§ 2. Права та обов'язки наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним

Згідно зі ст. 835 нового ЦК у договорі найму житла мають бути вказані осо-і, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем рав та обов'язків щодо користування житлом. Порядок користування житлом аймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за до-овленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду. Наймач все відповідальність перед наимодавцем за порушення умов договору особами, кі проживають разом з ним.

Більш детально ці питання врегульовані у Житловому кодексі.

У частині 1 ст. 64 та ст. 160 Житлового кодексу передбачено, що члени сім'ї аймача, які проживають разом з ним, користуються усіма правами і несуть усі Зов'язки нарівні з наймачем. Повнолітні члени сім'ї наймача несуть солідарну з им відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з договору.

У частині 2 ст. 64 Житлового кодексу визначено, хто може належати до чле-ів сім'ї наймача. Передусім це дружина наймача, їх діти та батьки.

Дружиною наймача є особа, з якою наймач перебуває у зареєстрованому ілюбі (термін "дружина" стосується не тільки жінки, а й чоловіка), права та бов'язки дружини наймача виникають водночас з наймачем у разі внесення до рдера її прізвища та спільного вселення у житлове приміщення. Дружиною най-ача є також особа, яка вселилась у найняте приміщення після реєстрації шлю-у з наймачем для створення сім'ї і постійного проживання у найнятому житло-ому приміщенні.

Неповнолітні діти наймача та його дружини належать до членів сім'ї найма-а, оскільки за ст. 17 ЦК України місцем проживання неповнолітніх дітей є місце роживання їх батьків, а повнолітні діти наймача і його дружини є членами сім'ї аймача лише в тому разі, якщо вони проживають разом з наймачем.

Поняття члена сім'ї за сімейним законодавством не можна ототожнювати з оняттям члена сім'ї наймача за житловим законодавством. Так, до членів сім'ї а сімейним законодавством належать особи, пов'язані між собою шлюбом та порідненістю, а до членів сім'ї наймача ці особи належать лише тоді, коли вони роживають разом з наймачем. Якщо, наприклад, подружжя проживає в одному ситловому приміщенні і чоловік — наймач цього приміщення, то його дружина не лише членом сім'ї цієї особи, а й членом сім'ї наймача. А в тому разі, коли ружина цієї особи живе окремо і має самостійне право на інше житлове примі-іення, то вона хоч і є членом сім'ї свого чоловіка, проте не є членом сім'ї най-ача. Таке саме правило застосовується і до повнолітніх дітей наймача, які жи-уть окремо від батьків, та до батьків наймача і його дружини.

Договір найму житла 155

Членами сім'ї наймача можуть бути визнані й інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем та ведуть з ним спільне господарство. До таких осіб належать не тільки родичі наймача та його дружини, а й особа, з якою наймач фактично перебуває у шлюбних відносинах, опікуни, утриманці наймача тощо. Зазначені особи можуть бути віднесені до членів сім'ї наймача за умови, якщо вони не тільки обов'язково проживають разом з наймачем, а й ведуть з ним спільне господарство, наявність родинних зв'язків при цьому не обов'язкова.

Згідно зч. З ст. 64 Житлового кодексу особи, які перестали бути членами сім'ї наймача (наприклад, у зв'язку з розірванням шлюбу між наймачем та його дружиною), але продовжують проживати в одному з ним житловому приміщенні, мають такі самі права та обов'язки, як наймач і члени його сім'ї.

Серед багатьох прав наймача одним з найважливіших є право на вселення у найняте ним житлове приміщення інших осіб. Реалізація цього права залежить в першу чергу від житлового фонду, в якому укладено договір. Так, згідно зі ст. 836 ЦК України наймач має право за взаємною згодою осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання в ньому. Дещо інакше це питання вирішується стосовно державного, комунального, громадського житлових фондів. Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймач має право у встановленому порядку за письмовою згодою усіх членів сім'ї, що проживають разом з ним, вселити в найняте ним приміщення свою дружину, дітей, батьків та інших осіб. На вселення до батьків їхніх неповнолітніх дітей такої згоди не потрібно.

Тривалий час в адміністративній, судовій практиці та юридичній літературі дискутувалося питання, що слід розуміти під додержанням встановленого порядку вселення. Нині це питання дістало роз'яснення у п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України "Про деякі питання, що виникають у практиці застосування судами Житлового кодексу України" від 12 квітня 1985 р. № 2 та у п. Е постанови Пленуму Верховного Суду України "Про застосування КонституцГ України при здійсненні правосуддя" від 1 листопада 1996 р. № 9 та у Рішенн Конституційного Суду щодо відповідності Конституції України (конституційнос ті) положень підпункту 1 п. 4 Положення про паспортну службу органів внут рішніх справ від 14 листопада 2001 р. Під вселенням у житлове приміщення і установленому порядку слід розуміти, зокрема, вселення з додержанням прави; про реєстрацію проживання, але у тих випадках, коли в такій реєстрації було не обгрунтовано відмовлено, суд може визнати право на житло за особою, яка все лилася. Слід зазначити, що реєстрація проживання має в першу чергу обліковї значення і сама по собі не породжує права на житло.

Ще однією необхідною умовою вселення у житлове приміщення є письмові згода всіх членів сім'ї, що проживають разом з наймачем (у тому числі й тимча сово відсутніх). За неповнолітніх членів сім'ї таку згоду повинні висловити їхн батьки чи інші законні представники (опікуни, піклувальники), навіть якщо воні не проживають у цьому житловому приміщенні.

Як правило, таку письмову згоду оформляють тоді, коли наймач звертаєтьс: з проханням прописати певну особу в найняте ним житлове приміщення; відпс відні органи вимагають підписів усіх членів сім'ї на заяві наймача. Проте трап ляються випадки, коли не всі члени сім'ї наймача (або колишні члени сім'ї най мача) дали письмову згоду на вселення певної особи чи взагалі не висловлювалі своєї думки з цього приводу, якщо, наприклад, після вселення особи як член

56 Глава 46

Ім'ї наймача не ставилося питання про її реєстрацію (прописку). У таких випадах у разі виникнення спору про право особи, яка вселилася в житлове примі-іення, згідно з п. 9 постанови Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 985 р. № 2 відсутність письмової згоди членів сім'ї наймача на вселення сама о собі не свідчить про те, що особи, які вселилися, не набули права користу-ання житловим приміщенням, якщо за обставинами справи безспірно встанов-ено, що вони таку згоду, хоч і не письмово, але висловили.

Згідно з ч. 2 ст. 65 та ч. 2 ст. 161 Житлового кодексу особи, які вселилися в ;иле приміщення як члени сім'ї наймача, набувають рівного з іншими членами м'ї права користування житловим приміщенням, якщо при вселенні між цими :обами, наймачем та членами його сім'ї, що проживають разом з ним, не було [шої угоди про порядок користування житловим приміщенням.

Наприклад, у двокімнатну квартиру, що складається з ізольованих кімнат ззмірами 20 та 19 кв. м, за ордером вселилися мати й син. Син як член сім'ї за 1 ст. 64 Житлового кодексу має рівні права з матір'ю на користування житло-ш приміщенням. У зв'язку з його одруженням у цю квартиру з додержанням завил, передбачених ч. 1 ст. 65 Житлового кодексу, вселилася невістка найма-і, яка тільки в тому разі матиме рівні з чоловіком та його матір'ю права на всю итлову площу, якщо при вселенні між нею, її чоловіком та наймачем не буде шадено угоди, що передбачає інший порядок користування житловим примі-енням. Якщо ж між цими трьома особами була домовленість, що молоде по-)ужжя займатиме лише кімнату розміром 20 кв. м, це означає, що за невісткою ; визнано право на рівне з іншими членами сім'ї наймача користування усім итлом, а у неї виникає право лише на кімнату розміром 20 кв. м та приміщення ігального користування (кухня, коридор тощо).

Одним із прав, що належать лише наймачам житла в державному та кому-ільному житлових фондах, є придбання займаних ними житлових приміщень у жватну власність. Згідно зі ст. 65^і Житлового кодексу наймачі житлових при-щень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за зго-ію всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займаними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним конодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шля-ім приватизації і регламентується Законом України "Про приватизацію держав-го житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами та доповненнями, вне-ними законами України від 22 лютого 1994 р. та від 5 лютого 1997 р.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у артирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та ілежних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) дер-авного житлового фонду на користь громадян України. Приватизація здїйсню-ься шляхом безоплатної передачі громадянам квартир (будинків) з розрахунку нітарної норми 21 кв. м загальної площі на наймача і кожного члена сім'ї та датково 10 кв. м на сім'ю. Додаткова житлова площа розміром 10 кв. м врахо-ється і тоді, коли наймач не створив сім'ї або члени його сім'ї проживають та реєстровані в іншому місці. Так, наймач, що зареєстрований і проживає один квартирі має право на безоплатне придбання займаного житлового приміщення зміром 31 кв. м загальної площі.

Надлишки загальної площі квартир підлягають продажу особам, що мешка-'ь у них. Разом з тим ст. 6 Закону України "Про приватизацію державного

Договір найму житла 157

житлового фонду" передбачає випадки безоплатної передачі квартир незалежно від розміру їх загальної площі. Так, безоплатно передаються однокімнатні квартири, квартири, в яких мешкають багатодітні сім'ї, квартири, в яких мешкають ветерани праці тощо.

Кожен громадянин має право приватизувати займане ним житло безоплатно або з частковою доплатою один раз. Наймачі житла можуть реалізувати своє право на придбання займаних житлових приміщень у власність за таких умов:

1. вони повинні самостійно проживати у цих житлових приміщеннях до набрання чинності Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто до 22 липня 1997 р., або на той час перебували на квартирному облікутих, хто потребує поліпшення житлових умов;

2. згоди всіх повнолітніх членів сім'ї наймача, які проживають разом з ним.Члени сім'ї також мають право на придбання займаних житлових приміщень успільну (сумісну чи часткову) власність;

3. звернення із заявою про передачу займаних житлових приміщень у власність до органу приватизації. Заяву підписують усі повнолітні члени сім'ї наймача, в ній необхідно зазначити вид спільної власності та уповноваженого власника, яким не обов'язково має бути наймач житла.

Відповідно до Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян, затвердженого наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства від 15 вересня 1992 р. № 56 наймачі разом із заявою подають І деякі Інші документи, зокрема довідки про склад сім'ї, про займане житлове приміщення тощо.

Орган приватизації зобов'язаний у місячний строк від дати реєстрації заяви своїм розпорядженням передати наймачеві житлове приміщення у власність і видати зареєстроване свідоцтво про право власності на квартиру та паспорт на житлове приміщення. Орган приватизації передає відомості про реєстрацію права власності на житло, копії свідоцтв про право власності на житло та паспорт на житлові приміщення один раз на квартал до бюро технічної інвентаризації. Приватизоване житлове приміщення включається до приватного житлового фонду України.

У власників квартир багатоквартирних будинків виникають зобов'язання брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибу-динкової території відповідно до своєї частки у майні будинку.

Одним із основних обов'язків наймачів житлових приміщень є плата за користування житлом та комунальні послуги. І якщо в договорі найму приватного житла розмір і порядок плати за житло згідно ст. 839 встановлюється за погодженням сторін, то порядок і розмір плати за житло і комунальні послуги в державному, комунальному і громадському житлових фондах встановлюється законодавством. Відповідно до ст. 66 Житлового кодексу плата за користування житлом (квартирна плата) обчислюється виходячи Із загальної площі квартир (одноквартирного будинку).

Відповідно до законів України "Про місцеві державні адміністрації" та "Про місцеве самоврядування в Україні" регулювання цін і тарифів на виконання робіт та надання житлово-комунальних послуг належить до повноважень місцевих державних адміністрацій та органів місцевого самоврядування.

Згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 19 травня 2000 р. № 748 з 1 червня 2000 р. в Києві введено диференційовану

58 __ Глава 46

вартирну плату. Вона нараховується залежно від кількості поверхів у будинку та аявності ліфту й інших зручностей і становить від 0,40 до 0,58 грн. за 1 кв. м. За-онодавство допускає встановлення пільг з квартирної плати та плати за кому-альні послуги окремим категоріям громадян (ст. 69 Житлового кодексу). Так, гідно із законом України "Про статус ветеранів війни, гарантії їх соціального за-исту" інваліди війни та прирівняні до них особи мають право на 100-відсоткову дижку плати за житлову площу в межах норм, передбачених чинним законо-авством, та на 100-відсоткову знижку плати за користування комунальними по-лугами, газом, електроенергією та іншими послугами (ст. 13); учасникам бойо-их дій надаються пільги у вигляді 75-відсоткової знижки плати за житлову лощу в межах норм, передбачених чинним законодавством, та 75-відсоткової іижки плати за користування комунальними послугами (ст. 12).

Межі норм, що дають право на такі пільги, встановлено постановою Кабінету ІІністрів України "Про встановлення норм користування житлово-комунальни-и послугами громадянами, які мають пільги щодо їх сплати" від 1 серпня 996 р. № 789.

Однією з цілей державної житлової політики є створення умов для поліпшен-я експлуатації та схоронності житлового фонду. У зв'язку з цим відбувся пере-д до самоокупної системи експлуатації житла та надання житлово-комунальних зслуг за їх собівартістю, що спричинило підвищення розмірів плати за користу-шня житлом та комунальними послугами до рівня фактичних витрат на його гримання. Разом з тим держава здійснює заходи щодо соціального захисту на-глення в умовах реформування системи платежів за житлово-комунальні послу-і. Так, постановою Кабінету Міністрів від 22 вересня 1997 р. № 1050 (зі зміна-и та доповненнями від 2 лютого 2000 р. № 211) затверджено Положення про зрядок призначення та надання населенню субсидій для відшкодування витрат а сплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого і пічного побутового (рідкого) палива.

Цим Положенням визначаються умови призначення та порядок надання гро-адянам щомісячної адресної безготівкової субсидії для відшкодування витрат на їлату користування житлом та комунальних послуг, а також один раз на рік 'бсидії на придбання скрапленого газу, твердого та пічного побутового (рідко-) палива.

Право на отримання цієї субсидії мають наймачі житлового приміщення дер-авного, комунального чи громадського житлового фонду, загальна сума оплати їих за житлово-комунальні послуги, скраплений газ, тверде і пічне побутове їливо перевищує 20 відсотків середньомісячного доходу сім'ї, а непрацюючі :нсіонери, непрацездатні громадяни, деякі інші категорії малозабезпечених гро-адян мають право на субсидії, якщо розмір зазначених оплат становить 15 від-ітків їхнього середньомісячного сукупного доходу.

Субсидія призначається наймачеві, на якого відкрито особовий рахунок за сцем прописки.

Щоб отримати субсидію, наймач має подати до відділу субсидій заяву та ві-імості про забезпеченість житловою площею та комунальними послугами, ;лад прописаних у житловому приміщенні, доходи кожного з прописаних, а та-ж документи, які підтверджують сплату житлово-комунальних послуг за попе-:дній період. Якщо є заборгованість платежів, укладається угода про її погашен-і між наймачем та відділом субсидій або надавачем послуг. Термін погашення

Договір найму житла 159

заборгованості визначається в угоді й залежить від розміру боргу та середньомісячного доходу на кожного прописаного у житловому приміщенні громадянина.

Субсидія для відшкодування витрат на сплату житлово-комунальних послуг призначається на шість місяців. По закінченні терміну отримання субсидій громадяни повинні підтвердити право на призначення субсидій на наступний період. Для цього вони подають лише довідки про доходи прописаних громадян та заяву, в якій підтверджується відсутність будь-яких змін у складі прописаних та у характеристиці житла і послуг з моменту попереднього призначення субсидій.

Наймачам житлових приміщень державного, комунального і громадського житлового фонду субсидія надається шляхом перерахування коштів на рахунок власників житла та підприємств, що надають комунальні послуги.

Субсидія є безповоротною, ЇЇ отримання не впливає на обсяг прав та обов'язків наймача і членів його сім'ї.