240. Порочит ли сделку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности (является ли она недействительной, незаключенной)?

Государственную регистрацию сделки необходимо отличать от государственной регистрации перехода права собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ (государственная регистрация недвижимости) и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Если закон прямо не предусматривает ничтожность сделки, не прошедшей государственной регистрации, ее следует признавать незаключенной, так как по правилу, установленному п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно же п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Развивает положение указанной нормы ст. 131 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. Применительно к договорам действует еще и правило, по которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 ГК РФ).

Из приведенных норм видно, что на силу сделки влияет только ее государственная регистрация. Государственная регистрация перехода права собственности имеет значение лишь для определения момента возникновения права собственности.

241. Каковы последствия необоснованного уклонения стороны договора купли-продажи от государственной регистрации перехода права собственности?

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Как видно из буквального содержания процитированной нормы, обязанность по возмещению убытков возникает не всегда, а только в случае, если уклонение было необоснованным. В связи с этим логично было бы предположить, что может иметь место обоснованное уклонение, которое, будучи все же уклонением (его разновидностью), влечет вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности, но освобождает от обязанности по возмещению убытков. Например, если установлено, что продавец уклоняется от государственной регистрации в силу неполной оплаты товара, суд должен вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, но не вправе взыскивать с ответчика (продавца) в пользу истца (покупателя) убытки. Именно такое понимание п. 3 ст. 551 ГК РФ мы встретили в решении одного из судов общей юрисдикции. В нем суд указал, что обоснованность уклонения не может повлиять на решение вопроса о регистрации права и приобретает значение лишь тогда, когда истец ставит вопрос о возмещении убытков. То есть вне зависимости от обоснованности или необоснованности уклонения суд должен вынести решение о государственной регистрации перехода права, а если контрагент уклонялся обоснованно, то исключить возможность взыскания убытков помимо решения о регистрации перехода права собственности (Дело N 2-1132/2008 // Архив Абаканского городского суда Республики Хакасия).

Но есть и другое понимание рассматриваемой нормы. Так, по одному из дел арбитражный суд указал, что по смыслу п. 3 ст. 551 ГК РФ основанием для удовлетворения требования о государственной регистрации и взыскании убытков, вызванных задержкой регистрации, может служить только необоснованное уклонение стороны от государственной регистрации, т.е. ее противоправное поведение (постановление ФАС Поволжского округа от 01.12.2008 по делу N А55-708/08). Вряд ли последний вывод можно признать правильным, так как п. 3 ст. 551 ГК РФ связывает вынесение решения о государственной регистрации перехода права собственности с уклонением одной сторон от государственной регистрации, а взыскание убытков - с необоснованным уклонением.