§ 5. Форма одностороннего отказа

от зарегистрированного договора

Вопрос о необходимости государственной регистрации расторжения договора, связанного с переходом прав на недвижимость, намного более сложен. Дело в том, что согласно доминирующей в отечественной правовой доктрине точке зрения государственная регистрация договора не является элементом его формы <391>. Поэтому п. 1 ст. 452 ГК не может применяться к соглашению о расторжении зарегистрированного договора, что, в свою очередь, означает и недопустимость распространения этого правила на случаи одностороннего расторжения.

--------------------------------

<391> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; исследовательский центр частного права; под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 80.

При решении вопроса о необходимости государственной регистрации сделки по расторжению договора следует принимать во внимание цели введения процедуры государственной регистрации. Государственная регистрация сделок с недвижимостью призвана обеспечить публичность и достоверность информации о зарегистрированных правах и сделках для третьих лиц и в этом смысле позволяет защитить их права и интересы <392>. Принцип публичной достоверности и приоритета данных реестра над содержанием первичных документов в российском законодательстве однозначно не закреплен. В п. 8 ст. 12 в прежней редакции Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) было предусмотрено обратное: в случае противоречия данных реестра и первичных документов приоритет имеет информация, заложенная в первичных документах. Впоследствии предпринималась попытка изменить данную норму и установить обратную презумпцию - приоритет данных реестра <393>. Но в рамках Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 196-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" законодатель счел достаточным лишь убрать из Закона о госрегистрации указание на приоритет первичных документов. Таким образом, данный вопрос однозначно в законодательстве на данный момент не решен. С другой стороны, в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации в действующей редакции установлено, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

--------------------------------

<392> Там же. С. 79.

<393> В пояснительной записке к проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по данному вопросу указывается: "Важной составляющей законопроекта является положение, закрепляющее приоритет государственного реестра. В соответствии с Законом о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (абзац 2 пункта 1 статьи 2). Экономический смысл этого положения состоит в исключении расходов (иногда весьма значительных), которые сторона по сделке вынуждена нести для установления чистоты титула своего контрагента. Государственная регистрация направлена на ограничение указанных издержек пределами простого ознакомления с записью в государственном реестре... В то же время, согласно абзацу 3 пункта 8 статьи 12 Закона о государственной регистрации, при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ. Указанная норма, вне ее систематического толкования, создает препятствия для развития ипотечного кредитования и рынка недвижимости в целом. Фактически устанавливается необходимость проверки в процессе исследования титула не столько выписки из реестра, сколько правоустанавливающих документов. Это обесценивает норму абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации и, таким образом, повышает стоимость процесса совершения сделок с недвижимостью, делает вопрос о титуле менее определенным. Исходя из изложенного, предлагается изменить пункт 8 статьи 12 Закона о государственной регистрации таким образом, чтобы при несоответствии записей в государственном реестре и правоустанавливающего документа приоритет имели записи в государственном реестре" (текст записки см.: http://www.akdi.ru/gd/proekt/094987cm.shtm).

Решение этой коллизии не входит в предмет настоящего исследования и по большей части требует более конкретного регулирования на законодательном уровне, на что неоднократно указывалось в литературе <394>. Здесь лишь важно подчеркнуть, что в любом случае внесение данных о расторжении договора имеет важное значение для соблюдения принципа достоверности сведений, содержащихся в реестре.

--------------------------------

<394> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; исследовательский центр частного права; под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 63 - 65.

Учитывая это, следует признать, что по крайней мере de lege ferenda государственной регистрации в виде внесения соответствующей записи в реестр подлежит и сделка по расторжению соответствующего договора. Такая сделка может быть двусторонней - в виде соглашения о расторжении или односторонней - в виде одностороннего отказа. В литературе по указанному вопросу встречаются разные точки зрения. Так, в одной работе два соавтора в разных местах приводят диаметрально противоположные точки зрения. М.Г. Пискунова указывает: "Пунктом 1 ст. 452 ГК установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов или договора не вытекает иное. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, из данного положения не следует, что если договор подлежит регистрации, то регистрации подлежат соглашения о его изменении или расторжении... Очевидно, что соглашения о расторжении зарегистрированных договоров не требуют регистрации" <395>. В другом месте этой же книги Е.А. Киндеева пишет: "Если договор расторгается или изменяется по соглашению сторон, обязательства считаются прекращенными или измененными с момента заключения соглашения сторон. Момент заключения соглашения сторон определяется по правилам, установленным для заключения договора. В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Правила, установленные вышеназванной статьей ГК, применяются и к соглашению о расторжении и изменении договора, подлежащего государственной регистрации" <396>.

--------------------------------

<395> Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов. М., 2004. (п. 2.2.2. СПС "КонсультантПлюс").

<396> Там же. П. 5.7.

По сведениям автора, на практике при государственной регистрации исходят из необходимости внесения в реестр записи о расторжении договора. При этом данное действие не рассматривается как регистрация самостоятельной сделки, а осуществляется путем погашения соответствующей регистрационной записи в реестре. В целях соблюдения данной процедуры не важно, идет ли речь о расторжении договора по соглашению сторон или об одностороннем отказе.

Поэтому де-факто односторонний отказ от зарегистрированного договора также должен проходить государственную регистрацию путем внесения соответствующей записи (погашения записи) в реестре. В настоящий момент порядок внесения в реестр записи о расторжении договора урегулирован в соответствующих подзаконных актах (в частности, в Постановлении Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, Приказе Минюста России от 6 августа 2004 г. N 135). На практике органы, осуществляющие государственную регистрацию, отказывают в регистрации нового договора аренды недвижимости до тех пор, пока с данного объекта не будет снято прежнее обременение в виде права аренды. Поэтому арендодатель, расторгший договор с арендатором, не сможет зарегистрировать новый договор, пока в реестр не будет внесена запись о прекращении прежнего договора аренды, для чего арендодателю необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие расторжение договора (судебное решение, двустороннее соглашение или доказательства уведомления арендатора об одностороннем отказе, если такое право было предусмотрено в договоре аренды).

Итак, расторжение зарегистрированного договора должно регистрироваться в реестре. Но возникает другой вопрос: с какого момента договор считается расторгнутым? Действует ли здесь тот вывод, к которому мы пришли выше, анализируя порядок расторжения договоров, требующих нотариального заверения? Ответ на данный вопрос достаточно проблематичен. С одной стороны, не закрепленный в отечественном законодательстве однозначно принцип публичной достоверности реестра и защиты интересов третьих лиц требует, чтобы данные в реестре имели приоритет над содержанием сделки, и, соответственно, предполагает, что договор должен считаться действующим, пока в реестр не будет внесена запись о расторжении.

С другой стороны, п. 1 ст. 452 ГК, который, собственно, позволял нам сделать вывод о том, что расторжение нотариально удостоверенного договора должно осуществляться в той же форме, т.е. также при помощи нотариуса, к регистрации сделок с недвижимостью прямого отношения не имеет в силу того, что, как уже говорилось, государственная регистрация не является формой договора. Закон указывает лишь на то, что договор вступает в силу не ранее его государственной регистрации, но в законе нет нормы, указывающей на то, что договор прекращается только при условии государственной регистрации этого факта. Поэтому мы вынуждены прийти к выводу о том, что согласно действующему праву расторжение вступает в силу независимо от внесения соответствующей записи в реестр. Из этого же подхода сейчас исходит и судебная практика <397>. Но целесообразность данного вывода, на наш взгляд, не очевидна и требует более детального изучения. Возможно, более разумным было бы установление такого режима государственной регистрации договора или обременения, при котором договор или обременение не только вступали бы в силу, но и погашались бы не ранее внесения соответствующей записи в реестр. Позволим себе уклониться от более детального изучения данного специального вопроса и разработки конкретных предложений по оптимизации правового регулирования или изменения правовой доктрины. Данный вопрос следует анализировать в рамках дискурса об общей концепции изменения российского законодательства о недвижимости.

--------------------------------

<397> См., например: Постановление ФАС Московского округа от 19 августа 2004 г. N КГ-А40/6868-04.