§ 5. Договір піднайму житла

Новий ЦК передбачає право наймача на укладення договору піднайму житла. Згідно зі ст. 842 за договором піднайму наймач за згодою наймодавця передає на певний строк частину або все найняте ним помешкання у користування піднаймачеві. Піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму є оплатним, розмір плати встановлюється за домовленістю сторін і є істотною умовою цього договору. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі дострокового припинення договору найму житла одночасно з ним припиняється договір піднайму.

Піднайм передбачений і житловим законодавством, де встановлений ряд особливостей договору піднайму в державному, комунальному та громадському житлових фондах. Так, згідно зі ст. 91 Житлового кодексу наймач має право надавати частину, а в разі тимчасового виїзду і все житлове приміщення у користування стороннім особам, якщо на це є згода усіх членів сім'ї наймача та згода наймодавця. Відносини з піднайму оформлюються відповідним письмовим договором між наймачем та піднаймачем з наступною реєстрацією у житлово-експлуатаційній конторі.

Договір може бути укладений на певний або на невизначений строк або до вимоги звільнити житлове приміщення.

Договір піднайму — оплатний договір, і однією з істотних його умов є угода між наймачем та піднаймачем про плату за користування житловим приміщенням. Згідно зі ст. 95 Житлового кодексу розмір плати за договором піднайму хоч і встановлюється угодою сторін, але не може перевищувати розміру квартирної плати, яку сплачує наймач за надаване приміщення, і відповідної частини видатків на оплату комунальних послуг.

Стаття 93 Житлового кодексу передбачає умови, за яких не допускається укладення договору піднайму, а саме: якщо при вселенні піднаймачів на кожну осо-

62 Глава 46

у, що проживає в даному жилому приміщенні, припадатиме менше норми се-едньої забезпеченості житлом у даному населеному пункті; якщо піднаймач, кий вселяється у квартиру, де живуть два чи більше наймачів, страждає тяж-ою формою хронічного захворювання, у зв'язку з чим він не може проживати в акій квартирі.

Договір піднайму припиняється після закінчення строку договору, і піднай-ач не має права вимагати поновлення договору, а на вимогу наймача повинен вільнити житлове приміщення.

Договір піднайму може бути розірваний і достроково, якщо піднаймач та осо-и, що проживають разом з ним, систематично руйнують чи псують житлове риміщення або використовують його не за призначенням, або, систематично по-ушуючи правила співжиття, унеможливлюють для інших проживання в одній вартирі чи будинку, а також у разі систематичної несплати квартирної плати ст. 97 Житлового кодексу).

Якщо договір піднайму укладено без зазначення строку, наймач зобов'язаний исьмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці. Якщо Іднаймач відмовляється звільнити житлове приміщення, він та члени його сім'ї ідлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого житлового примі-дення. Піднаймач користується правом за згодою членів своєї сім'ї у будь-який ас розірвати договір піднайму.

Від піднаймачів слід відрізняти тимчасових жильців, тобто осіб, які можуть іути поселені наймачем (за згодою членів його сім'ї) без стягнення з них плати а користування житловим приміщенням і укладення договору. Згоди наймодав-[я на вселення тимчасових жильців не потрібно. Але за ст. 837 нового ЦК най-іач має попередньо повідомити наимодавця про вселення тимчасових мешкан-Цв. Згідно з п. З ст. 837 ЦК України тимчасові мешканці можуть бути вселені іа певний строк, або без вказання строку проживання. В разі спливу погодже-юго строку проживання тимчасові мешканці повинні звільнити житло відразу, ікщо строк не було вказано, то не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них іаймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання. Новий ЦК від-юсить піднайм житла до похідних договорів. За договором піднайму житла наймач за згодою наимодавця передає на певний строк частину або все найняте ним іриміщення у користування піднаймачеві. Відповідальність перед наймодавцем іа договором залишається на наймачеві. Піднаймач не набуває самостійного пра-іа користування житлом незалежно від строку користування. Строк договору ііднайму не може перевищувати строку договору найму житла. У разі достроко-юго припинення договору найму житла водночас припиняється договір піднай-лу. Дещо інакше ці питання врегульовані житловим законодавством. Так, стро-їом проживання тимчасові жильці не обмежуються, проте згідно з ч. 2 ст. 98 •Китлового кодексу вселення тимчасових жильців на строк, більший ніж півтора дісяця, допускається за умови додержання розміру житлової площі, встановле-іого для надання житлових приміщень. Тимчасові жильці зобов'язані на вимогу іаймача або членів його сім'ї негайно звільнити приміщення, яке займають, а в )азі відмови підлягають виселенню у судовому порядку без надання іншого жит-іового приміщення.

Договір найму житла 163