126. За кем может быть признано право собственности на самовольную постройку, если земельный участок, на котором она возведена, находится в общей долевой собственности?

Ответ на этот вопрос зависит от того: 1) возведена ли постройка одним из сособственников или другим лицом; 2) в чьем пользовании находится та часть земельного участка, на котором возведен объект; 3) нарушает ли самовольная постройка права сособственников; 4) создает ли самовольная постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

По правилу, установленному ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. По смыслу ст. 263 ГК РФ застройка земельного участка является способом реализации полномочия пользования и владения земельным участком, а потому должна подчиняться положениям ст. 247 ГК РФ. В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Согласно указанной норме сохранение самовольной постройки невозможно, если это нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом: 1) если самовольная постройка возведена лицом, не являющимся участником общей долевой собственности на землю, и порядок пользования земельным участком не определен, то право собственности на постройку возникает у всех сособственников земельного участка; 2) если самовольная постройка возведена лицом, не являющимся участником общей долевой собственности, на той части земельного участка, которая находится в пользовании одного из сособственников, то право собственности может быть признано только за тем из сособственников, в чьем пользовании находится часть земельного участка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права остальных участников общей долевой собственности; 3) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности на землю, но порядок пользования всем земельным участком не определен и против сохранения постройки возражают остальные участники, то постройка не может быть сохранена; 4) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности, на земельном участке, выделенном ему в пользование, сохранение этой постройки не нарушает права смежных землепользователей-сособственников (под нарушением прав здесь не следует считать нарушение полномочий других сособственников по пользованию и владению, так как порядок пользования определен), то постройка может быть сохранена; право собственности приобретает лицо, создавшее постройку; 5) если самовольная постройка возведена лицом, являющимся участником общей долевой собственности на землю, но на части земельного участка, выделенного другому сособственнику в пользование, и сохранение этой постройки не нарушает права других сособственников (под нарушением прав здесь не следует считать нарушение полномочий других сособственников по пользованию и владению, так как порядок пользования определен), право собственности возникает у того сособственника, в чьем пользовании находится часть земельного участка; 6) если самовольная постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, право собственности на нее не может быть признано ни при как их обстоятельствах, даже при достижении согласия сособственников земельного участка между собой.

127. Возможно ли признание права собственности на самовольную постройку за субъектом права общей долевой собственности, если самовольная постройка представляет собой реконструированный объект права общей долевой собственности?

В судебной практике нередки случаи, когда один из "хозяев половины жилого дома", по сути, являющийся собственником 1/2 доли в праве общей долевой собственности, достроивший (реконструировавший) "свою половину жилого дома", обращается в суд с иском: 1) о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома, или 2) 1/2 долю в праве общей долевой собственности, либо 3) о признании права собственности на пристройку как самовольную в порядке ст. 222 ГК РФ. Все эти требования являются бесперспективными по следующим причинам. Во-первых, требование о признании права собственности на 1/2 жилого помещения не может быть удовлетворено, так как объектом права единоличной собственности может быть индивидуально-определенное имущество, но никак не его 1/2 часть. Во-вторых, не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности, так как истец уже является таким собственником. А его "бытовое" понимание доли в праве общей долевой собственности как индивидуально-определенного имущества в виде достроенной половины дома ошибочно. В-третьих, на самовольно возведенную пристройку не может быть признано право собственности в порядке, установленном ст. 222 ГК РФ, так как она не является самостоятельным объектом недвижимости.

При таких обстоятельствах истцам надо разъяснять, что им необходимо: 1) либо обращаться совместно с остальными участниками права общей долевой собственности с требованием о признании права собственности на весь жилой дом как самовольную постройку вследствие проведенной реконструкции, а затем (или одновременно с ним) требовать в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 245 ГК РФ, увеличения своей доли в праве на общее имущество; 2) либо осуществлять раздел (выдел) общего имущества (ст. 252 ГК РФ), приобретая тем самым право единоличной собственности, а затем (или одновременно с ним) требовать признания права собственности на выделенные и достроенные (реконструированные) помещения как единый объект в порядке ст. 222 ГК РФ.

Правда, отмечаем, что второй способ не совсем безупречен, поскольку, осуществив пристройку, один из сособственников создал новый объект недвижимости. Поэтому весь дом, а не только пристройку надлежит считать самовольной постройкой. Самовольная постройка не является объектом гражданских прав, следовательно, не может принадлежать никому на праве собственности, а значит, и раздел (выдел) невозможен, так как его целью является возникновение права единоличной собственности.

128. Может ли право собственности на самовольную постройку быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку?

Абзац 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. от 27.07.2006) содержал положение, согласно которому право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"*(156) абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ признан утратившим силу. Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ вступил в силу с 1 сентября 2006 г. В связи с этим возник вопрос о действии абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ во времени.

Согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 1). К отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие (п. 2).

При таких обстоятельствах, если постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился (возбудил спор) после этой даты, оснований для применения абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ (в ред. от 27.07.2006) не имеется, поскольку право на самовольную постройку признается, а не подтверждается решением суда. Другими словами, право собственности на самовольную постройку может возникнуть только в силу решения суда, установившего совокупность обстоятельств, указанных в ст. 222 ГК РФ, но никак не до обращения в суд. Следовательно, применим п. 2 ст. 4 ГК РФ.

Значит, право собственности на самовольную постройку не может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему участке, даже при условии, что данный участок будет в установленном законом порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку, если самовольная постройка возведена до 1 сентября 2006 г., а с требованием о признании права собственности застройщик обратился после этой даты.

Указанный выше вывод подтвержден высшими судебными инстанциями. В соответствии с п. 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения п. 3 ст. 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

Здесь же необходимо отметить, что канувшие уж было в Лету положения прежнего законодательства, допускающие признание права собственности на постройку, осуществленную лицом на не принадлежащем ему земельном участке, могут быть восстановлены, хотя и с существенными изменениями. Так, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации предлагается либерализовать правовой режим самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ), на возведение которой не были оформлены, в том числе по вине уполномоченных органов, необходимые административные разрешения, если она возведена на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и отведенном под строительство в установленном порядке. Снос такой постройки, по мнению авторов Концепции, целесообразен только тогда, когда ее сохранение нарушает права или охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан или когда постройка возведена на земельном участке, строительство на котором запрещено законом. Кроме того, предлагается расширить возможности для признания права собственности застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему земельном участке. В частности, Концепцией допускается признание права собственности застройщика на самовольную постройку при условии выплаты компенсации собственнику земельного участка и соответствии постройки градостроительным и строительным нормам и правилам*(157).