4.2. Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Сохранение переустроенных и (или) перепланированных жилых помещений

113. Что понимается под самовольной постройкой?

Понятие самовольной постройки содержится в ст. 222 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Из определения видны следующие признаки самовольной постройки: 1) она должна быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей; 2) создана без получения необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для того чтобы постройка была признана самовольной, достаточно одного из трех признаков. Но в любом из этих случаев самовольная постройка должна подпадать под критерии недвижимого имущества.

114. Что понимается под постройкой в контексте ст. 222 гк рф?

Законодательного определения термин "постройка" не имеет. Он применяется в ГК РФ только в ст. 222. Еще один раз термин "постройка" используется в ст. 257 ГК РФ. Содержание ст. 222 ГК РФ свидетельствует о том, что под постройкой необходимо понимать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, под постройкой в контексте ст. 222 ГК РФ понимается объект недвижимости. Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вместе с тем не любой объект недвижимости может быть признан постройкой, а только такой, который стал результатом строительной деятельности человека.

Определенную трудность вызывает вопрос: в какой момент результат строительной деятельности человека можно назвать постройкой? Будет ли являться постройкой незавершенный строительный объект или котлован? Полагаем, что постройкой можно назвать любой объект деятельности человека, подпадающий под признаки недвижимости, указанные в ст. 130 ГК РФ, даже если его возведение не завершено, поскольку критерий завершенности не фигурирует в указанной норме. Подтверждение квалификации объекта незавершенного строительства как объекта недвижимости можно найти в п. 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22. В частности, там сказано, что в соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Из приведенного положения виден и отрицательный ответ на вопрос о возможности признания в качестве самовольной постройки котлована, так как самовольная постройка - всегда объект недвижимости, который появляется не ранее закладки фундамента. Однако вывод котлована из категории самовольной постройки не означает, что лица, чьи права и законные интересы оказываются под угрозой вследствие нарушения строительных норм и правил при создании котлована, должны терпеть неудобства. Полагаем, что здесь применимы другие, нежели ст. 222 ГК РФ, нормы в зависимости от того, причинен вред или создана угроза его причинения. Если вред причинен, заинтересованное лицо может основывать требования на ст. 1064 ГК РФ. Если вред может появиться в будущем - ст. 1065 ГК РФ.