§ 2. Окремі види договорів найму (оренди)

Крім загальних положень про договір найму (оренди), ЦК України у §§ 2—£ глави 58 містить норми, що стосуються окремих, найбільш важливих та соціально значимих випадків найму. Поділ найму на види в ЦК не грунтується на якомусь єдиному класифікаційному критерії. Виділення таких видів є довільним. Так якщо найом земельних ділянок, транспортних засобів, будівель та інших капітальних споруд виділяється залежно від виду об'єкта найму, то прокат та лізині — виходячи із особливого характеру відносин, що складаються між сторонами Цих договорів.

На відміну від ЦК УРСР, який виділяв лише один окремий вид договору найму — договір побутового прокату, ЦК України спеціально врегулював п'ять видіе

28 Глава 44

договору найму: 1) прокат; 2) найм (оренда) земельних ділянок; 3) найм (орен-іа) будівлі або іншої капітальної споруди; 4) найм (оренда) транспортного засо-іу; 5) лізинг.

Прокат. За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку їдяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухову річ наймачеві у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 806 ЦК Ук~ аїни). Прокат являє собою короткостроковий найм майна, при якому предмет ірокату багаторазово використовується різними наймачами.

Договір прокату, як і інші види договорів найму, є оплатним, консенсуальним ібо реальним, двостороннім. Крім того, ч. 2 ст. 806 визначає договір прокату як договір приєднання. Тобто наймодавець самостійно визначає умови договору, а наймач може укласти договір прокату лише шляхом приєднання до запропонова-іих наймодавцем умов (ст. 636 ЦК). Однак норми договору прокату, визначені іаймодавцем, не можуть погіршувати становище наймача порівняно з законом. Цоговір прокату є публічним договором (ст. 635).

У визначенні договору прокату та інших статтях, присвячених врегулюванню ірокату, відображені такі його особливі риси.

По-перше, як наймодавці можуть виступати лише суб'єкти підприємницької діяльності, що здійснюють передачу речей у найм. Тобто прокатна діяльність повинна бути систематичною; разова угода про передачу в найм рухомого майна не буде регулюватися нормами про прокат. Новим ЦК України займатися діяльністю з передачі речей в найм дозволяється будь-яким суб'єктам підприємницької діяльності: як громадянам, так і юридичним особам. ЦК УРСР визначав як наймодавців лише державні, кооперативні та громадські організації, тобто юридичних осіб. Що стосується суб'єктного складу наймачів, то відповідно до ЦК УРСР як наймачі за договором прокату могли виступати лише громадяни. Новий ЦК України не містить якихось обмежень щодо кола наймачів, хоч, як правило, на прокат речі беруть саме фізичні особи. В разі якщо наймачем за договором прокату виступає громадянин, на такі відносини поширюються норми Закону України "Про захист прав споживачів".

По-друге, об'єктом договору прокату може бути лише рухома річ (крім транспортних засобів, щодо яких ЦК містить окремі правила). Як правило, об'єкт договору прокату використовується для задоволення побутових невиробничих потреб. Проте в договорі сторони можуть передбачити й іншу мету використання речі (виробничі цілі) (ст. 807 ЦК України).

По-третє, особливістю договору прокату є дещо інші права та обов'язки, що мають сторони. Так на наймодавця покладений імперативний обов'язок з проведення капітального та поточного ремонту переданого в прокат майна (ч. З ст. 810). Він звільняться від цього обов'язку, лише якщо доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача. В такому разі на підставі загальної норми ст. 798 ЦК України наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, що сталися з його вини.

Наймач за договором прокату має право відмовитися від договору та повернути річ наймодавцеві в будь-який час (ст. 809). При цьому плата за прокат, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю. Тобто при достроковому поверненні наймачем узятого на прокат майна наймодавець зобов'язаний повернути йому відповід-

Договір майнового найму (оренди) 129

ну частину отриманої орендної плати, вирахувавши її від дня, наступного за днем фактичного повернення майна.

Наймач не має права здавати в піднайм майно, надане йому за договором прокату. Даний обов'язок є імперативним та не може бути змінений угодою сторін. Крім того, в разі якщо наймодавець протягом дії договору прокату вирішить продати майно, наймач, на відміну від загального договору найму, не має переважного права на купівлю цього майна.

Решта прав та обов'язків сторін, передбачених загальними положеннями пре договір найму, зберігаються для договору прокату в повному обсязі.

Найм (оренда) земельної ділянки. ЦК України передбачає окрему норму, що стосується найму (оренди) земельної ділянки. Стаття 811 визначає, ще за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володій-ня та користування за плату. Частина 2 ст. 811 має відсильний характер, вонг відсилає до спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини щодо орен ди земельних ділянок. На сьогодні такими нормативними актами є новий Земель ний кодекс України від 25 жовтня 200І р., а також Закон України "Про оренд) землі" від б жовтня 1998 р. зі змінами та доповненнями.

Орендодавцем земельної ділянки є їх власники або уповноважені особи (ч. £ ст. 93 Земельного кодексу). Закон України "Про оренду землі" уточнює, ще орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, 5 власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних діля нок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядуван ня. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності є районні, обласні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації Рада міністрів АР Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень.

Що стосується орендарів земельних ділянок, то Закон визначає обмеженні суб'єктний склад лише щодо оренди земельних ділянок сільськогосподарськоп призначення. Орендарями таких земельних ділянок можуть бути юридичні осо би, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльнос ті, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи ; сільському господарстві (ч. З ст. 6 Закону України "Про оренду землі"). Решт; земельних ділянок допускається до передачі в оренду суб'єктам цивільних пра вовідносин.

Об'єктами оренди є земельні ділянки. Земельна ділянка може передаватис: У найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходять ся на ній, або без них.

Земельний кодекс України визначає два види оренди землі залежно від стре ку договору: короткострокова оренда — на строк до 5 років та довгостроков оренда — не більше 50 років. Договір оренди земельної ділянки укладається ; письмовій формі. Договір оренди земельної ділянки на строк понад 50 рокі обов'язково посвідчується нотаріально. Договір оренди на строк до п'яти рокі може бути нотаріально посвідчений за бажанням сторін (ч. З ст. 13 Закону Уь раїни "Про оренду землі"). Укладений договір оренди землі підлягає державні реєстрації (ст. 18 Закону України "Про оренду землі").

Особливістю договору оренди земельної ділянки є визначений законом пер* лік істотних умов договору. Так відповідно до ч. 2 ст. 14 Закону України "Пр оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди; термі

⁹ — 2-2728

ЗО Глава 44

)говору оренди; орендна плата; цільове призначення, умови використання і збе-гження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; нуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона ірендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або зни-ення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін.

Стосовно прав та обов'язків договору оренди землі, то до особливих обов'яз-в орендаря можна віднести обов'язок використовувати земельну ділянку за ціновим призначенням згідно з договором оренди; додержання екологічної безпе-4 землекористування та забезпечення родючості рунтів, державних стандартів, зрм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів :що.

Найм (оренда) будівлі або Іншої капітальної споруди. Договір оренди удівлі або іншої капітальної споруди виділено у самостійний вид, виходячи з ого об'єкта. Об'єктом договору є будівлі та капітальні споруди. Будівлі та спо-уди нерозривно пов'язані із земельною ділянкою, на якій вони розмішуються, аме ця обставина І зумовила виділення договору оренди будівлі або Іншої капі-альної споруди в окремий вид договору найму. Цивільний кодекс не дає норма-нвного визначення будівлі та капітальної споруди. В цивільному обігу будівля лугує для постійного перебування в них людей з метою роботи або проживання; поруда призначається для технічних цілей, люди там перебувають лише тимча-ово'. Проте юридичного значення з точки зору особливостей правового регулю-ання поділ об'єктів нерухомості на будівлі та споруди не має.

ЦК України (ст. 812) встановлює обов'язкову письмову форму договору най-у будівлі, іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо договір най-у укладається на строк на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посві-ченню.

Зміст договору найму будівель та споруд (порівняно зі змістом звичайного оговору найму) не набув якихось особливих змін. Переважна частина прав та бов'язків сторін є тими самими, як і в будь-яких договорах найму. В § 4 гла-и 38 ЦК України конкретизовано лише способи виконання деяких обов'язків торін.

1. Стосовно договору найму будівель та споруд ЦК розширив зміст обов'язкуаймодавця передати об'єкт найму наймачеві. Відповідно до ст. 815 ЦК Українидночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої часини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій во-и знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягаєо будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. Часина 2 ст. 815 встановлює, що за загальним правилом, якщо інше не визначеноговором, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою,кою володів наймодавець. Проте сторони в договорі можуть встановити, щоіаймачеві передається лише та земельна ділянка, яка функціонально обслуговуєіудівлю або споруду.

2. Виконання наймодавцем права передати будівлю або споруду у найм офор-іляеться відповідним документом (актом), який підписується сторонами догово-

¹ Гражданское право: Учебник / Под. ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. — Изд. 5-е, перераб. [ доп. - М., 2000. - Т. 2. - С. 183.

Договір майнового найму (оренди) 131

ру (ч. 1. ст. 814 ЦК України). Якщо інше не передбачено умовами договору, передача будівлі, споруди або їх окремої частини вважається виконаною, якщо об'єкт передано у натурі і до того ж підписано акт приймання-передачі або інший документ, що посвідчує передачу. Непідписання акта вважається неналежним виконанням обов'язку передати будівлю (споруду) та тягне за собою покладення на винну сторону відповідальності у формі та розмірі, встановлених у договорі або угоді сторін.

3. Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою, яка передається разом з будівлею (спорудою) (ст. 816 ЦК України). Таким чином, при наймі будівлі (споруди) додаткова плата за земельну ділянку не повинна стягуватися.

Найм (оренда) транспортного засобу. Найом транспортних засобів виділяється в окремий різновид договору найму, виходячи із особливостей його об'єкта, яким є повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо (ч. 1 ст. 817 ЦК України).

Наймодавцем транспортного засобу можуть бути будь-який його власник або особа, уповноважена передавати транспортний засіб у найм. Як правило, це є спеціалізована транспортна організація, яка володіє парком транспортних засобів. Але не заборонено здавати транспорт у найм і фізичним особам. Перелік наймачів транспортних засобів законом не обмежений, у зв'язку з чим можна зробити висновок, що наймачами транспортних засобів можуть бути будь-які особи.

Перелік транспортних засобів, які можуть бути передані в оренду, визначається видами транспорту: морського, наземного, річкового, повітряного. Перелік, встановлений ст. 817, не є вичерпним, з появою нових видів транспорту він може бути розширений. Крім передачі самого транспортного засобу в найм, сторони можуть передбачити надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу (ч. З ст. 817). Ця норма розрахована на відносини за участю на стороні наймодавця спеціалізованої транспортної організації, яка може надавати наймачеві додаткові послуги, пов'язані із зберіганням, технічним обслуговуванням, ремонтом тощо транспортного засобу.

Договір найму транспортного засобу має бути укладений у письмовій формі, незалежно від його строку та вартості майна (ч. 1 ст. 818). Договір найму за участю фізичної особи підлягає нотаріальному посвідченню, причому немає значення, на стороні кого фізична особа виступає — наймодавця чи наймача. Договір найму транспортного засобу не підлягає державній реєстрації, причому, навіть якщо сам транспортний засіб (автомобіль) і реєструється у відповідних Державних органах, така реєстрація стосується самої речі та права власності на неї і не потрібна, якщо не відбувається зміни власника, тобто не стосується відносин оренди транспортного засобу.

Зміст договору найму транспортного засобу дещо змінений порівняно із загальними правилами про найом у бік розширення прав та обов'язків наймача. Гак, на доповнення до звичайних обов'язків наймач повинен:

1) підтримувати транспортний засіб у належному технічному стані (ч. 1 ст. 820). Відповідно протягом дії договору найму наймач повинен проводити і капітальний, І поточний ремонт. Наймодавець на цей строк повністю позбавлений