§ 5. Припинення договору оренди

Стаття 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" істить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допус-ається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинен-я договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

• закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

• приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі пере-оду права власності на орендоване майно до Інших осіб договір оренди зберігаєинність для нового власника;

• банкрутство орендаря;

• загибель об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу од-ієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбаче-нх законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 269 ЦК УРСР (ст. 802 Д України) дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом ред'явлення позову до суду, арбітражного (нині — господарського) суду мож-4ве у випадках, якщо наймач:

• користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

• навмисно або з необережності погіршує стан майна;

• не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу;

• не робить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за дого-)ром капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 270 ЦК УРСР, 803 ЦК України) можливе шляхом пред'явлення позову до суду, арбітражно-• суду:

якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

якщо через обставини, за які наймач не відповідає, майно виявиться у стані, придатному для користування.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України "Про впорядкування викори-ання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у ржавній власності" від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з ко-істувачами будинків І приміщень, що є в державній власності та належать під-шємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання о оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Ка-нетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних держав-[х органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

Глава 46 договір найму житла

§ 1. Поняття договору найму житла

Договір житлового найму є одним із засобів реалізації права громадян нг житло, яке передбачене та гарантоване ст. 47 Конституції України. За цим дого вором відбувається задоволення такої основної матеріальної умови життя люди ни, як забезпечення її житлом. Особливість договору житлового найму полягає в тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, спрямованих ні тимчасову передачу майна (житла) в користування і водночас основним догово ром житлового права.

У ЦК УРСР цей договір передбачався главою 26, яка складалась із статеї 277—323. З прийняттям Житлового кодексу 1984 р. норми, що регулювали від носини найму житла, були виключені з ЦК і перенесені в ЖК. У ЦК УРСР зали шено лише одну ст. 277, в якій міститься визначення договору найму жилоп приміщення. Залежно від виду житлового фонду, в якому укладається договір ЦК передбачає регулювання договору найму житлового приміщення в будинкам державного, комунального і громадського житлових фондів і договору найм; житлового приміщення в будинках приватного житлового фонду.

Договір найму житла в державному і громадському житлових фондах опосе редковує розподільні відносини житлової сфери, коли держава чи громадські ор ганізації певною мірою гарантують громадянам, які потребують поліпшення жит лових умов, безоплатне одержання житла з цих фондів. Ці відносини договірними, але певні особливості в їх регулюванні й захисті дають можливіст говорити про наявність деяких рис публічного характеру¹.

Договір найму житла в приватному житловому фонді опосередковує ринкоЕ відносини, що складаються у житловому секторі, і має яскраво виражені ознаю приватного договірного права.

У новому ЦК України передбачено щодо договору найму житла 17 статеї (829—845). Законодавець виділяє договір найму житла, що є об'єктом прав державної або комунальної власності. Підстави, умови, порядок укладення т припинення цього договору встановлюється законом і положення Кодексу застс совуються до такого договору, якщо інше не встановлено законом. У новому Ц] прямо не названий, але передбачений і врегульований договір, що укладається

Кодифікація приватного (цивільного) права України / За ред. проф. А. Довгерта. — К Український центр правничих студій, 2000. — С. 234.

Ю Глава 46

шватному житловому фонді. В літературі цей договір вже дістав назву "комер-йний договір найму житла"¹.

Разом з тим існують характерні ознаки, притаманні договору найму житла, в лому незалежно від виду житлового фонду, в якому він укладається.

У загальному вигляді договір найму житла можна визначити як договір, за :им одна сторона (наймодавець) зобов'язана передати іншій стороні (наймаче-) за плату житло для проживання в ньому на певний строк.

Договір найму житла є двостороннім. Наймодавцем може виступати як іасник житлового приміщення (держава, місцевий орган самоврядування, гро-адська організація), так і уповноважена власником особа (житлово-експлуата-йна організація). За чинним житловим законодавством наймачем може бути їшє громадянин. Новий ЦК в ст. 832 передбачає, що наймачем може виступати оридична особа, але вона може використовувати житло лише для проживання ньому фізичних осіб. Особливістю цього договору є те, що права та обов'язки шикають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають ізом з ним (ст. 835 ЦК). В житловому законодавстві ці особи дістали назву чле-в сім'ї наймача. До членів сім'ї наймача належать другий з подружжя, їх діти і батьки. Членами сім'ї наймача може бути визнано й інших осіб, якщо вони )стійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Визначаючи предмет договору, законодавець застосовує поняття "житло" та юмешкання". Під житлом, виходячи зі змісту чинного законодавства України, [ід розуміти квартиру або інше ізольоване житлове приміщення, одноквартир-ш будинок або його частину, а в деяких випадках і неізольоване приміщення. літло має бути придатним для постійного проживання в ньому і відповідати Ін-им вимогам, що встановлюються житловим законодавством. Відповідно до '. 831 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, ікрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатне ія постійного проживання в ньому.

Договір найму житла є оплапгним. Розмір і порядок оплати може встановлю-ітися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в центра-зованому порядку органами державної влади або органами місцевого самовря-гвання (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з момен-г досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сто-н має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета дого-)ру до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку ук-ідення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках шпинення договору. І залежно від цього можна виділити особливості та відмін-)сті, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках держав-зго, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житло-)го приміщення у приватному житловому фонді.

Див., наприклад, Бондар В. Я. Договір найму житла: Автореф. дис. ... канд. юр. наук. — К., Ю1. — С. 7; Сосипатрова Н. С. Социальннй и коммерческий наем в жилищной сфере // Госу-.рство и право. — 1997. — № 4.

Договір найму житла 151

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У новому ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років.

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:

1. досягнення, як правило, 18-річного віку;

2. постійного проживання в даному населеному пункті;

3. потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України:

забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних, Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

проживання у гуртожитках;

проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постановка громадянина на квартирний облік — це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень. До таких громадян належать: Інваліди Великої Вітчизняної війни, Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст. 45 Житлового кодексу).

Крім того житлові приміщення можуть надаватися позачергово:

громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку зі стихійним лихом;

громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

152 Глава 46

особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження;

особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу іісцевість, та в деяких інших випадках (ст. 46 Житлового кодексу).

Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального •а громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ор-іера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем — громадяни-гам, на ім'я якого видано ордер.

Тривалий час у літературі дискусійним є питання про співвідношення і зна-іення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користуван-гя цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду, "лід зазначити, що більшість вчених¹ дійшли висновку, що підставою виникнен-ія права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого іходять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до [евної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, іказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державно-іу, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на [їдставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в до-оворі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність торін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комуналь-юго житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України ід 22 червня 1998 р. № 939) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне тримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно прово-,ити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час ка-іітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове при-[іщення тощо.

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування при-гіщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені по-тановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст ких досить докладно викладено нижче.

Згідно з ч. 4 ст. 61 Житлового кодексу України умови договору найму жит-ового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму жит-ового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприк-ад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення бміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до ваги.

Аскнозий С. И. Советское жилищное право. — М., 1940. — С. 62; Седугин П. И. Право на илище в СССР. — М., 1983. — С. 126; Золотарь В. А., Дятлов П. Н. Советское жилищное право. К., 1990. - С. 68.

Договір найму житла 153

Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення". Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комунального господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла¹, та визначень, які наводилися в літературі², слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.

Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:

— відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання уних громадян;

— прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції;

— реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для прожи

вання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даногс населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначаєтьс* певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холод на вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоуст рій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного на селеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даноп населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, як є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовимі проектами починаючи з 1958 р., належать до благоустроєних незалежно від ї планування.

У ч. 2 ст. 63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійниі предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але з розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кіл

Приватизація житла в Україні. — К., 1993. — С. 84.

Див., наприклад: Голянтпич М., Коваленко Г. Приватизація кімнат у загальних (комунальник квартирах// Право України. - 1996. - N° 12. - С. 74.

54 Глава 46

па, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор що).

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не пови-їн перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня се-;дньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.