26. Какие вещи относятся к движимым?

Как видно из приведенной выше нормы (п. 1 ст. 130 ГК РФ), различаются два вида недвижимости: вещи, недвижимые по их природе, и вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. Соответственно движимыми признаются вещи, не относящиеся к недвижимости. Российское законодательство не содержит определения движимых вещей, однако вполне очевидно, что основной отличительный признак движимых вещей в том, что они способны самостоятельно или с помощью человека перемещаться.

Деление вещей на движимые и недвижимые имеет существенное значение для рыночной экономики, поскольку тем самым законодатель установил для этих двух групп различный правовой режим. Отчуждение и приобретение недвижимых вещей сопряжено с необходимостью государственной регистрации сделок с недвижимыми вещами (ст. 164, 223 ГК РФ), предусмотрен различный порядок приобретения права собственности для движимых и недвижимых вещей.

27. Какие требования предъявляются к жилому помещению как объекту недвижимости?

В ЖК РФ впервые установлено легальное определение жилого помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Исходя из этого, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

а) являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Важным последствием признания жилого помещения недвижимым имуществом является установление государственной регистрации возникновения, изменения, прекращения вещных прав на него*(66). Исходя из самого названия жилого помещения, очевидно, что оно, в отличие от других объектов недвижимости, имеет специальное назначение.

Из круга объектов, охватываемого широким понятием "жилое помещение", подлежат исключению те, которые расходятся с его характеристиками как недвижимости. В их числе - жилище нетрадиционного типа (кочевых народностей), передвижные единицы (вагон, фургон, прицеп), а также самовольно построенные дома (строения) для постоянного проживания, но не принятые в эксплуатацию в установленном порядке*(67);

б) представлять собой изолированное помещение.

Жилое помещение должно быть изолировано, т.е. обособлено от других жилых помещений, иметь самостоятельный выход в прихожую, на лестничную клетку или на улицу. Это может быть жилой дом, часть жилого дома, которая в силу своих характеристик юридически отделена от других жилых помещений (в многоквартирном доме). Не может быть самостоятельным жилым помещением и объектом жилищных прав часть комнаты, неизолированная часть квартиры (смежные, проходные комнаты);

в) быть пригодным для постоянного проживания, т.е. соответствовать санитарным и техническим нормам, иным требованиям законодательства.

Критерии пригодности жилого помещения для проживания, порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (в ред. от 02.08.2007)*(68), а также иными нормативными актами*(69).

Таким образом, жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенным и пригодным для постоянного проживания граждан, отвечающим установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Законодатель употребляет понятие "жилое помещение" как родовое, которое охватывает все виды жилых помещений.

28. Как складывается судебная практика по вопросу о том, является ли тот или иной нетрадиционный объект (асфальтированная площадка, теннисный корт, футбольное поле, забор из железобетонных плит и т.п.) недвижимым имуществом?

Как показывает практика, перед судами иногда встает вопрос о том, является ли тот или иной нетрадиционный объект (асфальтированная площадка, теннисный корт, футбольное поле, забор из железобетонных плит и т.п.) недвижимым имуществом. На этот счет проявились два подхода. Первый состоит в том, что судами анализируется наличие у конкретного объекта признаков недвижимости, предусмотренных ст. 130 ГК РФ, - неразрывной связи с землей, невозможности перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Второй подход судов обусловлен тем, выдан ли органами технической инвентаризации технический паспорт на объект. Из этих двух подходов предпочтительнее первый*(70), поскольку технический паспорт на объект, как видно из самого его названия, содержит в себе технические, а не правовые характеристики объекта.

При этом следует иметь в виду, что существует практика признания нетрадиционного объекта недвижимым имуществом, если он соответствует дополнительным критериям, позволяющим отделить его как объект права от земельного участка, на котором он расположен. Так, по одному из дел суд пришел к выводу, что замощение для автостоянки не могло быть в силу ст. 130 ГК РФ отнесено к недвижимому имуществу, поскольку не обладало представленными законом критериями: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимости в предпринимательской деятельности или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Как пояснил суд, покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для стоянки автомобилей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2008 по делу N А12-7360/08). Полагаем, что ссылка на такие критерии недвижимости, как, например, "обладание объектом полезными свойствами", вряд ли обоснованна. А вот необходимости исследования нетрадиционных объектов с точки зрения их самостоятельности надо придавать значение, иначе улучшения недвижимого имущества, которые рассматривались как неотъемлемая часть этого имущества, могут в скором будущем занять место объектов гражданских прав, что недопустимо.