Глава 2. Муниципальное образование как объект управления

111

характерно для исторических городов, в ряде из них в качестве такого ядра выступа­ет кремль (Москва, Нижний Новгород, Великий Новгород, Псков, Казань и т. д.).

Центральный район по сравнению с ядром более открыт и ориентирован на обслуживание основных функций города, обеспечивая его реализацию преиму­щественно деловых и торговых функций.

Специализированный район предполагает образование на территории города отдельных, достаточно обособленных жилых комплексов — микрорайонов или даже целых городских районов. Строительство таких «соцгородов» с развитой ло­кальной инфраструктурой было характерно для СССР периода индустриализа­ции. Как правило, «соцгорода» возникали при крупных промышленных предприя­тиях, их строительство финансировалось по титулам соответствующих министерств и ведомств. В таких городах, как Тольятти, при строительстве АвтоВАЗа был создан по сути новый город, значительно переросший по масштабам старый центр.

Периферия — район внешней границы городской территории, характеризую­щийся низкой степенью временной доступности (высокими средними времен­ными затратами), недостаточным развитием социально-бытовой сферы. В этих частях города преобладает одноэтажная жилая застройка частного сектора. Од­нако близость к рекреационным участкам пригородной зоны делает этот сегмент городской территории коммерчески привлекательным.

Зонирование территории города

Перечисленные подходы формируют научную основу организации городского пространства. Правовую основу зонирования территории города составляют нормы Земельного и Градостроительного кодексов РФ. В этих документах, как и в прак­тике муниципального управления, зонирование территории города проводится на основе трех основных факторов (критериев): функциональному, правовому и экономическому, или ценовому (рис. 2.4.1).

Функциональное зонирование предполагает использование разных участков (зон) городской территории для различных целей (функций). Их перечень определен Зе­мельным кодексом РФ (ст. 85). Соблюдение требований к функциональному зони­рованию территории города контролируется Федеральной службой земельного ка­дастра (ныне —Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости).

Правовое зонирование устанавливает систему разрешений и ограничений по использованию отдельных участков территории города. Градостроительный ко­декс РФ характеризует правовое зонирование как деятельность органов местно­го самоуправления в области разработки и реализации правил застройки терри­торий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Муниципальная власть имеет возможность правового регулирования и приня­тия управленческих решений по следующему кругу вопросов:

• интенсивность использования отдельных участков территории города (плот­ность застройки);

• территориальные границы зон с ограничениями по этажности застройки;

• территориальные границы зон различных видов собственности (государ­ственной, муниципальной, частной);

• территориальные границы зон, в пределах которых предполагается отчуж­дение (принудительный выкуп) недвижимости;

112

Система муниципального управления

территориальные границы зон с различными условиями подключения к транс­портным и инженерным коммуникациям;

территориальные границы зон с различными геологическими условиями, ре­жимами инженерной защиты и благоустройства;

определение границ земельных участков, обремененных публичным серви­тутом, т. е. ограниченным правом пользования чужим земельным участком в общественных целях (подробнее см. в главе 6).

Зонирование

Функциональное

Правовое

Ценовое

Жилые

Н Плотность застройки

Общественно-деловые

И Производственные

Инженерные и транспортные

Рекреационные

о.

I

•е-ф

S

3 Q

03

ю

S

т s

X

оз

Q.

Этажность

Формы собственности

Возможность

принудительного

выкупа

недвижимости

Условия

подключения

к инженерным

и транспортным

коммуникациям

Разная цена земельных участков и ставки арендной платы за землю и объекты недвижи­мости

Сельскохозяйст­венные

Требования

к инженерной защите

и благоустройству

Специальные и иные

Установление сервитутов

Рис. 2.4.1. Виды зонирования территории города

Такая информация особенно важна для потенциальных инвесторов.

Правовое регулирование использования территории города определяется спе­циальным документом — правилами землепользования и застройки — устанав­ливающим «градостроительные регламенты». Подробнее об этих документах ска­зано в главе 7.

Ценовое зонирование осуществляется органом местного самоуправления на основании установленных земельным кадастром базовых цен на отдельные зе­мельные участки. Органы местного самоуправления при установлении ставок земельного налога, размеров арендной платы за земельные участки, нежилые поме-