149. Должен ли быть выселен собственник из помещения, в отношении которого принято решение о продаже с публичных торгов, как переустроенного и (или) перепланированного, до проведения торгов?

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за III квартал 2005 года*(165) отмечено следующее. В ст. 551 ГК РФ закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В силу ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следовательно, права на имущество у нового собственника возникают с момента их государственной регистрации, поэтому право собственности на жилое помещение предыдущего собственника прекращается с момента государственной регистрации прав нового собственника на указанное имущество.

Из вышеизложенного следует, что до момента государственной регистрации прав на жилое помещение нового собственника, в том числе и на момент проведения торгов, предыдущий собственник обладает правом собственности на указанное жилое помещение и выселен из него быть не может.

4.3. Иск о признании права собственности на бесхозяйную вещь

150. Что необходимо понимать под бесхозяйной вещью?

ГК РФ предусматривает возможность признания права собственности на бесхозяйную вещь. В соответствии с п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Судам необходимо толковать п. 1 ст. 225 ГК РФ шире, чем это записано, понимая под бесхозяйным не только имущество, не имеющее связи с собственником, но и любым другим субъектом вещного права, а также лицом, фактически его содержащим (несущим бремя расходов по его содержанию), владеющим им, в том числе по давности. В ином случае приобретение права одного субъекта по основаниям, предусмотренным ст. 225, 234 ГК РФ, могло преодолеваться другим субъектом только по тому основанию, что первый не является собственником вещи.

Не может быть признано бесхозяйным имущество, которое не имеет определенного собственника, но его появление возможно в связи с реализацией специальных процедур. Так, не может быть признано бесхозяйным наследственное имущество в период с момента открытия наследства до его принятия. Хотя закон и предусматривает правило, согласно которому принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), о наличии субъекта права собственности, а потому и самого права с момента открытия наследства до его принятия говорить сомнительно. Да, собственник появится. Действительно, он будет считаться собственником с момента открытия наследства, но не его принятия. Однако нельзя не учитывать, что этот эффект ретроспективен.

Нельзя признать бесхозяйным также имущество, в отношении которого имеются обязательственные притязания. Например, возможны случаи, когда по договору подряда создано недвижимое имущество, но оно не передано заказчику и не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. В этом случае считается, что имущество как недвижимое не имеет собственника (ст. 219 ГК РФ), но невозможно и признание его бесхозяйным.

Исключена возможность признания имущества бесхозяйным и тогда, когда в отношении вещи возбужден спор. Обосновывается это тем, что признание имущества бесхозяйным возможно только тогда, когда сняты все сомнения в том, что вещь не имеет собственника или собственник неизвестен либо собственник отказался от права собственности.

Бесхозяйной вещью может быть признана та вещь, которая введена в гражданский оборот.