238. Препятствует ли регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество наличие признаков недействительной сделки?

По правилу, установленному в ст. 166 ГК РФ, сделка может быть недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). При этом требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Таким образом, оспоримая сделка обладает силой сделки до того момента, пока она не признана судом недействительной по иску лица, прямо указанного в законе. Поэтому, если при рассмотрении дела о государственной регистрации перехода права собственности суд установит наличие признаков оспоримой сделки, например она совершена одним из супругов при отсутствии согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ), однако никто из заинтересованных лиц не заявляет о ее недействительности, оснований для отказа в иске нет. Если же суд установит наличие признаков ничтожной сделки, в иске о государственной регистрации перехода права собственности необходимо отказать независимо от того, заявлено требование о признании сделки недействительной или нет, так как согласно ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от ее признания в качестве таковой.

239. Каково влияние факта смерти отчуждателя, подписавшего договор, на разрешение вопроса о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество?

Разрешение обозначенной нами проблемы напрямую зависит от того, какой договор был заключен между сторонами: 1) консенсуальный договор, не требующий государственной регистрации; 2) консенсуальный договор, требующий государственной регистрации; 3) реальный договор.

1. Если сторонами заключен консенсуальный договор, который не требует государственной регистрации, то смерть отчуждателя не может стать препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим это утверждение на примере договора купли-продажи недвижимости.

Договор считается заключенным, если между сторонами (в требуемой в подлежащих случаях форме) достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются: предмет - недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), а также цена (ст. 555 ГК РФ).

Таким образом, если продавцом подписан договор, облеченный в надлежащую форму и содержащий все его существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен, а у продавца возникло обязательство его исполнить, т.е. передать вещь. Обязанность исполнить договор, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года*(204), входит в состав наследства. Следовательно, если продавец умер после подписания договора, его наследники обязаны передать вещь покупателю.

Но сама по себе передача вещи не удовлетворит интерес покупателя, поскольку она (передача) не повлечет перехода права собственности. Необходима еще и государственная регистрация. При этом обязанность государственной регистрации не является договорной, если, конечно, иное не указано в самом соглашении, что встречается крайне редко. Поэтому обязанность по государственной регистрации строго формально не может перейти к наследникам. Однако необходимо принимать во внимание, что цель договора купли-продажи заключается не просто в передаче вещи, иначе его нельзя было бы отличить от таких договоров, как заем или аренда, а в переносе вместе с ней права собственности. Если вместе с вещью не переходит право собственности, продавца нельзя считать лицом, надлежаще исполнившим свое обязательство. Этот вывод подтверждает буквальное толкование п. 1 ст. 454 ГК РФ, согласно которому по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). При таких обстоятельствах обязанность по государственной регистрации права собственности можно рассматривать как неотъемлемую часть обязанности по исполнению договора либо квазидоговорным обязательством, имеющим частно-публичную природу.

На основании изложенного полагаем, что требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности, подписавшего договор купли-продажи недвижимости с продавцом, умершим до государственной регистрации перехода права собственности, подлежит удовлетворению. Надлежащими ответчиками по такому делу будут наследники продавца.

Интересно отметить, что похожим образом - путем применения ст. 551 ГК РФ по аналогии - складывается практика арбитражных судов, которые допускают регистрацию перехода права собственности в случае ликвидации юридического лица - продавца. Так, по одному из дел ФАС Восточно-Сибирского округа указал, что, поскольку законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, суд, применив по аналогии закона положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, пришел к выводу о том, что государственная регистрация перехода права собственности по сделке, одна сторона которой ликвидирована, осуществляется в судебном порядке (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 N А33-908/08-Ф02-6210/08).

На таких же позициях стоят высшие судебные инстанции. Так, в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 указано: "На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца" (абз. 1). При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее (абз. 2). Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ (абз. 3). Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности (абз. 4). Как видно из процитированного положения, в нем говорится о случае, когда договор исполнен продавцом и покупателем, а потому возникает вопрос: "Как быть, если продавец умер, подписав договор, но не передав вещь?" Как мы уже отмечали выше, со ссылкой на практику Верховного Суда РФ, обязанность исполнить договор может перейти по наследству. Следовательно, покупатель, если вещь передана, может обратиться только с требованием о государственной регистрации, а если вещь не передана, - одновременно заявить требование о передаче вещи.

2. Если сторонами заключен консенсуальный договор, который требует государственной регистрации, то смерть отчуждателя может стать препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Рассмотрим это утверждение на примере договора купли-продажи жилой недвижимости и дарения недвижимого имущества.

ГК РФ знает договоры, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации. Это договор купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимого имущества и др. Так, согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. А в соответствии с п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Рассматривая иски о государственной регистрации перехода права собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, суд должен принимать во внимание, что такой договор считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Как правило, государственная регистрация договора осуществляется одномоментно с государственной регистрацией перехода права собственности, поэтому смерть гражданина-продавца после подписания договора купли-продажи жилой недвижимости, дарения недвижимости и других подобных договоров, но до момента государственной регистрации перехода права собственности одновременно означает отсутствие государственной регистрации самого договора, что, в свою очередь, влечет признание его незаключенным. Незаключенный договор, равно как и ничтожный, не порождает никаких прав и обязанностей, в том числе обязанности по исполнению. Следовательно, к наследникам не может перейти обязанность исполнения незаключенного договора. Таким образом, смерть продавца прекращает какие бы то ни было правоотношения с несостоявшимся покупателем.

В этом смысле интересно дело*(205) по иску О. и П. к Г., Б., А. о государственной регистрации заключенного между М., О. и П. договора дарения земельного участка и расположенного на нем жилого дома, а также о государственной регистрации перехода права собственности на указанные выше объекты недвижимости. Как было установлено в ходе разбирательства дела, М. (матери О. и П.) на праве собственности принадлежал земельный участок и жилой дом на нем. 16 июня 2008 г. между М. (даритель) и О., П. заключен договор дарения, согласно которому даритель передала в дар одаряемым в общую долевую собственность (по И доле) принадлежащие ей земельный участок и размещенный на нем жилой дом. Из представленных в материалы дела расписок следовало, что 23 июня 2008 г. стороны договора сдали на государственную регистрацию в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия необходимые документы. 29 июня 2008 г. М. умерла. Наследниками М. являются О., П. (истцы по делу), а также Г., Б., А. (ответчики). 18 июля 2008 г. О. и П. отказано в государственной регистрации сделки дарения в связи со смертью дарителя М.

Как указал суд в своем решении, смерть гражданина влечет два правовых последствия: прекращение гражданской правоспособности физического лица и начало наследования. Согласно п. 2 ст. 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается смертью. Имущество умершего переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, т.е. в неизменном виде как единое целое в один и тот же момент (п. 1 ст. 1110, ст. 1112 ГК РФ). Наследство открывается со смертью гражданина, днем открытия наследства является день смерти гражданина (ст. 1113, 1114 ГК РФ). Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Таким образом, по мнению суда, 29 июня 2008 г. не только прекратилась правоспособность М., но и у ее имущества появились новые собственники: О. и П., а также Г., Б. и А. Следовательно, невозможны были ни регистрация договора дарения, ни переход права собственности по нему, так как до момента государственной регистрации произошла смена собственника (собственников) спорных объектов недвижимости. Поскольку государственная регистрация невозможна, то невозможно и уклонение от нее (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Кроме того, суд указал, что уклонением необходимо считать недобросовестное поведение, направленное на отстранение от исполнения своей обязанности. Ответчики, как новые собственники, никакой обязанности на себя в отношении истцов не брали. Нельзя считать ответчиков обязанными лицами по исполнению договора в порядке перехода этой обязанности в составе наследства. Действительно, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года указано, что в соответствии с ч. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Следовательно, при принятии наследства к наследнику переходит обязанность исполнения договора купли-продажи. Исполнить можно только заключенный договор. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). И именно с момента государственной регистрации считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ). Поскольку договор дарения от 16 июня 2008 г. не прошел государственную регистрацию, то он является незаключенным. Раз он является незаключенным, то у сторон не возникли права и обязанности по нему, в том числе обязанность его исполнить. Так как не возникла обязанность по его исполнению, эта обязанность не могла перейти к наследникам. Также суд обратил внимание, что государственная регистрация в формальном смысле является не способом исполнения договора, а одним из этапов его заключения, в то время как к наследникам может перейти только обязанность по исполнению договора, но не его заключению. При таких обстоятельствах суд указал, что нет правовых оснований для государственной регистрации договора. А поскольку нет оснований для регистрации договора, то нет оснований и для регистрации перехода права собственности (ст. 218 ГК РФ).

3. Если сторонами подписан реальный договор отчуждения недвижимого имущества, но вещь не передана, то смерть отчуждателя может стать препятствием к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Нормативной основой для такого вывода выступает п. 2 ст. 433 ГК РФ, в котором устанавливается, что, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Рассмотрим это утверждение на примере договора пожизненного содержания с иждивением, который к тому же подлежит государственной регистрации. Итак, в соответствии с п. 1 ст. 601 ГК РФ по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Наличие в формулировке договора слова "передает" вместо словосочетания "обязуется передать" означает, что договор пожизненного содержания с иждивением является реальным (п. 2 ст. 433 ГК РФ). Аналогичный вывод следует также из диспозиции п. 1 ст. 583 ГК РФ. Согласно ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Поскольку по договору пожизненного содержания с иждивением всегда передается недвижимое имущество, то на него в полной мере распространяется правило государственной регистрации соглашения (п. 3 ст. 433, ст. 584 ГК РФ).

Таким образом, если получатель ренты (отчуждатель) умер после подписания договора пожизненного содержания с иждивением, но до его регистрации, то наступают такие же последствия, как описанные нами выше в отношении договора, подлежащего государственной регистрации: договор считается незаключенным. Если же отчуждателю и приобретателю каким-то образом удалось осуществить государственную регистрацию соглашения, но имущество не было фактически передано, то опять-таки отсутствуют основания для государственной регистрации перехода права собственности, поскольку договор пожизненного содержания с иждивением, даже будучи зарегистрированным, не должен считаться заключенным до тех пор, пока получателем ренты (отчуждателем) не будет передан объект недвижимости. Здесь может возникнуть вопрос: можно ли считать реальный договор заключенным, если соглашение зарегистрировано, но вещь передана не отчуждателем, а после его смерти наследниками? Полагаем, что ответ на него, если толковать закон буквально, должен быть отрицательным. Дело в том, что передачу вещи здесь надо рассматривать не только как акт введения во владение, к которому привязываются момент возникновения права собственности (передачу как факт, имеющий вещное значение) и момент надлежащего исполнения обязательства, но и как стадию заключения договора (передачу как факт, имеющий обязательственное значение). По этой причине обязанность по передаче вещи по реальному договору не может быть ни принята наследниками самостоятельно (в рамках договора, подписанного отчуждателем), ни возложена на них судом. Однако известно много случаев, когда судебная практика "корректировала" то или иное положение закона, руководствуясь принципом разумности и справедливости. Видимо, нечто подобное может произойти с положениями, о которых мы сказали выше.