29. С какого момента строительной готовности возникает объект незавершенного строительства?

Одни считают, что таким объектом является уже просто котлован, другие полагают, что объект незавершенного строительства возникает с момента появления котлована с залитым в нем фундаментом. Вторая позиция представляется правильной, поскольку "именно характеристики фундамента во многом определяют индивидуальные характеристики объекта, в который будет достраиваться объект незавершенного строительства"*(71). Что касается судебной практики, то примеры признания котлована самовольной постройкой не известны. Напротив, встречались случаи, когда самовольной постройкой признавались фундаменты (Определение Московского областного суда от 21.12.2010 по делу N 33-24571).

30. Могут ли в составе объекта незавершенного строительства быть выделены помещения (например, квартиры) как самостоятельные объекты гражданских прав?

Обычно этот вопрос возникает при предъявлении исков о разделе объектов незавершенного строительства, находящихся в общей долевой собственности. В доктрине превалирует взгляд о том, что в отношении объекта незавершенного строительства единственным видом его использования может быть только его достройка, поэтому выделение в составе объекта незавершенного строительства помещений является неправомерным*(72). Судебная практика как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов, учитывая интересы участников гражданского оборота, идет по другому пути: суды делят объекты незавершенного строительства, присуждая каждому из собственников отдельные помещения в составе объекта незавершенного строительства.

Известна также практика, когда удовлетворяются требования истцов о признании права собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде конкретной квартиры. Так, по одному из дел было установлено, что застройщик не выполнил своих обязательств перед дольщиком, в связи с этим дольщик обратился в суд с иском о признании права собственности на долю в не завершенном строительством жилом доме в виде конкретной квартиры. Решением суда первой инстанции в иске было отказано. Отказ мотивирован тем, что строительство многоквартирного дома, в котором расположена квартира, не завершено, план дома, содержащий его описание и процент готовности, как и технический паспорт на данную квартиру, отсутствуют, вследствие чего по смыслу положений ст. 15, 16 ЖК РФ невозможно квалифицировать спорное жилое помещение как квартиру и зарегистрировать право собственности на нее. С выводом суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции. Верховный Суд РФ судебные акты отменил, ссылаясь на то, что одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. Статья 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства относит к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда. При таких обстоятельствах, с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец (дольщик), надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ответчика (застройщика), а при неисполнении обязательства ответчиком вправе был требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. Кроме того, судом неправильно применены к отношениям нормы ст. 15, 16 ЖК РФ, поскольку исковые требования направлены на признание за истцом права собственности на долю в не завершенном строительством объекте гражданских прав в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав (ст. 15 ЖК РФ) (Определение Верховного Суда РФ от 14.12.2010 N 4-В10-34).