236. Совокупность каких обстоятельств должна привести суд к выводу о необходимости государственной регистрации перехода права собственности?

Во-первых, суд должен выяснить, есть ли основания для возникновения права собственности на стороне покупателя. Для этого необходимо установить:

1. Является ли продавец собственником продаваемого имущества. Если продавец не является собственником имущества и не уполномочен на распоряжение им, в иске о регистрации права собственности необходимо отказывать, так как лицо не может передать прав больше, чем само обладает. Аналогично надлежит поступать в случае, если продавец на момент заключения договора являлся собственником, однако к моменту обращения покупателя в суд с иском о государственной регистрации права собственности выяснится, что продавец заключил договор купли-продажи с другим лицом и переход права собственности по нему зарегистрирован в установленном законом порядке.

2. Заключен ли между сторонами договор купли-продажи. Для признания договора заключенным суду необходимо проверить, достигнуто ли согласие по всем его существенным условиям (ст. 432 ГК РФ). Применительно к договору купли-продажи недвижимости по предмету договора - недвижимому имуществу, подлежащему передаче (ст. 554 ГК РФ), а также цене (ст. 555 ГК РФ). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если соглашение по всем существенным условиям не состоялось, суду необходимо отказать в иске со ссылкой на п. 2 ст. 218 ГК РФ, объясняя решение следующим: раз нет сделки отчуждения, то и невозможен переход права собственности.

3. Облечено ли соглашение в надлежащую форму. Для договора купли-продажи недвижимости это составление единого документа, подписанного обеими сторонами (ст. 550 ГК РФ). Иногда судами игнорируется это правило, что не совсем верно. В качестве примера можно привести дело по иску П. к А. о понуждении к заключению договора и регистрации перехода права на И долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

В ходе рассмотрения указанного дела суд установил, что спорное жилое помещение принадлежит А. и ее несовершеннолетним детям. Являясь собственником доли в праве общей долевой собственности и законным представителем других сособственником, А. приняла от П. деньги в счет, как утверждал истец, договора купли-продажи комнаты. Передача денег подтверждалась распиской, в которой, среди прочего, действительно было указано: "за продажу квартиры". Единого документа, подписанного обеими сторонами, представлено не было. Решением суда в иске о понуждении к заключению договора и регистрации перехода права на И долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение отказано. Отказ суд мотивировал тем, что, во-первых, между сторонами не было достигнуто соглашение в надлежащей форме (ст. 550 ГК РФ); во-вторых, между сторонами не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям, а именно не указаны лица, сохраняющие право пользования жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ); в-третьих, предметом несостоявшегося соглашения была квартира, тогда как предметом искового требования выступила И доля в праве на нее, что не одно и то же. Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Хакасия решение суда первой инстанции отменено. Указано, что П. договорился с А. о приобретении у нее всей комнаты, денежные средства (даже в большем размере) переданы. Также передана и сама комната. В судебном заседании кассационной инстанции А. не оспаривала наличие договоренности, признала получение денежных средств, разрешила истцу вселиться в комнату, от совершения сделки не отказывалась. Кроме того, суд второй инстанции указал, что "суд первой инстанции не дал надлежащей оценки заслуживающим внимания доводам истца о том, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки. На заседании судебной коллегии ответчица не назвала ни одного существенного условия, не оговоренного сторонами, с которым бы она была не согласна"*(201).

Отмена решения суда первой инстанции по подобным основаниям вызывает сомнение. Как можно считать, что между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям, если согласие считается достигнутым не просто тогда, когда стороны на ментальном или вербальном уровне "договорились", а облекли соглашение в надлежащую форму (п. 1 ст. 432 ГК РФ)? В связи с этим судам не следует повторять подобных ошибок и не смешивать бытовое понимание соглашения с юридическим.

4. Сохраняется ли договор купли-продажи как правоотношение на момент обращения его стороны в суд. В качестве примера здесь можно привести дело по иску Т. к В., С. и А. о понуждении к государственной регистрации сделки, а также переходу права собственности по ней*(202).

В судебном заседании по указанному делу было установлено, что 4 июня 2008 г. между В., С. и А., с одной стороны, и Т. - с другой, был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения. Срок заключения договора купли-продажи указанной квартиры определен сторонами до 21 июня 2008 г. 11 июня 2008 г. между сторонами заключен договор купли-продажи спорного жилого помещения, в котором В., С. и А. выступили продавцами, а Т. - покупателем. Квартиру стороны оценили в 1 млн. 400 тыс. руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли-продажи. Из представленных в материалы дела заявлений истца и ответчиков следует, что 11 июня 2008 г. ими в Управление Федеральной регистрационной службы (далее - УФРС) по Республике Хакасия были поданы заявления с необходимыми для государственной регистрации сделки и перехода права собственности документами. 1 июля 2008 г. в УФРС по Республике Хакасия от Т. поступило заявление о прекращении государственной регистрации и возврате документов. 2 июля 2008 г. аналогичные заявления поступили в регистрирующий орган от В., С. и А. Проанализировав эти события, суд пришел к выводу, что покупатель по сделке (Т.) и продавцы (В., С. и А.) добровольно отказались от регистрации договора купли-продажи от 11 июня 2008 г. и перехода права по нему.

Затем суд отметил, что регистрацию по правилу, установленному в п. 2 ст. 558 ГК РФ, необходимо рассматривать как стадию заключения договора. Поскольку обе стороны на одной из стадий заключения договора выразили обоюдную волю, из которой видно нежелание вступать в договорные отношения, то такой договор следует считать незаключенным. Также суд обратил внимание на то, что ГК РФ рассматривает договор одновременно как правоотношение, документ и юридический факт (сделку). Так, ст. 8 и ст. 420 ГК РФ рассматривают договор как правоотношение. Как документ договор рассматривает ст. 434 ГК РФ. На договор как юридический факт (сделку) указывает ст. 8 и 154 ГК РФ. Действительно, суду был представлен договор от 11 июня 2008 г. как документ (бумага, подписанная обеими сторонами). При этом суд пришел к выводу, что договор от 11 июня 2008 г., не успев стать сделкой и правоотношением, прекращен на основании волеизъявления всех его сторон, не пожелавших наделить договор признаками заключенности. Таким образом, наличия договора только как документа недостаточно для принятия решения о его регистрации, если установлено, что стороны добровольно отказались придавать договору как правоотношению признаки заключенности. Кроме того, согласно ст. 165 ГК РФ регистрации подлежит договор, от регистрации которого уклоняется одна из сторон. По рассматриваемому делу не было уклонения стороны. Был добровольный отказ от совершения регистрации всеми участниками договора. Принял суд к сведению и то, что ни ГК РФ, ни другие акты гражданского законодательства не обязывают стороны выжидать определенное время после соглашения о прекращении взаимного правоотношения с тем, чтобы убедиться, действительно ли другая сторона обоснованно, мотивированно и по своей воле отказалась от договорных отношений. Другое толкование положений гражданского законодательства, по мнению суда, противоречило бы принципу стабильности гражданского оборота, провозглашенному в п. 2 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева". Наоборот, по смыслу ст. 209 ГК РФ собственник вправе в любой момент распорядиться принадлежащим ему имуществом, что и сделали ответчики, не считая себя связанными какими-либо обязательствами с истцом.

5. Не содержит ли договор признаков ничтожной сделки. Исследование этого обстоятельства необходимо потому, что ничтожная сделка является недействительной независимо от ее признания таковой (п. 1 ст. 166 ГК РФ) и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Раз ничтожная сделка не влечет положительных юридических последствий, она не может породить и право собственности.

6. Является ли предмет договора недвижимым имуществом, т.е. содержит ли признаки, указанные в п. 1 ст. 130 ГК РФ, и сохранилось ли недвижимое имущество в натуре.

7. Исполнен ли договор путем передачи объекта недвижимости. Как указано в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз. 2). В случае если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость (абз. 3).

Во-вторых, суд должен проверить, действительно ли контрагент истца уклоняется от регистрации сделки, поскольку на практике лица нередко прибегают к иску о государственной регистрации перехода права собственности не для того, чтобы действительно защитить свое право, а чтобы избежать длительных и дорогих процедур оформления права собственности в административном порядке либо в других подобных случаях. В частности, по одному из дел А. обратилась в суд с иском к Я. о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Требования мотивировала тем, что ответчик уклоняется от государственной регистрации. В ходе подготовки дела к судебному заседанию представитель истца поддержала исковые требования. Ответчик против удовлетворения иска не возражал, обосновал положение дел тем, что потерял свидетельство о государственной регистрации права собственности. В судебном заседании ответчик также не возражал против удовлетворения требований истца, но признал, что свидетельство о праве собственности не утратил. Его забрала супруга, которая выступает против продажи жилого помещения. Это обстоятельство подтвердил и представитель истца. Она пояснила, что действительно свидетельство о праве собственности было изъято у продавца его супругой, поэтому обе стороны сделки решили не идти в регистрационную службу, а последовать совету "зарегистрировать право собственности через суд". Решением суда в иске отказано (Дело N 2-3112/2009 // Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия). По другому делу в суд обратился А. с иском к Н. о государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка (хотя в тексте заявления А. ссылался на применение ст. 551 ГК РФ). В обоснование требований он указал, что Н. уклоняется от государственной регистрации, на телефонные звонки не отвечает, по месту прописки не проживает, фактическое место жительства неизвестно.

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству Н. заявил, что регистрация невозможна, но не ввиду его действий, а в силу наложенного на имущество ареста. Поскольку дважды в назначенные судебные заседания ни истец, ни ответчик не явились, определением суда исковое заявление оставлено без рассмотрения (Дело N 2-1028/2008 // Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).