253. Есть ли основания для признания зарегистрированного права недействительным как последствия недействительности сделки?

Практика по данному вопросу складывается неоднозначно. По одним делам суды приходят к выводу о том, что недействительность сделки влечет недействительность акта регистрации. По другим делам - об отсутствии правового обоснования применения такого последствия недействительности сделки, как недействительность акта регистрации. Так, по одному из дел суд указал, что недействительная сделка не влечет никаких последствий, в том числе перехода титула собственника, и недействительна с момента совершения. Следовательно, зарегистрированное право собственности, основанное на недействительной сделке, также является недействительным (постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.11.2005 N Ф03-А51/05-1/3029, постановление ФАС Московского округа от 21.11.2005 N КГ-А40/11166-05). При схожих обстоятельствах, но уже другие суды в своих рассуждениях пошли "от обратного", написав, что основанием акта регистрации является недействительная сделка. Значит, в силу ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, ст. 131, п. 1 ст. 167, ст. 218 ГК РФ являлась также недействительной регистрация права (постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2006 по делу N А65-18297/03-СГ3-12, постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.09.2006 N А56-16986/2005). В некоторых судебных актах встречается более "мягкая" формулировка, когда не делается вывода о недействительности акта регистрации, но допускается оговорка об отсутствии правового значения такого акта (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.09.2006 N А33-12759/05-Ф02-4616/06-С2). В других - суд избегает термина "недействительность", используя выражение "аннулирование акта регистрации" (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.06.2006 N Ф08-2252/2006 по делу N А32-36708/2005-47/1034). Иногда вывод о недействительности акта регистрации делается не на отсутствии правовой связи: сделка - акт регистрации, а на обязанности всех воздерживаться от придания недействительной сделке каких-либо последствий. Например, в одном из постановлений арбитражного суда говорится: "Суд, равно как юридические лица и физические лица, органы государственной власти, не вправе руководствоваться ничтожной сделкой как основанием возникновения прав и обязанностей ее участников, за исключением последствий, связанных с недействительностью ничтожной сделки" (постановление ФАС Московского округа от 05.06.2006 N КГ-А41/3687-06 по делу N А41-К2-2704/06). Справедливости ради отметим, что описываемый вывод сделан не применительно к акту регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но он весьма полезен нам как один из вариантов обоснования подхода к определению судьбы регистрации.

Таким образом, поводом для удовлетворения требований, касающихся недействительности акта регистрации, является то, что: 1) недействительная сделка не может влечь никаких правовых последствий, в том числе возникновения права собственности; 2) правовая связь акта регистрации с заключенной сторонами сделкой носит производный характер.

Теперь обратимся к анализу практики тех судов, которые отказывали в признании недействительным акта регистрации. И, забегая вперед, скажем, что основания к отказу более разнообразны, чем те, по которым требования удовлетворялись. Одни суды считают, что закон не называет среди последствий недействительности сделки - недействительность акта регистрации. Так, вынося по одному из дел решение, суд указал, что среди последствий недействительности сделки ст. 167 ГК РФ называет только реституцию (постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.11.2005 N А56-39583/04). В иных делах, хотя и не связанных с актом регистрации прав на недвижимое имущество, также указывалось, что реституция всегда носит материальный характер. В связи с чем аннулирование записи в государственном реестре не может применяться в качестве последствия недействительности сделки (постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2006 N Ф09-598/06-С4). Другие суды полагают, что исключена "автоматическая" недействительность акта регистрации. Зарегистрированное право собственности может быть оспорено лишь в судебном порядке (постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2006 N Ф09-7162/06-С4) и отменено в соответствии со ст. 167 ГК РФ быть не может (постановление ФАС Поволжского округа от 20.06.2006 по делу N А12-13469/05-С14). Более того, высказывается мнение, по которому оспаривать акт регистрации можно только в порядке, предусмотренном для разрешения публичных споров (постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2006 N А21-7332/04-С2), поскольку он является ненормативным актом. Соответственно исключается возможность совместного рассмотрения требований о признании недействительными как сделки, так и акта регистрации (постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3616/06-С3 по делу N А76-19518/05-47-900).

Таким образом, мотивами к отказу в признании акта регистрации недействительным указывались: 1) невозможность отнесения его к реституции, которая к тому же носит материальный характер; 2) наличие специальной процедуры оспаривания акта регистрации (как самостоятельного требования); 3) оспаривание акта регистрации в порядке, предусмотренном для признания недействующими ненормативных правовых актов либо действий государственных органов.

Как мы уже указывали ранее, нельзя признать оспаривание акта регистрации самостоятельным способом защиты гражданских прав. Нет оснований и для оспаривания акта регистрации в порядке гл. 25 ГПК РФ. Таким образом, доводы судов, отказывающих в признании акта недействительным по указанным выше основаниям, сомнительны. Вместе с тем нет легального повода считать, что констатация недействительности сделки без применения последствий недействительности должна повлечь аннулирование акта регистрации (хотя в идеале так оно и должно обстоять), поскольку регистрационная служба не будет проявлять никакой инициативы, если в решении будет просто написано "признать сделку недействительной". На этот счет есть приказ Росрегистрации от 07.06.2007 N 112 "Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов". В соответствии с ним при признании судом, арбитражным судом недействительной оспоримой сделки и если судом не применены последствия ее недействительности, при поступлении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, копии соответствующего судебного акта рекомендуется в графу "Особые отметки регистратора" непогашенного листа записи подраздела II-1 ЕГРП вносить следующую запись: "Сделка (указываются реквизиты договора) признана недействительной (указываются реквизиты судебного акта)"*(215) (п. 27 указанных Методических рекомендаций). Это означает, что никакой записи о регистрации права не производится. Просто делается примечание о недействительности сделки. До тех пор пока суд в резолютивной части не указал на последствия недействительности сделки, регистрационная служба не должна предпринимать никаких действий в отношении записи прав на недвижимое имущество. Следовательно, речи не может быть о неких "автоматических" действиях регистрационной службы по аннулированию записи, более того - об "автоматической", только в силу решения суда о недействительности сделки, утрате силы записи в государственном реестре.

Не меняет сути различная формулировка решений. Так, некоторые суды указывали на "отсутствие правового значения" акта регистрации вследствие недействительности сделки, другие - на возможность "аннулирования" регистрации, третьи - на необходимость "воздержания" от придания сделке правовых последствий и т.п. Но смысл остается прежний - только разрешение вопроса о последствиях недействительности сделки может стать основанием для внесения записи в ЕГРП. Такое же указание дано учреждениям по регистрации прав на недвижимое имущество. В п. 28 указанных выше Методических рекомендаций говорится, что в случае если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки государственную регистрацию прав рекомендуется проводить на общих основаниях в соответствии с требованиями ст. 13, 16 Закона о регистрации прав на недвижимое имущество на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов, в том числе документов, подтверждающих оплату государственной пошлины, а также документов, подтверждающих исполнение сторонами судебного акта о применении последствий недействительности оспоримой сделки.

Итак, аннулирование акта государственной регистрации может быть связано с недействительностью сделки, но для этого недостаточно самого по себе признания сделки недействительной, хотя это теоретически не совсем верно, ибо не может существовать акт государственной регистрации как некое "признание" и "подтверждение" права, если сделка, послужившая основанием возникновения права, ничтожна, следовательно, отпадает и само право. Тем не менее существующие нормативные правовые акты требуют для аннулирования акта регистрации кроме признания сделки недействительной применения последствий недействительности сделки.