Глава 44 договір майнового найму (оренди)

§ 1. Поняття та елементи договору майнового найму (оренди)

Договір майнового найму (оренди) — це цивільно-правовий договір, за яким іаймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користу-їання за плату на певний строк (ст. 778 ЦК України).

Договір найму (оренди) належить до класичних договірних інститутів, відо-лих цивілістиці з часів римського права. В римському праві найм речей (Іоса-іо— сопйисііо) визнавався окремим різновидом договору найму, до яких рим-:ькі юристи відносили також договір найму послуг (іосаііо—сопсііісііо орегагигп) 'а договір найму робіт (Іосаііо—сопсіисііо орегіз). В подальшому з розвитком ірава континентальної Європи змінювалися лише певні деталі правового регулю-іання оренди, а його основи залишилися незмінними до наших днів.

Новий Цивільний кодекс України дещо змінив регулювання відносин найму юрівняно із ЦК УРСР. По-перше, по-іншому врегульовано деякі моменти щодо іередачі речі у користування, якості речі, строку договору найму, прав та бов'язків сторін. По-друге, глава 58 нового ЦК України містить велику кількість татей, розташованих за таким принципом: спочатку визначаються загальні по-юження, які поширюються на всі види договорів найму, а потім — спеціальні іравила, які стосуються лише окремого різновиду договору найму (прокат, оренда транспортних засобів, найм будівлі або іншої капітальної споруди, лізинг). За-начені окремі договори найму (оренди) регулюються спеціальними нормами гла-•и 58, загальні положення про найм (оренду) застосовуються до них убсидіарно, якщо спеціальними правилами не встановлено інше. По-третє, ЦК країни ввів деякі нові норми щодо врегулювання відносин найму. Так, наприк-іад, ст. 805 визначає спеціальні строки позовної давності, які застосовуються до имог, що випливають із договору найму. Так, до вимог про відшкодування збит-:ів у зв'язку з пошкодженням речі, яка була передана наймачеві у користування, також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі, застосовується юзовна давність в один рік. Перебіг позовної давності починається з моменту ювернення речі наймачем, а щодо вимог наймача — з моменту припинення до-овору найму.

З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів договір .айму (оренди) є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним. До-овір найму (оренди) є двостороннім, оскільки кожна із сторін цього договору наймодавець та наймач) несе обов'язки на користь іншої сторони. Відповідно до т. 778 ЦК України договір найму (оренди) може бути як консенсуальним, так і еальним. Історично договір оренди завжди був консенсуальним, оскільки вва-

Договір майнового найму (оренди) 121

жався укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Передача майна наймачеві розглядалася як виконання договору, навіть у тому випадку, коли момент вступу договору в силу збігався з фактичною передачею майна. Таке правило містилося у ЦК УРСР, таким же чином регулюється договір найму (оренди) цивільними кодексами країн СНД. Новий ЦК України пішов іншим шляхом, дозволивши учасникам цивільного обігу укладати як консен-суальні, так і реальні договори найму. Договір найму (оренди) є оплатним, оскільки наймодавець за виконання своїх обов'язків з передачі майна у користування наймачеві повинен отримати від останнього зустрічне надання у вигляді внесення орендної плати.

Договір найму (оренди) належить до категорії цивільно-правових договорів про передачу майна у користування. Передача майна наймачеві не супроводжується переходом до нього права власності на це майно. Останній отримує лише право користування майном. Ця ознака відрізняє договір найму (оренди) від таких договорів, як купівля-продаж, міна, позика.

Елементи договору найму (оренди). Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). За загальним правилом, наймодавцем можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Лише в деяких різновидах договору найму законодавець встановлює обмеження щодо суб'єктного складу най-модавця (договір оренди державного та комунального майна, договір прокату). Наймодавцем речі за договором оренди може бути його власник або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ст. 780 ЦК України). Ця норма ЦК грунтується на положенні про те, що здавання майна в оренду є формою розпорядження цим майном. Звідси наймодавцем може виступати лише та особа, яка має право розпоряджатися відповідним майном. У першу чергу таким правом наділений власник майна або особа, яка має відповідні майнові права (право оперативного управління, повного господарського відання тощо). Крім того, виступати наймодавцем може особа, яка отримала такі повноваження відповідно до закону або договору. Право передавати речі в оренду може виникнути, наприклад, у комісіонера за договором комісії або у управителя за договором довірчого управління майном.

Предметом договору найму (оренди) може бути річ, яка визначена Індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права (ст. 779 ЦК України). Зокрема об'єктом договору найму (оренди) може виступати цілісні майнові комплекси підприємств, земельні ділянки та інші природні об'єкти, будівлі, споруди та інші об'єкти нерухомості, транспортні засоби, рухоме майно. Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути об'єктом договору найму (ч. 1 ст. 779). Так, не можуть здаватися в найм (оренду) речі, вилучені із цивільного обігу. Речі, обмежені в обігу, можуть здаватися в оренду лише суб'єктами, які мають відповідні повноваження на використання таких речей. ЦК України ввів новий об'єкт договору найму (оренди), який був невідомийЦК УРСР, а також невідомий цивільному законодавству більшості країн СНД. Йдеться про майнові права. До майнових прав, що можуть передаватися в оренду, можна віднести майнові права автора та володільця об'єкта промислової власності, а також права на чужі речі.

гг Глава 44

На відміну від ЦК УРСР, який ставив в залежність форму договору найму від троку, на який він укладався (ст. 257 ЦК УРСР), новий ЦК України не містить ікихось окремих положень щодо форми договору найму (оренди). У зв'язку з [им на відносини найму (оренди) поширюються загальні положення статей Ю6—211 щодо форми правочинів.

ЦК України визначає, що договір найму укладається на строк, встановлений .оговором (ч. 1 ст. 782 ЦК України), але при цьому допускається і укладення до-овору найму без зазначення в ньому строку оренди майна. В такому випадку ,оговір найму вважатиметься укладеним на невизначений строк. Правові наслід-.и укладення договору найму без зазначення строку полягають у тому, що кож-га Із сторін такого договору може відмовитися від нього у будь-який час, письмо-,о попередивши про це іншу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого тайна — за три місяці (ч. 2 ст. 782 ЦК України).

Законом можуть бути передбачені максимальні (граничні) строки договору іайму окремих видів майна. В цьому випадку незалежно від того, чи вказали торони будь-який строк у договорі, чи вирішили укласти його на невизначений трок, після спливу встановленого в законі максимального (граничного) строку ,оговір найму вважатиметься припиненим (ч. З ст. 782).

В разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення стро-.у договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного мі-яця договір вважається продовженим на строк, який був раніше встановлений ,оговором (ст. 783). До речі, зазначене положення значно відрізняється від стат-і 260 ЦК УРСР, якою також визначалася можливість продовження користуван-ія майном після закінчення строку договору. По-перше, ЦК УРСР не надавав [аймодавцю якийсь строк, протягом якого йому треба висловити свої заперечен-ія щодо продовження договору з наймачем. Новий ЦК України обмежує цей трок одним місяцем. По-друге, наслідком відсутності заперечень з боку наймо-,авця після закінчення строку договору було продовження договору найму на неозначений строк. Єдиною відмінністю такого договору від договору, який початково укладається на невизначений строк, було те, що кожна зі сторін у разі ідмови від договору повинна була попередити іншу сторону за один місяць, а не а три, як це було визначено ст. 259 ЦК УРСР. Новий ЦК України, на відміну .ід ЦК УРСР, визначає, що в разі продовження користування майном після за-:інчення строку за відсутності заперечень наймодавця договір вважається про-,овженим на такий саме строк, на який був укладений попередній договір.

Зміст договору найму (оренди). Зміст договору найму являє собою сукуп-іість усіх його умов, що, зокрема, конкретизують права та обов'язки наймодавця а наймача, які вони приймають на себе за договором.

Обов'язки наймодавця. До основних умов договору, що передбачають ібов'язки наймодавця, звичайно, відносять умови про майно (об'єкт оренди) та іро порядок і строки передачі його наймачеві. Коло обов'язків наймодавця зале-кить від того, чи є договір найму реальною чи консенсуальною угодою. Основ-іим обов'язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов'язок пере-,ати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений ,оговором найму (ст. 784 ЦК України). У разі невиконання зазначеного обов'яз-;у наймодавцем наймач має право вимагати від наймодавця передачі майна та ідшкодування збитків, завданих затримкою. Якщо в результаті несвоєчасної пе-іедачі майна наймач втратив інтерес до подальшого виконання договору, він має

Договір майнового найму (оренди) 12

право відмовитися від договору найму та вимагати відшкодування завданих йом збитків. Реалізацію того чи іншого права ЦК залишає на вибір наймача (ст. 78 ЦК України).

Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наі модавець зобов'язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відш відають умовам договору найму та призначенню речі (ч. 1 ст. 786 ЦК України Тому наймодавець не нестиме відповідальності за ті чи інші недоліки речі, якш вони були застережені ним під час укладення договору. Наймодавець тако; не відповідатиме і за ті недоліки речі, які наймач повинен був віднайти під ча огляду речі, що передається в найм. ЦК зобов'язує наймача перевірити спраї ність речі у присутності наймодавця. В разі якщо наймач у момент передачі ре« у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що ш редана йому в належному стані (ч. З ст. 786 ЦК України).

До того ж, відповідно до ч. 2 ст. 786 ЦК України наймодавець зобов'язани попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інши осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею. Так повідомлення звільняє наймодавця від відповідальності за шкоду, заподіяну осо( ливими властивостями або недоліками речі, що передана в найм.

ЦК України містить нове порівняно із ЦК УРСР правило про можливість ст( рін домовлятися про надання наймодавцем гарантій якості речі. Такі гарантії м( жуть надаватися наймодавцем лише на весь строк користування річчю (ч. ст. 787). Існування гарантії наймодавця надає наймачеві додаткові права в ра. виявлення недоліків, що перешкоджають використанню речі відповідно до доп вору. В цьому разі наймач має право за своїм вибором вимагати (ч. 2 ст. 787 Ц України):

1. заміни речі, якщо це можливо;

2. відповідного зменшення розміру плати за користування річчю;

1. безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усінення;

4) розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.Новий ЦК України не виключає можливості передачі в оренду майна, яке о(

тяжене правами третіх осіб (право застави, сервітути тощо), які зберігають свої силу і в період дії договору найму (ч. 1 ст. 788 ЦК України). Однак, враховуючі що реалізація третіми особами своїх прав на передане в оренду майно може н гативно вплинути на інтереси наймача, ЦК зобов'язує наймодавця попередит наймача про всі права третіх осіб на майно, що передається в найм. В іншом випадку наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користуванн річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 2 ст. 788 ЦК Уі раїни).

Обов'язки наймодавця не вичерпуються періодом передачі речі наймачев Ряд обов'язків ЦК покладає на нього і в період дії договору найму. Так, відповії но до ч. 2 ст. 795 ЦК України наймодавець зобов'язаний за свій рахунок пров дити капітальний ремонт речі, переданої у найм. Зазначене правило є диспозі тивним; сторони в договорі можуть покласти обов'язок проведення капітальног ремонту речі на наймача. Капітальний ремонт повинен проводитися наймодаі Цем у строк, зазначений у договорі, а якщо в договорі такий строк не зазначени або капітальний ремонт спричинений невідкладною потребою — у розумни

|4 Глава 44

рок. У разі невиконання наймодавцем даного обов'язку, в разі якщо непрове-ння капітального ремонту речі перешкоджає її використанню відповідно до іизначення та умов договору, капітальний ремонт може бути проведений най-ічем, який має право зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користу-ння річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. До того ж, якщо кагальний ремонт наймодавцем не проведено, наймач може вимагати розірвання іговору та відшкодування збитків.

Обов'язки наймача. Виходячи з положень нового ЦК України можна виді-гти три основні обов'язки наймача, що випливають із договору оренди. По-пер-е, наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення ю умов договору (ч. 1 ст. 792 ЦК України). В цьому разі законодавець робить ;цент не на обов'язку користуватися річчю, оскільки не передбачає для наймо-:вця негативних наслідків на той випадок, якщо він не використовуватиме річ, саме на обов'язку користуватися річчю відповідно до умов договору або її при-ачення. Як негативний наслідок невиконання цього обов'язку наймачем зако-щавець передбачив право наймодавця вимагати розірвання договору та відшко-'вання збитків (ч. 2 ст. 792).

У процесі користування річчю наймач зобов'язаний утримувати її у належно-і стані та проводити за свій рахунок поточний ремонт речі, якщо інше не вста-івлено в договорі (ч. 1 ст. 795 ЦК України).

Обов'язком, пов'язаним з користуванням річчю, є необхідність додержувати-[ встановлених законом або договором обмежень. Так деякі повноваження, що іпливають із права володіння та користування річчю, наймач може реалізувати іше за згодою наймодавця. До таких повноважень належать, зокрема, право ,авати річ у піднайм (суборенду); право передавати річ у безоплатне користу-іння тощо.

Так, відповідно до ч. 1 ст. 793 ЦК України передача наймачем речі у корис-'вання іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше і передбачено законом або договором. Строк договору піднайму не може пере-іщувати строку договору найму. У зв'язку з цим у разі дострокового припинен-і (розірвання на вимогу однієї із сторін) договору найму договір піднайму та-ж автоматично припиниться. До договору піднайму застосовуються їложення про договір найму. У відносинах піднайму наймач отримує відносно днаймача всі права та обов'язки наймодавця. В свою чергу піднаймач має пра-і та обов'язки наймача. При цьому піднаймач не вступає в якісь відносини із шмодавцем. Перед останнім відповідальним за стан речі та внесення орендних іатежів залишається наймач.

Договором або законом на наймача може бути покладений обов'язок за свій іхунок застрахувати річ, що передана у найм (ч. 2 ст. 790 ЦК України). Така юва найчастіше трапляється у договорах лізингу і оренди державного та кому-ільного майна.

Якщо під час користування річчю, переданою в найм, була заподіяна шкода іетім особам, вона має бути відшкодована наймачем на загальних підставах . 1 ст. 799 ЦК України). Відшкодування шкоди покладатиметься на наймодав-і лише в тому разі, якщо буде встановлено, що це сталося внаслідок особливих іастивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попередже-ій наймодавцем і про які він не знав і не міг знати (ч. 2 ст. 799 ЦК України).

Договір майнового найму (оренди)

Другий основний обов'язок наймача полягає у своєчасному внесенні платі за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму (ч. і ст. 781 ЦК України). Слід зазначити, що незважаючи на те, що розмір плати з; користування річчю належить до істотних умов договору найму як і будь-якоп іншого оплатного договору, невстановлення його в договорі не тягнутиме за со бою визнання такого договору неукладеним. Це стало можливим у зв'язку з тим що законодавець встановив правило визначення розміру орендної плати, якщ сторони не зробили цього в договорі. Відповідно до ч. 1 ст. 781 в такому разі роз мір плати за користування річчю визначається з урахуванням споживчої якост речі та інших обставин, що мають істотне значення.

ЦК України передбачає можливість визначення плати за користування май ном за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. При цьому в законо давстві немає обмежень щодо варіантів встановлення плати за користуванні майном. Так, сторони можуть визначити плату в якості платежів у твердій сумі у вигляді частки від прибутку, який отримує наймач у результаті користуванні річчю; у формі передачі наймачем наймодавцю якихось матеріальних благ або ; вигляді покладення на наймача обумовлених договором витрат на поліпшенні речі (наприклад, проведення ремонту орендованого приміщення) тощо.

Якщо інше не передбачено договором, плата за користування майном вно ситься щомісячно (ч. 5 ст. 781 ЦК України). ЦК допускає встановлення законот або договором періодичного перегляду та зміни (індексації) розміру плати за кс ристування майном (ч. З ст. 781). Сторони можуть визначити обов'язковий пе ріодичний перегляд розміру орендної плати або її Індексації відповідно до яки хось об'єктивних умов (курсу національної валюти, рівня інфляції).

На вимогу наймача розмір плати за користування майном може бути змен шений, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користуванн майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 781 ЦК України). Наймач звільняється ві, плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним чере обставини, за які він не відповідає (ч. 6 ст. 781 ЦК України). При цьому слід зг значити, що такі обставини мають стосуватися самого майна, а не особи найме ча. Так, наприклад, якщо можливість користуватися орендованою квартирою наймача зменшилася у зв'язку з тим, що він був відправлений у відрядження інше місто, це не слугуватиме підставою для зменшення плати за користуванн квартирою або звільнення наймача від плати.

Ще одним основним обов'язком наймача є обов'язок повернути річ післ закінчення строку найму або припинення договору найму за Інших підстав За ст. 804 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язани негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урах} ванням нормального зношування або у стані, який було обумовлено в договор В разі, якщо такий обов'язок не буде виконаний наймачем, він повинен сплатит наймодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування річчю за ча прострочення. Наймодавець, звичайно, має право вимагати повернення свог майна у примусовому порядку.

Із обов'язку наймача повернути річ у стані, в якому її було одержано з ург хуванням нормального зношування, випливає передбачений ст. 798 ЦК Україн обов'язок наймача усунути всі погіршення речі, що сталися з його вини. В ра: неможливості відновлення речі наймач повинен відшкодувати наймодавцеві з; вдані збитки. Підставами звільнення наймача від відповідальності є погіршенн