254. Применение каких последствий недействительности сделки может привести к изменению акта государственной регистрации?

Надо согласиться с тем, что недействительность сделки влечет недействительность всех ее правовых последствий, в том числе и права собственности. Однако мы предпочли бы не называть право собственности недействительным, а констатировать его отсутствие. Кроме того, зная, что резолютивная часть решения должна четко указывать на последствия недействительности сделки, мы не ограничились бы только констатацией отсутствия права у приобретателя по договору и указали, что за этим следует, а именно восстановление права собственности отчуждателя (если он им в действительности являлся). Отсюда, например, такая резолютивная часть решения:

"Признать договор N 1 от 20 января 2008 г. купли-продажи недвижимости по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Ленина, дом N ХХ, квартира N ХХ, заключенный между Ивановым И.И. (продавец) и Сидоровым С.С. (покупатель) недействительным.

Обязать Иванова И.И. передать Сидорову С.С. 2 000 000 (два миллиона рублей) в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Обязать Сидорова С.С. передать Иванову И.И. объект недвижимости по адресу: Республика Хакасия, город Абакан, улица Ленина, дом N ХХ, квартира N ХХ в течение 30 дней с момента вступления настоящего решения в законную силу.

Право собственности на квартиру N ХХ в доме N ХХ по улице Ленина в городе Абакане Республики Хакасия признать за Ивановым И.И.".

Справедливости ради отметим, что аналогичные решения имели место в судебной практике и их надо признать правильными (см., например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.12.2007 N 16640/07 по делу N А53-13684/2006-С4-11). Кроме того, на подобную возможность указывается в Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденных приказом Росрегистрации от 07.06.2007 N 112. В них закреплено, что в случае, "если решением суда, арбитражного суда предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права рекомендуется осуществлять путем открытия нового листа подраздела II-1 ЕГРП с указанием номера государственной регистрации права правоотчуждателя по сделке, являющейся ничтожной или признанной судом, арбитражным судом недействительной, и применении последствий ее недействительности" (абз. 3 п. 28).

Очевидно, что для лица, обращающегося за защитой своих прав, будет наиболее оптимальной именно такая линия поведения. В этом случае государственная регистрация будет происходить непосредственно в силу решения суда как основания государственной регистрации (абз. 6 п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество). Если же состоится решение о применении последствий (имеются в виду имущественные последствия), то регистрация будет осуществляться на общих основаниях. То есть истец должен будет обратиться в регистрационную службу с заявлением, к которому необходимо приложить документы, подтверждающие оплату государственной пошлины, а также документы, подтверждающие исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности сделки.

Вероятно, найдутся противники разрешения вопроса о праве собственности в рамках спора о недействительности сделки, которые будут говорить, что признание сделки недействительной не является основанием возникновения права собственности (ст. 218 ГК РФ). Да, согласимся. Но обратим внимание, что здесь речь идет не о возникновении и переходе права собственности, а о признании права собственности за тем субъектом, который его не утратил.

Обоснованным, по нашему мнению, является и вывод о том, что недействительная сделка не влечет никаких правовых последствий. Раз государственная регистрация является актом признания и подтверждения правовых последствий сделки, а их нет, то и сама государственная регистрация является недействительной. Однако для подобного заключения отсутствует законодательная база - не предусмотрена возможность признания недействительным акта регистрации. А даже если бы была предусмотрена, решило бы это проблему? Представим, что такое положение есть, истец просит признать сделку, а также акт регистрации недействительными и применить последствия недействительности сделки. В свою очередь суд, признав требования истца обоснованными, должен не просто констатировать недействительность сделки и акта регистрации. Он должен указать кому, что и на каком праве передается. Следовательно, мы возвращаемся к только что описанному нами варианту относительно необходимости признания права собственности за прежним владельцем, который не нуждается в дополнительном правовом регулировании. Из этого следует, что сам по себе вопрос о недействительности акта регистрации не решает проблему применения последствий недействительности сделок в отношении недвижимого имущества. И вся правовая, а также смысловая нагрузка ложится на применение последствий недействительности именно сделки, а не акта регистрации.

Таким образом, разрешая вопрос о недействительности сделки, предметом которой выступает недвижимое имущество, и применении последствий ее недействительности, судам не нужно в резолютивной части указывать на недействительность акта регистрации. Достаточно указать на недействительность сделки, действия сторон по передаче имущества, а также их правах в отношении такого имущества.

Соответственно такие же требования должны содержаться в исковых заявлениях. Если же истец требует признать сделку недействительной и вместе с тем заявляет требование о недействительности акта регистрации, зарегистрированного права либо другое требование, к удовлетворению которого нет оснований, суду необходимо обратить внимание на то, оспорима сделка или ничтожна. Если сделка ничтожна, то суд своим решением должен удовлетворить требование истца в части признания сделки недействительной (конечно, если к тому есть основания) и отказать в части признания недействительным как акта регистрации, так и зарегистрированного права, но вместе с тем суд может самостоятельно применить последствия в виде возвращения сторон в первоначальное положение (с одной стороны, передача денег; с другой - имущества) и признания права собственности за первоначальным собственником. Право на это дает суду абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Если сделка оспорима, то суд может лишь удовлетворить требование истца в части признания сделки недействительной (при наличии оснований) и отказать в части признания недействительным как акта регистрации, так и зарегистрированного права. Однако, если и в первом, и во втором случае истец просит о применении последствий недействительности сделки, пусть даже конкретизируя их, например, путем указания на недействительность акта регистрации или зарегистрированного права либо без такого указания, суд может решить не только вопрос о недействительности сделки, но и о применении последствий, в том числе о признании права собственности одновременно с отказом в иске в части недействительности акта регистрации или зарегистрированного права.