123. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку, если строительство не завершено?

По смыслу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой может быть признан любой объект недвижимости. Соответственно, на любой из них может быть признано право собственности, если соблюдены требования, указанные в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Поскольку объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам, то на них в полной мере распространяются правила ст. 222 ГК РФ, в том числе те, которые допускают признание права собственности (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Иное мнение мы встретили в Обобщении судебной практики Арбитражного суда Костромской области за второе полугодие 2007 года по вопросам, связанным с признанием права собственности на самовольную постройку. В нем указано, что термин "постройка, созданная на земельном участке" предполагает завершение строительства объекта, следовательно, правила ст. 222 ГК РФ распространяются только на такие объекты, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют собой результат строительной деятельности.

Тем не менее мы считаем, что если объект незавершенного строительства обладает признаками самовольности, отвечает критериям недвижимого имущества, но не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; истец является субъектом права собственности на земельный участок либо обладает им на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования; застройка производилась истцом и (или) по поручению истца за его счет; постройка не имеет собственника и индивидуально определена, то признание права собственности возможно.

Однако это не означает, что собственник незавершенного строительством объекта защищен в будущем от признания его объекта самовольной постройкой и даже сноса. Так, может случиться, что на момент решения суда незавершенный строительством объект (самовольная постройка) не создавал угрозу жизни и здоровью граждан, но в результате дальнейшей деятельности существенным образом были нарушены строительные нормы и правила, в результате чего прочность здания снизилась настолько, что это создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае заинтересованные лица могут обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки, а довод владельца объекта недвижимости о том, что право собственности на него уже признано, не должен приниматься во внимание, так как объект в результате изменения потерял тождественность с тем, на который признавалось право собственности.

124. Возможно ли приобретение права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности?

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2003 года*(155), приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку необходимо разграничивать правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Представляется, что разъяснения Верховного Суда РФ следует применять ко всем требованиям о признании права собственности на самовольные постройки в силу приобретательной давности независимо от того, правомерно или нет занят земельный участок, если имеются другие признаки самовольной постройки, поскольку от правомерности (неправомерности) занятия земельного участка не стираются границы между такими основаниями приобретения права собственности, как самовольное строительство и давностное владение.

Кроме того, судам необходимо иметь в виду, что, во-первых, в силу приобретательной давности приобретается право собственности на объекты гражданских прав, к которым самовольная постройка не относится; во-вторых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не может считаться добросовестным владельцем; в-третьих, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое не должно влечь положительные последствия для лица, его совершившего. Все эти обстоятельства в совокупности препятствуют применению ст. 234 ГК РФ.

По этому же пути идет судебная практика. В частности, отменяя решение Кировского районного суда г. Волгограда по делу по иску В. к администрации Кировского района г. Волгограда, администрации г. Волгограда о признании права собственности на домовладение, признании права пользования земельным участком, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда указала следующее. Материалами дела подтверждено, что без оформления строительно-технической документации и без получения соответствующего разрешения сыном истца возведен жилой дом. При этом жилой дом и земельный участок не имеют государственной регистрации. Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности в результате приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ). Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение (Дело N 33-1290 // Архив Кировского районного суда г. Волгограда).