплаты за аренду зданий, сооружений и помещений для определенной местности, где расположено имущество [8]. За аренду основных фондов взимается плата в размере не свыше сумм амортизационных отчислений и платы за фонды по данному виду имущества.

За просрочку оплаты наниматель уплачивает пеню в размере 0,04 % (колхоз - 0,03 %) за каждый день просрочки, если актами на аренду отдельных видов имущества не установлены иные санкции. Наймодатель может взыскать в исковом порядке невнесенную плату, а при систематической просрочке (в течение трех и более месяцев) может расторгнуть договор (9).

Наймодатель может ставить вопрос об уменьшении размера оплаты, если по не зависящим от нанимателя причинам условия пользования имуществом изменились или состояние имущества ухудшилось (например, произошла протечка потолка или в связи с ремонтом дорог затруднен подъезд к складу и др.) [1. Ст. 286]. Наниматель может просить зачесть в стоимость наемной платы расходы, связанные с ремонтом нанятого имущества, который он (стр.176) произвел с разрешения наймодателя (например, часть капитального ремонта) (1. Ст. 284) . Для этого необходимо предварительно составить и утвердить у наймодателя смету на проведение ремонта и получить согласие на зачет стоимости ремонта в счет наемной платы (1. Ст. 293).