25. Как соотносятся между собой термины "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость"?

Обращает на себя внимание используемая в ст. 130 ГК РФ терминология: "недвижимые вещи", "недвижимое имущество", "недвижимость". Очевидно, есть проблема соотношений этих понятий, на что уже обращалось внимание в юридической литературе*(53). Прежде всего в свете определения недвижимости остается неясным соотношение используемых в ст. 130-132 ГК РФ понятий: "недвижимая вещь", "недвижимое имущество" и "недвижимость".

По мнению А.А. Иванова, под недвижимостью следует понимать недвижимые вещи*(54). В.В. Чубаров также считает, что достаточно сложные объекты недвижимости, которые предлагает нам жизнь (предприятия и иные имущественные комплексы), проходят проверку, в том числе и на предмет их соответствия признакам вещи. Та часть из них, которая проверку не пройдет, постепенно законодательным путем из разряда недвижимости исчезнет*(55). Как считает Д.И. Ильин, термин "недвижимое имущество" включает в себя термин "недвижимая вещь"*(56). В.А. Лапач полагает, что термин "недвижимость" употребляется в отечественном законодательстве в двух смыслах: в качестве обобщения для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности, и для обозначения комплексов, специально указанных в законе*(57). П. Виноградов отмечает, что законодатель в ст. 130 ГК РФ использует понятие "недвижимое имущество" в самом узком из своих значений: объектом права собственности может быть только индивидуально-определенная вещь (как это сделано в п. 1 ст. 209 ГК РФ)*(58). А.В. Канчукоева и Н.В. Диаковская обращают внимание на то, что ГК РФ по сравнению с прежним законодательством относительно деления на движимость и недвижимость оперирует более точным понятием - "недвижимые вещи". Исходя из содержащегося в ГК РФ определения недвижимости, иные виды имущества недвижимыми не могут быть ни по своей природе, ни в силу указания закона*(59).

О.М. Козырь пишет, что российским законодателем термин "недвижимое имущество" в качестве синонима "недвижимых вещей" используется условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами*(60). Е.М. Тужилова-Орданская, соглашаясь с точкой зрения О.М. Козырь, добавляет, что использование категорий "недвижимость" и "недвижимое имущество" видит излишним, и предлагает исключить упоминание о них из ст. 130 ГК РФ, а акцентировать внимание только на категории "недвижимая вещь", поскольку объектом права на недвижимость могут являться лишь предметы, имеющие материальную форму*(61).

Как известно, действующее гражданское законодательство, используя понятия "вещь" и "имущество", не дает их легального определения, хотя в теории гражданского права понятие "вещь" неравнозначно понятию "имущество". Вещами в гражданском праве признаются материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара. Вещи становятся объектами права собственности и других вещных прав*(62).

Содержание ст. 128 ГК РФ показывает, что вещи входят в состав имущества, являются наряду с имущественными правами его составной частью. Поэтому понятие "недвижимая вещь" не может быть равнозначно понятию "недвижимое имущество", последнее является более широким по своему содержанию и включает в себя первое.

В этой связи представляется логичным, как это предлагают сделать разработчики Концепции о недвижимом имуществе*(63) и Концепции развития гражданского законодательства*(64), исключить из состава недвижимости такой объект, как предприятие, а далее, соглашаясь с мнением Е.М. Тужиловой-Орданской*(65), исключить и упоминание о "недвижимом имуществе" из ст. 130 ГК РФ. В конечном счете вещь - это единственный объект, который может быть объектом права собственности и иных вещных прав, поэтому недвижимость может пониматься только в качестве недвижимой вещи.

Что касается использования российским правом такого термина, как "недвижимость", в понимании "недвижимая вещь", то нам он представляется весьма удобным и не требующим исключения из норм ГК РФ. Термин "недвижимость" является неким обобщением, простым и привычным в использовании как в теории, так и на практике.