§ 8. Розірвання договору найму і виселення

Законодавство передбачає дві можливості розірвання договору житлового найму. По-перше, за ініціативою наймача (п. 1 ст. 844 нового ЦК та ст. 107 ЖК), по друге, на вимогу наймодавця (п. 2 ст. 844 нового ЦК і ст. 108 ЖК).

Згідно зі ст. 107 ЖК наймач має право у будь-який час за згодою членів сім'ї розірвати договір найму житлового приміщення. Наймач у своєму праві на розірвання не зв'язаний ні причиною, ні строком, ні згодою наймодавця. Для того щоб розірвати договір, наймач повинен довести до відома наймодавця своє рішення, сплатити квартирну плату згідно з пунктами 17 і 20 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями та здати приміщення у належному стані.

Новий ЦК містить ряд новел щодо розірвання договору найму житла за ініціативою наймача. Так, згідно з п. 1 ст. 844 ЦК наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір житла на тих самих умовах з іншою особою.

Право наймодавця на розірвання договору найму житлового приміщення обмежене цілим рядом умов, передбачених законом, а саме в статтях 108, 109, 113, ч. 2 ст. 114, ст. 114^і ЖК та п. 2 ст. 844 нового ЦК. В першу чергу це обумовлено тим, що розірвання договору за ініціативою наймодавця тягне за собою виселення наймача та членів його сім'ї.

Одна з умов полягає в тому, що договір найму житлового приміщення може бути розірваний на вимогу наймодавця лише з підстав, вказаних у законі (ст. 108 ЖК). І виселення допускається лише з підстав, установлених законом (ст. 109 ЖК). Перелік цих підстав є вичерпним. Вимоги про виселення наймача ' членів його сім'ї з інших підстав є незаконними і не можуть бути покладені в основу розірвання договору.

Другою умовою розірвання договору є судовий порядок розірвання І виселення. 1 хоч ст. 109 ЖК передбачає і адміністративний порядок виселення, в даному

166 _ Глава 46

разі позасудовий порядок не застосовується, оскільки визнається верховенство ст. 47 Конституції України. Згідно з конституційною нормою ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

І, нарешті, останньою умовою розірвання договору найму є те, що наймачам, які підлягають виселенню, одночасно надається інше житло, за винятком випадків, зазначених у законі.

Вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, що надається у зв'язку з виселенням, встановлені нормами Житлового кодексу.

Так, ст. 113 ЖК встановлює такі вимоги, що пред'являються до благоустроєного житлового приміщення, яке надається у зв'язку з виселенням.

По-перше, надаване житлове приміщення має бути в межах даного населеного пункту.

По-друге, благоустроєне житлове приміщення має бути розташоване в будинку капітального типу і відповідати певним санітарним та технічним вимогам.

По-третє, якщо громадянин займав окрему квартиру, то йому має бути надана окрема квартира, а якщо кілька кімнат, то йому надається житлова площа з такою самою кількістю кімнат. Надаване житлове приміщення за розміром не може бути меншим за те, яке займав наймач, однак має бути у межах норм житлової площі. Так, якщо до виселення одинокий наймач займав окрему квартиру, що складалася з трьох кімнат, йому має бути надана окрема квартира з однієї кімнати розміром не менше 13,65 кв. м (за умови, що він не має права на додаткову житлову площу).

По-четверте, при виселенні з житлового приміщення, меншого за розміром, ніж це передбачено для надання житла в даному населеному пункті, особі, яка виселяється, надається житлове приміщення згідно з нормами середньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті.

По-п'яте, якщо наймач або члени його сім'ї мають право на додаткову житлову площу і фактично користуються нею, житлове приміщення надається з урахуванням права на додаткову житлову площу.

Стаття 114 ЖК та п. 22^і постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. "Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу" встановлюють такі вимоги до іншого житлового приміщення, що надається при виселенні:

1. це житлове приміщення має відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам;

2. за розміром має бути таким, щоб після вселення в нього наймач не визнавався таким, що потребує поліпшення житлових умов.

Виселення наймачів з наданням іншого благоустроєного житлового приміщення відбувається у випадку, якщо будинок, в якому знаходиться житло, підлягає знесенню, будинок або житлове приміщення загрожує обвалом; будинок або житлове приміщення підлягає переобладнанню в нежитловий. Такому виселенню підлягають і батьки-вихователі у разі ліквідації дитячого будинку сімейного типу (ст. 114^і ЖК).

Виселення наймачів з наданням іншого житлового приміщення відбувається у разі позбавлення батьків батьківських прав, якщо вони проживають спільно з пітьми, відносно яких позбавлені батьківських прав, та у разі припинення трудових відносин з певними підприємствами (ст. 114 ЖК).

Договір найму житла 167

Законодавством допускається виселення без надання житлового приміщення. Ці норми передбачають конкретні випадки житлових правопорушень і виступають як міра цивільно-правової відповідальності.

Без надання житла виселенню підлягають особи, які систематично руйнують чи псують житлове приміщення; використовують його не за призначенням; систематично порушують правила співжиття і роблять неможливими для інших проживання з ними в одній квартирі чи будинку, у разі визнання ордера недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер.

Без надання іншого житлового приміщення виселенню підлягають особи, які самоправно зайняли житло. Під самоправним зайняттям житлового приміщення розуміють користування цим приміщенням без будь-якого правомірного дозволу чи відома, без будь-якої законної підстави. Порушення встановленого порядку здійснення права на житло не підпадає під поняття самоправства (наприклад, вселення в житлове приміщення на підставі ордера, але без укладення договору найму).

Самоправне зайняття житла не породжує житлових правовідносин. Воно визнається правопорушенням. Тому при виселенні відбувається не припинення житлових правовідносин, а припинення неправомірного стану, поновлення порушеного правопорядку. В цьому разі захищається право розпорядження житловою площею особи, яка володіє житлом.

У новому ЦК, передбачаючи підстави розірвання договору найму житла на вимогу наимодавця, законодавець вводить новели. Так, договір найму житла може бути розірваний лише у судовому порядку на вимогу наимодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази; у разі руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Але, встановлюючи таку норму, законодавець у п. 2 ст. 844 ЦК України передбачає і певні гарантії права наймача. Ці гарантії полягають у можливості надання певного строку для усунення допущених порушень, в необхідності повторного звернення наимодавця про розірвання договору, в можливості річного відстрочення виконання рішення про розірвання договору і виселення.

Договір найму житла може бути розірваний на вимогу наимодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наимодавця та членів його сім'ї. При цьому наймодавець по винен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, після відповідного попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або продовжують систематично порушувати права та інтереси сусідів.

У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні згідно зі ст. 845 нового ЦК підлягають виселенню на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла¹.

Більш детально про регулювання житлових правовідносин див.: Галянпшч М. К., Коваленко Г. І. Житлове право України. — К.: Юрінком Інтер, 2002.